Как формируется инфраструктура сервиса и ритейла в новых ЖК

Какие из них востребованы, а какие нет и как вообще застройщики формируют коммерческую инфраструктуру для создания комфортной среды, обсудили с директором ГК "Алгоритм" Ксенией Белоусовой.

– Какие основные факторы влияют на формирование инфраструктуры сервиса и ритейла при строительстве новых жилых комплексов?

– Существует очень большой объем факторов, влияющих на формирование ритейла в новом жилом комплексе. Какая-то часть из них формируется на основе федерального и местного законодательства, другая часть используется застройщиками добровольно. Все это реализуется в первую очередь для достижения необходимого уровня в позиционировании проекта либо для корректировки стоимости квадратного метра будущего жилья. В целом даже продажа коммерческой инфраструктуры в отрыве от влияния на стоимость жилой недвижимости вполне может быть существенной статьей дохода девелопера.

Если говорить о факторах в более стандартизированном виде, то базовыми являются:

Размер жилого комплекса. Чем больше жилой комплекс, тем больше объектов инфраструктуры потребуется для его обслуживания. Местоположение жилого комплекса. Близость к транспортным узлам, торговым центрам, медицинским учреждениям и другим объектам инфраструктуры может повлиять на выбор ритейлеров и сервисов для размещения в комплексе. Требования на муниципальном уровне. Могу сказать, что на уровне города Барнаула специальных требований к проектированию нежилых помещений в жилых домах сегодня не имеется. Существующие требования относятся к вопросам будущей эксплуатации таких помещений, например размещения рекламных или информационных вывесок, переустройства входных групп и т. д. Но в целом в практике других регионов можно встретить определенные стандарты для будущей инфраструктуры в жилых комплексах, от достаточно общих, например установление максимального процента нежилых помещений от общей площади застраиваемого квартала, до более детальных, например наличие велопарковки, как это делается в Казани..

– Имеются ли стандарты для коммерческой недвижимости в ЖК сегодня и усложняют ли они жизнь застройщику?

– Стандарты, конечно, есть. В качестве такого можно назвать "Стандарт комплексного развития территорий", совместно разработанный Минстроем России и АО "ДОМ.РФ". Именно в нем можно найти основополагающие требования приближения объектов сервиса к жилью. Стандарт содержит, например, рекомендации застройщикам обеспечивать высоту потолка на первом этаже 3,5–5,2 м, остеклять не менее 70% фасада первых этажей, делать входы в уровень с тротуаром; предусматривать места для вывесок и обеспечивать их подсветку. Все это нацелено на повышение ценности первых этажей для арендаторов.

В целом весь процесс проектирования помещений под бизнес – это довольно интересная задача, объединяющая в себе функциональность, инновационные инженерные решения и, конечно же, эстетику. – Помимо продажи, застройщик может ведь рассмотреть и вариант с арендой соответствующих помещений. Есть ли преимущества у такого варианта?

– Верно, здесь имеется два подхода. Первый – это продажа нежилых помещений, после которой застройщик уже не сможет влиять на их целевое использование. Второе – как раз аренда. В случае с арендой девелопер самостоятельно находит арендаторов, способных насытить жилой комплекс наиболее востребованными услугами. Конечно, при таком подходе имеется вероятность потери части доходов, однако стоимость квартир вполне может увеличиться. Сейчас застройщики предпочитают сразу продавать коммерческую недвижимость, чтобы избежать дополнительных проблем с ее управлением. Некоторые девелоперы используют другую стратегию: они сначала сдают помещения в аренду, а затем продают готовый арендный бизнес, что требует дополнительных затрат. Однако этот подход может увеличить продажи жилой недвижимости.

– Какие сервисы и магазины должны быть в ЖК?

– В первую очередь жильцами востребованы магазины и сервисы, способные удовлетворить базовые потребности: еда, красота и здоровье, пункты выдачи онлайн-ритейлеров, фитнес-студии, образовательные центры, детские сады и школы.

На второй ступени важности располагается удовлетворение дополнительных, но не менее важных запросов: товары и сервисы для домашних питомцев, гастрономия, кафе для личных и деловых встреч, место для организации мини-офиса и прочее.

Порой в рамках некоторых ЖК можно встретить и более экзотические форматы предусмотренных потребностей для жильцов: клуб для жильцов с мини-кинотеатром и многофункциональным залом или коворкинги. Но такой функционал встречается в кварталах очень высокого ценового сегмента.

– А каким образом определяется степень насыщенности этими сервисами или магазинами? Как понять, в каком ЖК достаточно одного магазина, а в каком стоит сделать два?

– Наполнение ЖК коммерческой инфраструктурой зависит от масштаба проекта, его класса, окружения, состояния инфраструктуры в районе. Если проект комплексный, под инфраструктуру может отводиться до 10% площадей, если точечный в развитом районе – около 1%. Инфраструктурный стандарт – это заведения общепита, пекарня, аптека, детская образовательная инфраструктура.

– Как коммерческая инфраструктура определяет комфорт ЖК?

– При оценке новостроек, например, в рейтинге Единого ресурса застройщиков учитываются объекты торговли и услуг в ближайшей доступности. Помимо стандартных "школа, детский сад, поликлиника", баллы начисляются за наличие продуктовых магазинов, фитнес-центров, бассейнов, театров, музеев, развлекательных центров в радиусе 3 км. Дополнительный балл получают новостройки с высотой первого этажа от 3,5 метров. Этажи с такой высотой получают дополнительную ценность для коммерческого использования. Это позволяет разместить различные объекты торговли и услуг непосредственно в здании.

– Какие перспективы рынка стрит-ритейла в составе жилых комплексов вы видите сегодня?

– Товары и услуги в непосредственной близости от новых жилых комплексов всегда будут востребованы. Даже крупные компании, которые, теоретически, раньше базировались в центре города, теперь охотно размещаются в спальных районах, особенно там, где проживает много молодых людей. Доля удаленных работников постоянно растет и, скорее всего, не будет уменьшаться, поэтому эти люди, особенно вместе с их семьями, являются значительным сегментом платежеспособных потребителей, которыми нельзя пренебрегать.

События пандемии в свое время оказали большое влияние как на спрос со стороны арендаторов, так и на привычки людей и развитие ритейла. Еще больше усилился тренд на формирование инфраструктуры в жилых комплексах "город в городе" и развитие "третьих мест". Сегодня мы видим, что интерес и инвесторов, и ритейлеров к покупке либо аренде в новостройке только возрастает, поэтому перспективам развития данного направления ничего не угрожает.