"Нужен плановый подход": Ксения Белоусова о трендах и болях строительной сферы

Согласно документу две трети граждан нашей страны в ближайшее десятилетие должны получить возможность решить свой жилищный вопрос путем покупки, строительства, либо аренды жилья. Кроме того, власти планируют не только сохранить текущий, достаточно высокий, темп обновления жилищного фонда, но и увеличить обеспеченность граждан жильем до 33,8 кв. метров на человека.

Насколько осуществимы эти планы, куда движется строительная отрасль и какие ее тренды жизнеспособны для Алтайского края, мы побеседовали с директором Группы Компаний "Алгоритм" Ксенией Белоусовой.

– Ксения Александровна, что характерно для современного градостроительства? Какие болевые точки требуют решения?

– Развитие градостроительного потенциала напрямую зависит от территориальных, географических и экономических факторов нашего региона, и краевой столицы в первую очередь, соответственно, и болевые точки связаны именно с этими направлениями.

Ключевым пунктом, требующим решения, является буквально отсутствие земельного потенциала для дальнейшего экстенсивного развития Барнаула. Совсем недавно в кругах строительного сообщества эта тема была близка к фатальной. Казалось, что расти городу уже некуда: с одной стороны развитию мешала близость аэропорта, с другой стороны – река Обь.

Однако сегодня ситуация меняется и планы по освоению новых территорий становятся уже не такими неосуществимыми. Живым примером начала положительного решения этого вопроса можно назвать наш проект "Нью Терра", который подразумевает создание полноценного района города на ранее не эксплуатируемых территориях площадью 86 гектаров.

Впрочем, освоение центральных и иных застроенных частей города также обусловлено рядом проблем, решение которых продвигается не столь быстро и плодотворно: это и изношенные коммуникации, и отсутствие достаточной территории, и плотная окружающая застройка, и самое главное – отсутствие эффективного инструмента работы с собственниками выкупаемой земли, которые зачастую выдвигают просто нереальные условия.

– Есть ли решение в сложившейся ситуации?

– В первую очередь должна быть согласованность планов и действий по выбору направления развития города, которому необходимы как новые жилые микрорайоны, так и новые промышленные площадки. При этом необходимо параллельное развитие транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры.

В текущем году проведена большая работа по подготовке проекта по внесению изменений в Генеральный план Барнаула. Органы власти постарались выстроить совместную работу и диалог с представителями разных сфер: профессионального сообщества, научных кругов, архитекторов, ресурсоснабжающих организаций, депутатского корпуса и общественности, что позволило комплексно подойти к рассмотрению возникающих вопросов и предложений. Однако работы предстоит еще много.

Сегодня федеральный агент – АО "ДОМ.РФ" совместно с городскими и региональными властями формирует планы по освоению большого массива свободной территории как под жилищное, так и под промышленное строительство. И мы стараемся уже на этом этапе обозначить те ключевые точки, которые нужно решить до выставления земли на торги: проработка вариантов обеспечения вовлекаемой территории объектами инженерной инфраструктуры, развития улично-дорожной сети и транспортной доступности и пр.

– В условиях последних лет одним из наиболее актуальных вопросов является государственная поддержка застройщиков? Принятая Стратегия развития строительной отрасли предусматривает какие-то конкретные меры?

– Господдержка застройщиков критически важна для отрасли и дает хороший импульс последующему ее развитию.

Да, сейчас государство предоставляет инфраструктурные бюджетные кредиты под 3% годовых на 15 лет. Но есть большой нюанс: предоставляет их не застройщикам, а региональным властям, которым часто просто не хватает финансовых, технических и кадровых ресурсов для реализации проектов в полном объеме.

Принципиально же новых механизмов решения проблемы пока не разработано. Власти планируют обеспечить новые жилые районы необходимой социальной и городской инфраструктурой через "инфраструктурное меню" (то есть инфраструктурные кредиты и облигации), синхронизацию инвестиционных программ естественных монополий и застройщиков. Также планируется увязать мероприятия национального проекта "Жилье и городская среда" с мерами других национальных проектов, чтобы решать инфраструктурные вопросы.

Но по нашему опыту работы в проекте комплексного освоения территории от АО "ДОМ.РФ" могу сказать, что очень часто в таких мероприятиях не учитываются местные особенности работы строителей и власти. Например, уже несколько лет предлагают рассмотреть возможность предоставления инфраструктурных кредитов от АО "ДОМ.РФ", но при ближайшем анализе данного продукта мы понимаем, что у нас в регионе нет подходящих проектов по размеру финансирования.

– Есть ли механизмы, способные направить ситуацию в позитивное русло?

– Возможно, одним из вариантов станет набирающий актуальность механизм комплексного развития территорий (КРТ), который может быть реализован как в границах свободной, так и в границах застроенной территории с проведением работ по сносу не отвечающих современным требованиям аварийных, ветхих, морально устаревших объектов капитального строительства, в том числе многоквартирных домов. В нашем городе практика реализации КРТ пока отсутствует, однако органы власти и строительное сообщество уже начали работу в этом направлении.

В любом случае указанный механизм, как и любой другой, требует большой предварительной проработки. Без понятного прогнозируемого финансового результата застройщикам сложно войти в такую процедуру. И дело здесь не только в нежелании рисковать. Сегодня все мы плотно связаны условиями банков в рамках проектного финансирования. И любой необоснованный риск с точки зрения банка – это либо отказ в финансировании, либо крайне невыгодные условия, которые находят отражение в том числе в очень высокой продажной цене жилья.

Поэтому мы прекрасно понимаем, что зайти в большую сложную процедуру по КРТ смогут только крупные и ключевые игроки строительного рынка, имеющие достаточный опыт и ресурс.

– Хотелось бы поднять тему непосредственно жилищного вопроса. Сейчас он традиционно решается за счет собственных средств или за счет заемных. Многие эксперты в последнее время делают ставку на аренду. С чем это связано?

– Предполагается, что аренда в ближайшие десять лет обретет популярность, как наиболее экономичный и быстрый вариант получения жилья. В некоторых развитых странах половина граждан постоянно живут в съемных квартирах и домах. У нас рынок аренды оценивается примерно в 10% от общего объема рынка жилья.

Власти планируют стимулировать создание "наемных" домов, в том числе через механизм коллективных инвестиций, а также предоставлять льготные земельные участки для строительства таких зданий. Предусмотрены и налоговые бонусы для их застройщиков.

Апарт-комплексы в крупных городах и курортных зонах в сущности уже представляют ту самую модель "наемных" домов.

– Одним из главных трендов в строительстве на ближайшие десять лет называют внедрение цифровых технологий. Будущее уже наступило или пока только зарождается для отрасли?

– Наравне с ретейлом многие девелоперы уже много лет назад задумались, как увеличить объемы и качество своих продаж. Именно с этого момента в строительной отрасли начался существенный и заметный этап цифровизации, которая действительно является одним из самых значимых трендов строительной отрасли. Сегодня о ней очень много говорят, а порой и спорят на площадках самых разных уровней.

Из самого последнего, к примеру, можно вспомнить перспективы перехода отрасли на ТИМ в соответствии с дорожной картой, утвержденной правительством. Это поможет застройщикам повысить эффективность своего бизнеса за счет снижения издержек в процессе строительства.

Если еще несколько лет назад крупные компании начинали внедрение "цифры" только для собственных внутрикорпоративных нужд, то сегодня имеется масса примеров того, как крупные игроки делятся своим опытом и наработками с другими застройщиками, что, несомненно, ускоряет "наступление будущего", о котором вы спросили.

– А какое новаторство, по вашему мнению, в ближайшем времени способно существенно изменить строительную сферу?

Многие ИТ-решения, которые были передовыми и новаторскими еще несколько лет назад, сегодня обыденно вошли в нашу жизнь, вновь посеяв в нас размышления по типу "как же долго ничего не меняется". Человек быстро привыкает к хорошему и забывает о том, что существенные изменения на самом деле происходят почти постоянно, и строительная отрасли отнюдь не исключение.

Из наиболее важных технологий, которые способны серьезно изменить строительную отрасль, я бы выделила роботизацию стройки, что на самом деле является для нас весьма недалеким будущим: сегодня уже существуют 3D-принтеры, способные печатать дома. Подобные технологии не только упростят и ускорят строительство, но и позволят привлечь в строительную отрасль совершенно новую и новаторскую мысль, развить новые 3D-технологии дизайна, проектирования и архитектуры. Как прогнозируют некоторые эксперты, первые объекты по технологии 3D-печати в многоквартирном строительстве могут появиться уже в 2024–2025 годах.