Монетку подкидываем? Бизнес и власть в Барнауле обсудили кадастровый вопрос

В Алтайском крае продолжают пересматривать кадастровую стоимость объектов недвижимости – в прошлом году переоценка затронула все земельные участки, а в этом – капитальные строения. Как отмечают эксперты, процедура проходит по несовершенной методике, зачастую собственники получают завышенные результаты и пытаются их оспорить. С чем столкнулись предприниматели в 2023 году и чего ждать дальше? Эти вопросы обсудили на площадке IХ конгресса предпринимательских объединений.

В 2022 году в Алтайском крае прошла переоценка кадастровой стоимости более 1,1 млн земельных участков. А в 2023-м в регионе пересматривают кадастровую стоимость 1,5 млн объектов капитального строительства (зданий, сооружений и помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест), внесенных в реестр недвижимости. Проблемный вопрос

Нередко причиной завышенной оценки оказываются неточные данные об объектах, которые содержатся в реестре. Это могут быть ошибки в адресах, размере площади, видах разрешенного использования и т.д. Собственники могут их устранить, подав декларации о характеристиках объекта, но делают так единицы.

"Мы столкнулись с тем, что большинство заинтересованных лиц не ориентируются в процедуре, не отслеживают ее изменения, не знакомятся с проектами итоговых отчетов. И начинают интересоваться кадастровой оценкой после получения "писем счастья" от налоговой", – говорит замначальника управления имущественных отношений региона Наталья Гончикова.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости с 1 января 2023 года изменилось. Раньше было два пути – пойти в комиссию при Алтайкрайимуществе или напрямую в суд. Сейчас "дорога" по сути одна – в государственное бюджетное учреждение (Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки). А уж потом в случае отказа – в суд.

По данным на 15 мая, в ГБУ поступило 874 заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. И по 447 заявлениям выдали соответствующие решения, рассказала руководитель АЦНГКО Татьяна Жигулина.

Их специалисты проверяют отчет о рыночной стоимости на соответствии федеральным стандартам оценки. И чаще всего выявляют три типовых замечания.

Во-первых, это неверное определение сегмента рынка объекта недвижимости. Когда изначально оценщик выбирает сегмент, который дешевле, чем объект, проходящий процедуру установления кадастровой стоимости. К примеру, объект офисно-торгового сегмента относят к индустриальной застройке. Во-вторых, использование самых дешевых объектов-аналогов, которые значительно отличаются от рыночной стоимости, сложившейся на определенной территории. В том числе, аналогов, которые проходят процедуру банкротства. В-третьих, при реализации сравнительного подхода оценки нужно использовать объекты-аналоги, которые максимально сопоставимы. Как поясняет эксперт, бывает так, что оценивая небольшой и достаточно дорогой на рынке объект, подбираются аналоги со значительными площадями, у которых стоимость “квадрата” не сопоставима с такими же объектами в сегменте. Далеки от реальности

Эти замечания объективны и совершенно справедливы, отметил начальник краевого управления по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры Александр Евстигнеев. Однако на деле бывает далеко непросто объяснить бизнесменам, почему именно так складывается ситуация:

"Когда мы оценивали магазин в Чарышском районе 300 "квадратов" стоимостью 10 млн рублей, что здесь тогда принимается в качестве аналога? И почему здесь к нам замечаний нет, когда мы так оцениваем? То есть мы предъявляем претензии по поводу того, что идут несопоставимые объекты. А вот в данном случае что берется за основу? И это основная критика, которую мы получаем и с чем вообще невозможно спорить. И нам нужно знать, что отвечать".

Тему поддержал и бизнес-омбудсмен Андрей Осипов, отметив, что в районах с такими вопросами регулярно обращаются местные предприниматели и выражают свои претензии.

Один из предпринимателей, который присутствовал на площадке, считает, что причина высокой кадастровой стоимости (особенно в сельских территориях) связана с теми данными, которые берут за основу оценки:

"Если берется информационный ресурс с объявлениями, то там цены вообще ничего общего не имеют с реальностью. Потому что реальные объявления заходят на эти площадки и выходят, так как эти объекты очень быстро покупают. И этот ценник никто не увидит".

Вместо этого увидят объекты, которые очень давно продаются за баснословные деньги.

Татьяна Жигулина рассказала, что для определения рыночной стоимости специалисты используют кадастр недвижимости, который "оставляет желать лучшего" из-за имеющихся недочетов, а также сайты о предложениях на рынке недвижимости. И отметила, что варианты, которые годами продаются, однозначно уходят из числа объектов-аналогов при построении модели.

"Монетку не подкидываем"

Еще одна участница дискуссии обратила внимание на проблему, с которой ей пришлось столкнуться при "оспаривании" кадастровой стоимости:

"Три одинаковых участка, у них один собственник. Делается оценка на каждый. У них абсолютно одинаковое назначение, стоят рядом друг с другом. Объекты-аналоги у них одинаковые. В итоге на каждый участок подается заявление, из трех – одно удовлетворяют, а на два других приходят отказ".

Спикер предположила, что здесь сыграл человеческий фактор. Возможно, заявления попали на стол к разным специалистам. Но в любом случае тогда есть сомнения в едином подходе.

"И у заказчика возникает вопрос: там что монетку подкидывают? Это удовлетворяем, а эти нет. Другого объяснения нет", – эмоционально высказалась участница дискуссии.

На что Татьяна Жигулина заявила: монетку никто не подбрасывает. Решение об установлении кадастровой стоимости, рассмотрение отчетов в учреждении осуществляют специалисты с соответствующим образованием. И что немаловажно – принимаются все решения коллегиально.

По ее словам, если отчет вернули, значит там было какое-то несоответствия, о котором заявителя извещают. И несмотря на то, что законодательство не предусматривает порядок повторного обращения в ГБУ, краевой центр идет навстречу заявителям, давая возможно прийти с исправленными недочетами.

"Отказы – не наша прихоть. Просто есть определенные требования, которым отчеты должны соответствовать. И стоит отметить, что большинство отчетов, которые к нам приходят, в том числе повторно, имеют положительные решения. Мы понимаем, что эта госуслуга важна. И подходим к своей работе серьезно", – резюмировала эксперт.

Более того, ситуацию с отказами сейчас контролируют и органы исполнительной власти. К примеру, в Алтайкрайимуществе по итогу квартала проанализировали практику и статистику отрицательных решений, выявили недочеты, провели совещание и дали рекомендации оценщикам.

Это парадоксально

"Рынок объектов недвижимости и земельных участков формируем мы сами как собственники", – заявил председатель алтайского отделения "Опора России" Евгений Госьков в ходе дискуссии.

Он напомним, что кадастровая оценка земельных участков посчитана на 1 января 2022 года, то есть в ценах 2021-го. И сейчас, если собственник решит оспорить кадастровую стоимость земли, то оценщик возьмет за основу другую рыночную цену – ту, которая сформировалась на текущую дату:

"Как думаете, если человек два года не может продать земельный участок, то что он делает с ценой? По идее, должен понижать. Это чистая логика. Но если проанализировать объекты, которые не продались, то они ничуть не подешевели, а только выросли в цене".

В подтверждение он привел пример объявления о продаже участка в Барнауле. В 2021 году собственник за него просил 9 млн рублей, а в 2023-м – 14,5 млн рублей.

"То есть в нынешних условиях мы видим, рынок не падающий, а растущий. Что парадоксально", – подчеркнул эксперт.

Кадастровую стоимость объектов капитального строительства определяют на 1 января 2023 года. Но оспаривать ее собственники пойдут уже в 2024-м. Что на тот момент будет с рынком недвижимости? Никто не знает. Но наблюдая складывающуюся тенденцию, говорит Госьков, можно предположить, что он еще подрастет.

По словам экспертов, бизнес обращается к теме кадастровой оценки не в момент ее проведения, а когда возникает вопрос налоговой нагрузки. Однако пускать ситуацию с переоценкой на самотек не стоит.

"Все идет к тому, что в течение трех-пяти лет нас ожидает переход в отношении всех объектов недвижимости на кадастровую стоимость. И все это увязывается с единым налоговым счетом, и ФНС будет самостоятельно списывать с него денежные средства <...> Поэтому я еще раз призываю следить за своими объектами, проверить, какая информация по ним содержится в кадастре, и актуализировать ее в силу изменений", – резюмировал Евгений Госьков.

Подать декларации о характеристике объекта недвижимости можно в ГБУ. Проект итогового отчета государственной кадастровой оценки, который размещается на сайте Госреестра, ориентировочно будет готов в июле-августе 2023 года.