Огромные ипотечные ставки должны, по задумке Центробанка, охладить рынок недвижимости. Эксперты признают: определенный эффект есть, но люди не перестанут покупать квартиры и дома
В ноябре рынок недвижимости наконец начал ощущать реальный эффект от череды повышений ключевой ставки. До недавнего времени картину купли-продажи искажали ипотечные кредиты, которые одобрили еще в августе по старым условиям. Сегодня их практически не осталось. Банки выдают займы на вторичное жилье под 17–18% годовых, а платежеспособность клиента оценивают более щепетильно, рассказали эксперты "Толку". Ежемесячный платеж по ипотеке примерно на 5 млн рублей, по их расчетам, за год подорожал в полтора раза.
Феномен низких ставок
По данным портала наш.дом.рф, в октябре 2023 года выдан 891 ипотечный кредит на новостройки (3,813 млрд рублей) и 1 924 – на вторичное жилье (почти 5 млрд рублей). В первом случае средневзвешенная ставка составила 6,45% годовых, во втором – 11,08%.
Картину с такими ставками определяют два фактора:
Цена аренды жилья в Барнауле растет преимущественно из-за дефицита предложений. При этом появились новые арендаторы, готовые платить больше чем, например, студенты
1. Для покупки новостроек действуют льготные программы с господдержкой. Они допускают кредитование вторички от застройщика, когда дом достроен и непроданные квадраты перешли в его собственность. Тут работает семейная (6% годовых), льготная (8% годовых) и IT-ипотека (5% годовых).
2. Все еще отрабатываются кредиты, одобренные в предыдущие периоды. То есть в ноябре часть сделок закрывалась по договорам под 11,5–12% годовых, подписанным в августе. Сейчас такие сделки завершились, но остаются одобренные осенью, когда ставка ЦБ была 12–13% годовых. По ним, пообещали в крупных банках, сделки будут идти до конца года под 14–14,5% годовых.
Выход в новую реальность
Риелторы говорят, что кредиты по новым коммерческим ставкам начали оформлять в ноябре. Чаще всего – под 17–18% годовых.
"Но пока это единичные случаи, – говорит ипотечный брокер компании "Метрис" Татьяна Шабалина. – На такие условия идут те, у кого есть большой первоначальный взнос, и в ипотеку они берут некрупную сумму – около 1 млн рублей. Или те, кто ожидает, что в ближайшее время сможет погасить основную часть займа, например материнским капиталом".
По ее словам, спрос на займы по новым условиям охлаждает не только новая высокая ставка, но и цена на недвижимость. Руководитель компании "Династия 24" Дмитрий Дворядкин ранее рассказывал "Толку", что осенью однокомнатная квартира в новостройках Индустриального района стоила около 4 млн рублей. В 2014-м ее же покупали за 1,3 млн рублей.
Дефицит на рынке арендного жилья в столице Алтайского края стал настолько высок, что ждать стабилизации и тем более падения расценок не приходится
"Если взять 2022 год, когда весной банковская ставка подскочила до 23% годовых (ключевая составляла 20% годовых. – Прим. ред.), и то людей это не так напугало. Потому что стоимость жилья была более-менее приемлемая, – говорит Татьяна Шабалина. – Сейчас нужно добирать ипотекой большую сумму, и платеж получается колоссальный".
Эксперт приводит расчет. Человек имеет около 1 млн рублей. Это примерно 20% первоначального взноса. Он хочет взять для семьи хорошую трехкомнатную квартиру. Ему нужно еще 5 млн рублей, за которыми он идет в банк. В начале 2023 года при средней ставке около 10,5% годовых платеж составлял 45,8 тыс. рублей в месяц. По новым условиям – 17% годовых – даже с условием максимального срока кредитования он составит 71,3 тыс. рублей в месяц.
"Кто это потянет?" – говорит Шабалина.
Банки действуют жестко
Кроме высоких ставок, банки включили другие механизмы, регулирующие рынок, рассказала Светлана Назарова, руководитель экспертного отдела компании "Миэль":
Строители вновь вернулись к идее Обского бульвара на месте частного сектора. Ведь это центр города с перспективой выхода к реке и сооружением настоящей набережной
"Они более тщательно анализируют портрет заемщика и его кредитную нагрузку. Одному они выдадут деньги под [публично] заявленные условия, а другому нет. Или, например, попросят увеличить первоначальный взнос с 20% до 30% от стоимости жилья".
В ноябре, отмечают риелторы, увеличилось число отказов при повторном аудите заемщика. Его проводят после того, как клиента первый раз "изучили" и одобрили займ, который можно реализовать в течение трех месяцев.
"Для рынка это критично, так как чаще всего сделки выстраиваются в цепочки: одни продали квартиру, другие купили и так далее. И в них чаще всего несколько ипотечников. Если банк кому-то отказывает, то такая цепь разрывается, – продолжает Светлана Назарова. – В общем количестве сделок это около 10%. Чаще всего такое встречается при покупке домов".
Есть и другие новшества. Татьяна Шабалина рассказала, что банки один за другим сворачивают программу одобрения ипотеки по паспорту и СНИЛС и запрашивают справки о доходах (2-НДФЛ):
"В банках всегда есть критерии – пороги рисков, по которым оцениваются заемщики. И они меняются ежедневно. Таким образом регулируется объем выдачи займов в конкретном периоде. И мы [риелторы, заемщики] не можем выяснить почему. Банк имеет право не объяснять причину".
Рынок не встал колом
Эксперты "Толка" отмечают: с новой ставкой по ипотеке выросло количество покупок жилья на первичном рынке. На вторичном – сократилось, но далеко не до нуля.
Решиться на сделку помогает более осознанный подход с оценкой разных сценариев, рассказала Светлана Назарова. Например, покупатель со своим риелтором считает, насколько выгодно ему приобрести квартиру в новостройке под более низкую ставку, но при этом платить аренду жилья на период строительства, а еще иметь сумму для ремонта. Не исключено, что целесообразнее покупать вторичное жилье с ремонтом и въезжать в него сразу после сделки.
"Покупаются и продаются самые ликвидные квартиры – в центре города, студии одно– и двухкомнатные, евроформаты. Конечно, большие "квадраты" (трех-, четырехкомнатные квартиры и более просторные) продаются хуже, особенно в ипотеку: при высокой ключевой ставке это закономерно, – комментирует Татьяна Зинченко, основательница своего агентства недвижимости. – Жизнь не остановилась. Люди рождаются, умирают, женятся, разводятся. Им нужны квартиры".
По ее словам, с рынка на какое-то время могут уйти инвесторы: "Да и то не надолго, потому что недвижимость – это единственное средство для безопасного сохранения средств на протяжении длительного периода".
Ипотечный прогноз
Региональные власти просят федеральных коллег сохранить механизм льготной ипотеки ради развития рынка жилищного строительства
Условия по ипотеке продолжают ужесточаться. С 15 декабря, например, первоначальный взнос по льготной программе под 8% годовых увеличился с 20% до 30%. Также риторика Центробанка, правительства и президента говорит о том, что в 2024 году льготные ипотеки с господдержкой будут более адресными.
Но для многих регионов важно сохранять объем кредитования, чтобы поддерживать важную отрасль экономики – строительство. Так, замминистра Алтайского края по строительству Игорь Спивак сообщил накануне, что правительство региона просит федеральный центр сохранять программы.
Да и сами банки не намерены колоссально сократить объем ипотечного кредитования даже в период высоких ставок.
Они готовы поощрять хороших клиентов. Так, рассказала Светлана Назарова, если заемщик решил продать свою ипотечную квартиру, то новый собственник может получить его ставку. Например, 8% годовых. Но при условии, если он окажется платежеспособен, с хорошей кредитной историей и уложится в сумму, которую не успел погасить предыдущий собственник.
Уже анонсируются (но не запущены. – Прим. ред.) программы, благодаря которым процент будет легко меняться вслед за ключевой ставкой ЦБ.
"Этот сценарий мы проходили. В 2022 году кредиты выдавались под высокий процент, но как только ставка ЦБ начала снижаться, крупные банки стали снижать ставки по действующим кредитам по заявлению заемщика. Конечно, при условии, что сохраняется положительная кредитная история заемщика и его платежеспособность. Аналогичные программы сейчас также анонсируются", – отмечает Светлана Назарова.
Проблема только в том, что пока не понятно, как долго продлится период высоких процентов. При оптимистичных ожиданиях ключевая ставка ЦБ начнет снижаться к весне 2024-го.
В среднесрочном прогнозе от 27 октября ЦБ сообщает, что в следующем году среднегодовая ключевая ставка зафиксируется на 12,5–14,5%. У экспертов "Толка" более сдержанные ожидания: падение ключевой ставки ожидается только в третьем квартале 2024 года.
Что будет с ценами на жилье
"Толк" собрал и обобщил данные о коттеджных поселках Барнаула: получилось пять типов, каждый со своими особенностями и ценой земли
"Мой прогноз: 2024 год будет годом новостроек, – уверена Татьяна Зинченко. – Потому что льготные программы сохранятся, хотя их условия пересмотрят в более адресные предложения. Соответственно, на вторичке будут продаваться преимущественно ликвидные квартиры. Но цены не начнут стремительно падать. Уступить могут те, кто хочет срочно продать. А кому не срочно – будут пережидать это смутное время. В том числе инвесторы просто уйдут в аренду".
Но Зинченко уверена, что новостройки будут расти в цене:
"У нас есть пример: каждый Новый год пять лет подряд сотрудник ходит в магазин с одним и тем же списком. Вот такой уникальный человек. И он пять лет назад тратил на него 3 тыс. рублей, а сейчас 9 тысяч. То есть инфляция поднимает цены на все, просто на квартиры они более заметные".
Светлана Назарова уверена, что после традиционного спада покупательской активности в январе и феврале рынок выровняется:
"На рынок выходят интересные объекты от застройщиков – красивые, премиальные, более удобные для жизни дома. Они адресованы тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия. Также мы видим анонсы строительства больших коттеджных поселков. И этот рынок будет развиваться в 2024 году".
Еще эксперты соглашаются: рынок будут подстегивать анонсы изменений условий по ипотеке с господдержкой. Например, в июле 2024 года должна закончиться одна из самых интересных – семейная ипотека под 6% годовых.
Покупка квартир – решение не сиюминутное. Поэтому мы узнали у риелтора, что будет определять рынок недвижимости краевой столицы в следующем и даже 2025 году
