Эволюция комфорта. Что за "гибкие" офисники штурмуют рынок недвижимости Барнаула

Административно-офисные здания с кабинетами-клетками или огромными типовыми площадями безнадежно устарели. Им на смену пришли комфортные пространства с большими окнами из инновационного стекла, современной системой вентиляции, рекреационными зонами и возможностью формировать рабочую среду в зависимости от бизнес-задач арендатора. И мода здесь не причем. Разработчики ориентируются на запрос времени и людей. О чем идет речь, "Толку" рассказали сибирские архитекторы.

Движущие силы экономики

Еще в начале 2000-х годов понятие "офис" ассоциировалось с кабинетной системой, столами, стульями и перегородками с пробковыми досками. Сегодня это открытое пространство для творчества, стеклянные переговорки, пуфы, цветная мебель и места для отдыха. Все это – ответ на сложившуюся конъюнктуру, уверен барнаульский архитектор Андрей Атаджанов. За примером далеко ходить не надо. Так, на эволюцию самого понятия рабочего пространства в офисе повлияла пандемия 2019-2020 годов.

"Из-за тотального перехода на формат удаленной работы владельцы крупных офисов резко потеряли арендаторов и остались с пустыми помещениями. Пришлось подстраиваться, искать новые формы. С приходом ковидных ограничений не удержал свои позиции даже укрепившийся в России тренд на open space (офисы открытого типа) с зонированием, отдельными кабинетами для руководства, переговорками. Из-за перехода на удаленную работу все это стало невостребованным", – рассказал архитектор.

Он отметил, что пандемия сформировала новый подход к выбору пространства для работы. Многие творческие профессии, в том числе IT-специалисты, аналитики и т.д., могут успешно выполнять свои обязанности из любой точки города, страны и мира – да хоть из самолета. Поэтому держать коммерческие квадратные метры, требующие расходов на аренду и содержание, стало ни к чему, рассказал Андрей Атаджнов.

"Рынок недвижимости не может стоять на месте. Тем более на удаленке остались далеко не все. В ответ на сложившуюся в стране ситуацию появился новый вид офисов – мультиспейсы. Это – универсальные пространства с гибкими планировками. Они стали идеальным вариантом для нового вида сотрудников – гибридных работников. Преимущественно они работают дома, но по мере необходимости приезжают в офис на планерки, совещания или другие совместные мероприятия. Им не нужно отдельное рабочее место", – пояснил эксперт.

Открытые пространства

Вместе с тем такие офисные пространства прекрасно подстраиваются и под сотрудников, в силу разных причин предпочитающих находится на рабочем месте. Благодаря многофункциональности такое помещение (или помещения) легко переформатировать под нужды конкретного арендатора. В его границах можно организовать удобную и комфортную среду в зависимости от бизнес-задач, микроклимата и т.д.

В Барнауле уже есть примеры открытых и комфортных пространств, но их мало, и используются они преимущественно творческими мастерскими дизайнеров или архитекторов, отметил Атаджанов.

"Например, наш коллектив работает как раз в подобном открытом пространстве. Мы можем перемещаться по нему так, как нам удобно. Если нужно посовещаться, то можем собраться в удобной точке, у любого монитора", – поделился собеседник.

Вдобавок мультиспейсы могут быть оборудованы барной зоной, отдельной зоной для видеоигр и отдыха, современной рекреацией. Продвинутые арендаторы на другое уже и не соглашаются. Чаще всего это те же разработчики сайтов, специалисты IT-сферы.

"Тренд на формирование комфортного рабочего пространства, организованного с оглядкой на нужды работников активно развивается. И это хорошо видно. Данный подход уже доказал свою эффективность. В качестве ответа на общественный запрос уже появились организации, занимающиеся оптимизацией рабочих пространств. Они разрабатывают удобные приложения, программное обеспечение для автоматизированного решения данных задач на готовых больших площадях", – рассказал эксперт.

Кто "двигает" развитие недвижимости

Еще один фактор востребованности мультифункциональных пространств для работы – развитие малого и среднего бизнеса, заметил архитектор Ермек Кулмухамедов из бюро SALUT.

"Последнее время появляется все больше интернет-магазинов, маленьких мастерских, ателье, нейл-студий и т.д. Им ни к чему большие площади. Как правило, их владельцам нужны небольшие, но комфортные и современные помещения. Не удивительно, что спрос на такую недвижимость только растет. Допустим, некие условные ребята начинают шить одежду. Для этого им требуется лишь место под мастерскую и небольшой шоурум. Но далеко не все бизнес-центры могут им такое предложить. И начинающим предпринимателям приходится подстраиваться. Мы же предлагаем сразу проектировать деловые центры, "заточенные" под нужды маленьких компаний", – заметил эксперт.

Опыт работы в данной сфере у архитектурной мастерской уже есть. В качестве свежего примера Кулмухамедов привел проект мультифункционального центра с рабочим названием О2. Его планируют возвести в Барнауле на улице Партизанской (застройщик – компания "Мой Дом").

Судя по эскизам, это будет небанальный представитель коммерческой недвижимости, где нашел отражение тот самый "комфортный" подход к формированию рабочей среды. Начиная со второго этажа, в нем планируется разместить пространства с "гибкими" функциями и "мокрыми точками" (санузел). Так, один из уровней хотят наполнить мастерскими и небольшими бьюти-салонами. Для них даже вход будет отдельным.

Начиная с третьего этажа, в здании обустроят комфортные пространства для офисов с возможностью подстроить окружающую среду под себя. На верхних уровнях арендаторы смогут "расширить" зону комфорта на территорию летних террас. Такой подход к оптимизации пространства последнее время стараются использовать в небольших бизнес-центрах по всей России.

Прозрачные детали комфорта

Отдельно стоит сказать про материалы и использование новейших технологий, ведь это неотъемлемая часть организации пространства, где будет удобно работать.

Эксперты отмечают, что сейчас во главе угла хорошее освещение, приемлемый климат в помещениях, шумоизоляция и элементарные бытовые удобства: современные туалеты, парковка с прямым доступом в здание и многое другое.

"Например, для остекления здания на улице Партизанской мы предложили использовать матовое энергосберегающее стекло нейтрального цвета. Во-первых, оно не будет "отсвечивать" на фоне окружающей застройки. Во-вторых, поможет сэкономить деньги на электроэнергии и кондиционировании", – пояснил Ермек Кулмухемедов.

Он добавил, что окна будут большими и протянутся по периметру всего фасада. Это избавит от "тесного света" (что нередко приносит офисным работникам дискомфорт. – Прим. ред.) и обеспечит мягкое естественное освещение на протяжении всего дня. От зноя офисы спасут "алюминиевыми поясами, чередующимися со стеклянными лентами витражей". Они дадут необходимую тень, обеспечат "рабочую" приватность (работники будут частично закрыты ими) и визуально расширят пространство, чтобы людям было психологически легче находиться у окна на высоких этажах.

"Мы также решили вернуть в офисы ковровое покрытие, как в гостиницах. Несколько этажей планируется отделать под ключ в соответствие с общей концепцией будущего здания. Здесь будет легкая и практичная отделка с мягким полом. Почему это важно? Так будет обеспечена комфортная акустика, исключающая громкое цоканье каблуков. Вопреки предубеждению, благодаря ему в помещениях будет гораздо чище", – рассказал Кулмухамедов.

Поток инвестиций

Но вернемся от частного примера к общим тенденциям. Что касается Барнаула, то на его улицах немало "устаревшей" коммерческой застройки, в которой сложно представить даже самый условный open space. Тем не менее, отмечает Андрей Атаджанов, даже в них стараются сделать комфортные условия для людей. Иногда для этого задействуют прилегающую территорию. Но это, отмечают архитекторы, все равно приспособление неприспособленных для новых функций зданий.

Такая недвижимость зачастую не отвечает требованиям нового времени и пожеланиям продвинутых арендаторов. В среде проектировщиков их нередко называют "больными", подчеркнул Ермек Кулмухамедов. Архитекторы бюро, в котом он работает, полагают: со временем "стариков" обязательно должны заменить более "здоровые" деловые центры с мультифункциональными офисами. В таких легко дышится и эффективно работается.

В ближайшее время, отмечают эксперты, фокус внимания инвесторов может переключиться на коммерческую недвижимость нового формата. Современные и комфортные пространства, способные подстраиваться под текущий запрос независимо от конъюнкты рынка, станут самым удобным инструментом для преумножения капитала.

"Нужно понимать, что границы Барнаула не резиновые. Рано или поздно мы придем к тому, что нужно переходить от строительства жилья к зданиям обеспечения. Когда в разных районах города начнут открываться бизнес-центры с комфортными условиями для работы, туда потянутся компании, чьи сотрудники живут неподалеку. А это может стать хорошим решением для целого комплекса городских проблем. Например, частично решить вопрос с пробками", – заключил эксперт.

От квартиры к офису

Эволюция офисных помещений в Барнауле начиналась параллельно с развитием рыночных отношений, рассказал "Толку" архитектор мастерской "Классика" Александр Деринг. Как только стали появляться частные фирмы – ООО, ЗАО – возникла потребность в офисах для сотрудников этих фирм.

"Первые, скажем так, офисы начали открывать в обычных квартирах на первых этажах. Некоторые бизнесмены специально скупали жилую недвижимость, чтобы переформатировать ее под коммерческие нужды. В них даже заходили через подъезды. Уже потом владельцы стали оборудовать отдельные крыльца", – рассказал Александр Деринг.

Так в Барнауле появились первые небольшие офисы. Шли годы, компании росли и развивались. В конце концов, "доморощенные" помещения оказались тесноватыми. Бизнесмены начали задумываться о больших площадях и даже отдельных зданиях.

"Первыми офисниками стали приватизированные (или выкупленные) здания проектных институтов и контор. Например, это дома на проспекте Социалистическом, 109 и улице Деповской, 15. Их переформатировали под множество офисов, которые сдавали в аренду. Но все равно это было приспособление. Экономика развивалась, как и рынок коммерческой недвижимости. В Барнауле начали строить новые большие офисники. Нашей мастерской тогда заказали первый "Идеал". Это было исключительно офисное здание со всей необходимой инфраструктурой", – подчеркнул архитектор.

Проект себя оправдал, строительство офисных зданий в городе продолжилось. На дворе был конец 1990-х – начало 2000-х.

"Развитие офисных пространств идет рука об руку с экономикой. Ковид показал: совсем не обязательно работать в каком-то отдельном рабочем помещении – свои обязанности можно выполнять дистанционно. Получили развитие коворкинги, ковидинги и другие пространства с "ко". Вот такая трансформация. Что будет дальше – посмотрим", – заключил Александр Деринг.