Снижение рисков и престиж. Как тренд на покупку офисов уверенно оттесняет аренду

Рынок коммерческой недвижимости переживает новый виток своего развития. Пройдя через периоды ковидной и постковидной стагнации, спрос на аренду офисов стабильно рос. Однако фокус интереса компаний сместился с морально и технически устаревшего вторичного сектора на более современный и удобный – первичный. Коммерческие новостройки стали притягивать все больше внимания. Следом наметилась еще одна любопытная тенденция: бизнес стал охотнее покупать офисные площади, отказываясь от съема. В чем причина смены ориентиров – читайте в материале "Толка".

Спрос на офисы

Традиционно законодательницей мод в сфере недвижимости остается Москва. Именно здесь сначала зафиксировали увеличение в целом спроса на новые и современные офисы, а после – рост интереса к приобретению такой недвижимости.

Об этом говорят выводы аналитиков. Например, доля покупателей (конечных потребителей) на первичном рынке офисов столицы за два последних года выросла примерно с 10% до порядка 40%, сообщает портал "РБК Недвижимость". Иными словами, покупать офисы или даже целые офисные здания стали намного чаще, чем арендовать.

Что касается интереса к свежим объектам, то по предварительным данным CORE.XP, в Москве объем сделок аренды и купли-продажи с офисами вырос по сравнению с январем – июнем 2022 года более чем в 1,5 раза, отмечают в издании. Он достиг 865 кв. м. Из них только на куплю-продажу пришлось 195 тыс. кв.м, что на 48% больше, чем планка прошлого года. И это стало историческим максимумом последних семи лет.

Аналитики Stone Hedge также рассказали "РБК" о росте продаж. По их оценкам, в современных и качественных бизнес-центрах, сдача которых запланирована до 2027 года, распродано более половины площадей. Получается, что спрос, как правило, фокусируется на проектах класса А.

Удобный залог стабильности

С чем же связан сдвиг фокуса внимания с аренды на покупку офисов? Причин несколько, подчеркивают эксперты. Часть консультантов московского издания объясняют это желанием бизнеса сохранить капитал и хеджировать риски аренды.

"Компании предпочитают покупать офисные помещения, поскольку считают такое размещение денежных средств более надежным", — прокомментировала ситуацию московскому изданию директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина.

Эксперт добавила, что владение (а не аренда) такой недвижимостью открывает перед собственником широкие возможности в управлении бизнесом и является более выгодным вложением в долгосрочной перспективе.

О той же причине говорят и барнаульские эксперты. Так, директор по продажам компании Мой Дом Татьяна Кислова рассказала "Толку", что сегодня собственный офис – это в первую очередь выгодное вложение капитала и стабильность.

"Для бизнеса покупка такой недвижимости – залог независимости и уверенности в завтрашнем дне. Владельцу можно не волноваться, что деньги, вложенные в ремонт и оснащение офиса, будут потрачены зря из-за смены политики арендодателя: с вами не расторгнут договор аренды и вам не придется тратить время и дополнительные средства на поиски нового помещения", – отметила спикер.

Между тем окупаемость нового офиса в разы выше, чем другого вида недвижимости.

"Выгода очевидна, и ее легко проверить. Достаточно суммировать траты на аренду офиса, скажем, за два года и сравнить со стоимостью покупки. Они будут несопоставимо больше. Так что аргументов в пользу покупки собственного офиса объективно больше, чем в пользу аренды", – добавила Татьяна Кислова.

Дефицит соблазнительных предложений

Не менее важную роль, по мнению аналитиков, играет и сам факт появления на рынке недвижимости свежих "офисников". Как правило, они отличаются качеством, комфортом, многофункциональностью, современным подходом к планировкам, хорошим благоустройством и удобным расположением.

Причем в Барнауле тренд пока только "приживается". С одной стороны, местный бизнес стал более разборчив и его уже сложно "соблазнить" старыми зданиями, переделанными под офисы, где бы те не находились. Об этом еще весной 2023 года "Толку" рассказали ведущие архитекторы и проектировщики. С другой – рынок еще не наполнился достойными предложениями. И это точка роста для рынка офисной недвижимости.

"Нужно понимать, что границы Барнаула не резиновые. Рано или поздно мы придем к тому, что нужно переходить от строительства жилья к зданиям обеспечения. Когда в разных районах города начнут открываться бизнес-центры с комфортными условиями для работы, туда обязательно потянутся компании", – поделился своим прогнозом архитектор бюро SALUT архитектор Ермек Кулмухамедов, занимающийся, в том числе, проектированием бизнес-центров.

Он отметил, что современные и комфортные пространства, способные подстраиваться под текущий запрос независимо от конъюнктуры рынка, становятся самым удобным инструментом для приумножения капитала. И не только для этого. Купить офис в удобном, раскрученном месте стало еще и престижно.

Кстати, несмотря на дефицит, столице Алтайского края уже есть что предложить. В городе стали появляться ключевые застройщики БЦ. Один из крупнейших на сегодняшний день – Мой Дом. В портфеле компании: передовой торгово-офисный центр "Капитал" (на улице Челюскинцев, 82) и строящийся БЦ О2 (на улице Партизанской). Оба – яркие примеры удобных офисных пространств с ремонтом под ключ.

Тем не менее с дефицитом еще предстоит справиться. Бизнес краевой столицы быстро перестраивается и понимает, что покупка свежего здания или отдельного помещения – это хорошие инвестиции, окупаемость которых обогнала даже жилье, многие годы возглавляющего топ самых инвестиционно-привлекательных объектов для вложений.

"Инвестиционная составляющая будет как минимум в два раза выше. Во-первых, стоимость помещения, купленного на стадии строительства, после ввода в эксплуатацию вырастает на 15-20%. Особенно если это объект в перспективной локации и с качественным ремонтом. Во-вторых, стоимость аренды нового современного офиса всегда выше по рынку, соответственно период окупаемости будет меньше. И, наконец, цена даже на топовые предложения в сфере офисной недвижимости ниже, чем в жилье", – рассказала Татьяна Кислова.

Эксперт поделилась примером: офис в бизнес-центре О2 с ремонтом под ключ площадью до 25 кв. м обойдется покупателю примерно в 2,5 млн рублей. Учитывая ситуацию на рынке жилой недвижимости, найти за такие деньги даже маленькую студию в новостройке будет проблематично.

Портрет потенциального покупателя

Кто же чаще всего покупает современную офисную недвижимость в бизнес-центрах? Московские эксперты издания уверены: это представители крупного и среднего бизнеса. И речь, как правило, идет о помещениях от 300 кв. м и больше. Но есть и те, кто готов купить немалые объемы – от 1 тыс. кв. м до 1,5 тыс. кв. м.

Все большим спросом пользуются "оптовые" покупки блоков офисных помещений от нескольких этажей до зданий в целом. Среди таких сделок особо выделяются: покупка VK целой башни в SkyLight, приобретение офисного здания Tower A от Stone Hedge (14 тыс. кв. м) металлургическим холдингом "Новосталь-М" и т.д.

Есть и более скромные запросы. Как и в Барнауле, в столице нашей страны наблюдается интерес к небольшим помещениям с демократичным ценником. Для Москвы это около 30 млн рублей.

"Спрос на них мы видим со стороны как частных инвесторов, чей интерес обусловлен высокой доходностью в сегменте, так и малого бизнеса для последующего открытия собственных представительских офисов", — рассказала "РБК Недвижимость" директор коммерческого управления Stone Hedge Кристина Недря. Краевой столице до таких объемов еще расти и расти.

В Москве интерес к покупке офисов в первом полугодии 2023 года проявили IT-компании, фирмы с госучастием, маркетинговые компании и т.д.

"В большинстве случаев наиболее значимым фактором при покупке офиса остается престижность локации и близость до станций метро и других объектов инфраструктуры", — пояснила "РБК" директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина.

А вот в столице Алтайского края современными бизнес-центрами интересуются ретейлеры, представители сферы услуг и различные организации, нуждающиеся в офисных помещениях для своих представительств.

В завершение отметим, что в Барнауле тенденция только набирает обороты, но уже показывает свои плоды. Эксперты сходятся во мнении: какой бы ни была скорость ее развития, она благоприятно отразится не только на благополучии компаний-собственников, но и на облике нашего города. Объяснение простое: бизнес, как и любой покупатель, голосует рублем. И если есть, из чего выбрать, он будет отдавать предпочтение качественным "офисникам" с красивой и нестареющей архитектурой.

LjN8KEkYy

Рекламодатель: ООО УК "Мой Дом", ИНН 2225225744.