Неучтенный овраг вынудил застройщика отказаться от высоток за ТРЦ "Европа"

Собственник компании "Строительная перспектива" Андрей Комяков отказался от строительства высотного жилого комплекса (ЖК) на 22 тыс. кв. метров на ул. Взлетной, 2г. Вместо него предприниматель построит 12– и 10-этажные дома площадью только 10,5 тыс. кв. метров и, возможно, небольшой подземный паркинг. Это вынужденное решение: на участке, полученном с аукциона, оказался овраг, который не позволил бизнесмену реализовать свои планы. "Нет желания закапывать деньги", – отметил он на градосовете 9 ноября.

Огрехи межевания

Участок "Строительная перспектива" получила с аукциона, который администрация Барнаула провела в июне 2023 года, писал "Толк". В ходе торгов цена поднялась с 38 млн рублей до 112 млн ежегодной арендной платы.

Для участка готовили несколько вариантов застройки. Первый – 23-этажный дом площадью 22 тыс. кв. метров, который можно было бы возвести в партнерстве с еще одной компанией. Второй – две 17-этажки.

Но не сложилось: инженерно-геологические изыскания показали, что на большей части территории расположен овраг. О нем участники аукциона не знали.

"На второй площадке, которая попадает на овраг, произвели выемку грунта на глубину девять метров. Засыпали 11 тыс. тонн песка и провели повторные исследования грунта, – объяснил собравшимся Андрей Комяков. – Получен модуль деформации, который позволяет строить хоть 20-этажный дом. Но извлекать мусор из всей площади оврага в границах участка – это безумно дорого. А утилизация мусора обойдется еще дороже. Плюс процесс строительства растянется надолго, а цена аренды участка в день 315 тыс. рублей. Поэтому удовольствие сомнительное".

Он пояснил, что строить монолитный дом в 23 этажа – минимум 2,5 года: "Когда пересчитаешь на аренду участка, то понимаешь – лучше построить 10 тыс. кв. метров и успокоиться. (…) Предполагаем, что может получиться проект совсем не про деньги, учитывая экономическую ситуацию. Ну, что получится, то получится".

Также Комяков заметил, что изначально межевание участка для аукциона было выполнено нерационально. Если соседний участок прямоугольный и площадью 1,5 га (он только готовится к аукциону – прим. ред.), то ему достался 1 га со скошенным углом и шириной 80 метров: "И расположить что-то более гармонично, набрав высоту, было нецелесообразно".

Что будут строить "около самолета"

Новый проект предлагает строительство вдоль ул. Взлетной 12-этажного кирпичного дома на две секции. Внутри участка – десятиэтажный панельный односекционный дом. Цветовое решение представлено в двух вариантах. Одно с серо-голубым верхом, чтобы здание как бы растворялось. Во втором варианте бежевые оттенки. На градосовете отмечалось, что в доме предусмотрены только полногабаритные квартиры без студий. Также у верхних этажей предусмотрена высота потолков в 3,3 метра.

Характеристики проекта

Количество парковок – 136 машино-мест. Количество жильцов – 220 человек. Количество квартир – 188. Процент застройки участка – 23,3%. Площадь участка – 1 га. Озеленение – 2390 кв. метров. Инженерия – крышная газовая котельная.

Самый больной вопрос предложенного решения – количество парковочных мест. По оценкам членов градосовета, в данном проекте их не хватает. Однако, заверил Андрей Комяков, он готов увеличить их количество. Но для этого должен сложиться рынок:

"При наличии платежеспособного спроса на части участка без оврага будет возможность построить и подземный паркинг до 45–50 машино-мест. Не думаю, что большее количество люди будут готовы приобрести хотя бы по себестоимости, которая сегодня составляет 1,3–1,5 млн рублей. Потому что есть опыт продаж: в "Соларе" при 800 квартирах продано около 60 парковок, а свободно 80. И там цена меньше миллиона – 900–950 тыс. рублей".

Что решили

Жаркой дискуссии относительно жилого комплекса, который мог бы стать архитектурной доминантой микрорайона, не случилось. Члены градосовета лишь рекомендовали отказаться от трехцветного решения фасадов и четче продумать план устройства двора.

Высказался лишь главный архитектор Алтайского края Дмитрий Четошников. Он подсчитал, что представленный проект, по сути, относится к бизнес-классу, так как жилищная обеспеченность составила больше 40 кв. метров на одного жильца. При таком повороте у ЖК должно быть около 400 парковок. Остальные участники градосовета решение поддержали.

"Заказчик старался сделать дома максимально комфортными, уменьшив количество квартир. Не общежитие, – рассказал на градосовете Андрей Федоров, первый замглавы администрации Барнаула, поясняя, почему у территории нет проекта планировки. – Если говорить о нормативах, они должны быть соблюдены. Но в целом концепция без каких-то вычурных решений, нарушений нормативов градостроительного проектирования с точки зрения площади застройки. Я бы рекомендовал с учетом замечания к реализации данной концепции. Учитывая условия, в которых оказался заказчик из-за межевания.

Комментируя "Толку" проект на Взлетной, 2г, Андрей Комяков рассказал, что вовсе хотел отказаться от него в пользу парка, который анонсирован за ТРЦ "Европа". В том числе и потому, что новые экономические условия слишком повысили себестоимость строительства. Однако назначение земли все равно предполагает только строительство жилья.