Близок локоток. Барнаульцы могут не дождаться новостроек на 1,3 тыс. га ДОМ.РФ

Представители компании ДОМ.РФ побывали с визитом в Алтайском крае. Они представили участки под застройку жильем и промышленными предприятиями. Только в районе аэропорта – более 900 га, которые сейчас крайне нужны строителям. Однако к ним прилагается почти фантастический проект с покупкой облигаций на строительство инфраструктуры. Об этом "Толку" рассказали застройщики Барнаула и представитель краевого минстроя.

13 сентября в правительстве Алтайского края состоялось совещание. В нем поучаствовали представители ДОМ.РФ и Банка ДОМ.РФ, а также чиновники минстроя, минэкономики, минпрома, администрации Барнаула и застройщики.

На представительном собрании-презентации московские гости сообщили об аукционах на участки общей площадью 1,3 тыс. га. Уже на первый квартал 2023 года они назначили аукцион на 916 га в районе аэропорта. Земля предназначена под развитие промышленности и жилищную застройку.

По предварительной схеме застройки, здесь могут появиться 18 жилых кварталов площадью от 16 до 30 га с населением до 46,5 тыс. человек, писал "Толк". Тут можно построить жилья на 1,23 млн кв. метров. Для сравнения: в 2021 году в крае в целом ввели в эксплуатацию почти 1 млн "квадратов". На коммунальную инфраструктуру, по предварительным подсчетам, уйдет около 7 млрд рублей.

Еще 383 га выделены под индивидуальные дома в районе Власихи. Их выставят на аукцион уже в сентябре.

"Этот проект будет реализован с применением Стандарта комплексного развития территорий – с созданием зон отдыха, детских и спортивных площадок, объектов социальной инфраструктуры, благоустройством", – сообщается в пресс-релизе минстроя Алтайского края о лоте во Власихе.

Замминистра строительства и коммунального хозяйства Алтайского края Игорь Спивак пояснил "Толку": ДОМ.РФ уполномочен распоряжаться землей, которая находится в федеральной собственности, и в регионе такие земли есть. Их реализуют под разные цели, например под промпредприятия, жилищное строительство или сельхозназначение.

Но беда для ДОМ.РФ в том, что активно желающих поучаствовать в аукционах нет. А все потому, что застройщики и инвесторы не восторге от перспективы за свой счет превращать чистое поле в город.

Исполнительный директор СРО "Алтайские строители" Зинаида Герасимович рассказала "Толку", что у проектов есть проблемы. Например, чтобы взяться за строительство около аэропорта, необходимо решить вопрос инженерной инфраструктуры и межевания земли на районы и кварталы. Также открыт вопрос транспортной доступности для горожан. Застройщик не сможет решить эти вопросы за свой счет.

"916 га, даже если 360 га под жилищное строительство, это большой участок. Барнаулу – лет на пять для интенсивного строительства. Коммуникации туда надо подтягивать очень серьезные, с большими капиталовложениями. Еще там предстоит процедура межевания, перевода земель с сельхозназначения в земли для жилищного строительства. Много моментов, которые надо соблюсти, чтобы реализовать под жилищное строительство", – добавляет Игорь Спивак.

Названные проблемы земли около аэропорта и других подобных участков в РФ не новость. Поэтому в 2021 году правительство разработало механизм финансирования проектов с помощью облигаций ДОМ.РФ.

Средства от их размещения будут выдаваться на инфраструктуру на срок до 15 лет под льготные проценты, примерно 3% годовых. Это обеспечивается за счет субсидий из федерального бюджета. Сам ДОМ.РФ выступает поручителем по облигациям, займы застройщикам выдаются под гарантию субъекта РФ, писал РБК.

Сентябрьский визит представителей ДОМ.РФ в Алтайский край сопровождался презентацией этого финансового продукта.

"Для наиболее эффективной реализации проектов на предлагаемых территориях инвесторы могут воспользоваться широким спектром механизмов и инструментов", – заявил директор подразделения продвижения и предоставления земельных участков ДОМ.РФ Николай Сарокваша.

Однако "продавцы" не адаптировали свое предложение под особенности региона, говорят строители. По сути, попытались довольно агрессивно продать "непродаваемое", как это охарактеризовал один из участников встречи.

Например, участки, в том числе под промышленность, сегодня размежеваны и выставлены на торги огромными кусками, которые превышают потребности отдельных производителей для освоения. На эти возражения участников встречи представители ДОМ.РФ предложили бизнесу объединяться для участия в аукционе. После приобретения участка они смогут разделить его.

Возникли вопросы и по инфраструктурным облигациям, поскольку данная схема финансирования может быть реализована при размере займа не меньше 300 млн рублей.

"Это предложение не актуально для нашего субъекта. У нас нет такой стоимости сетей в рамках отдельных проектов, чтобы войти в эту программу", – говорит директор СЗ ИСК "Алгоритм" Ксения Белоусова.

По ее словам, для работы с инфраструктурными облигациями нам надо сразу запроектировать все сети, заходя на квартал. Но сегодня строители так не делают и проектируют по мере надобности в рамках строительства домов. Без ответа остался и вопрос о включении данных затрат в стоимость квадратного метра.

"Опыт реализации данной программы в других регионах, безусловно, указывает на жизнеспособность программы в целом, но ее все равно нужно адаптировать для каждого субъекта, учитывать местные особенности", – подчеркнула Ксения Белоусова.

Ситуацию могли бы разрешить инвестиции за счет федеральных программ.

"Мы просили ДОМ.РФ разбить лот на несколько этапов. Они это сделали, но до сих пор остается открытым вопрос инженерных сетей: построив их за свой счет, застройщик столкнется с колоссальными убытками, которые компенсировать в рамках одной очереди строительства невозможно. Поэтому логичным видится строительство сетей к будущим участкам за счет федеральных программ, чтобы обеспечить рентабельность проектов и перспективу развития города", – продолжил Игорь Спивак.

Эту работу, по мнению Ксении Белоусовой, целесообразно взять на себя представителям ДОМ.РФ. Застройщик подчеркивает, что "с учетом возможностей влияния ДОМ.РФ на федеральном уровне решение данного вопроса должны взять на себя они как лицо, управляющее данной землей".

"После решения вопроса с инженерными сетями уже можно говорить о готовности участков для введения в оборот и выставлении их на аукцион. Но сегодня нам говорят о планах реализации участков в 2023 году, а значит, вопрос будет перекладываться на потенциального покупателя. Получается, что в случае выигрыша застройщик будет решать вопрос с инженерными сетями и платить аренду без возможности начать строить на участке. По моим представлениям – это вопрос двух-трех лет", – продолжила гендиректор "Алгоритма".

Случиться за это время может всякое. В 2018 году ДОМ.РФ продал 86 га земли вдоль улицы Просторной и Павловского тракта под застройку. Контракт был заключен с компанией "Алгоритм" на 12 лет. Однако застройщик забуксовал на несколько лет, потому что была установлена приаэродромная территория и часть земли попала в категорию, на которой нельзя строить жилые дома. Процесс пересмотра границ занял время и силы компании. Стройка началась только в 2022 году.