В спящем режиме. Рынок недвижимости Барнаула начал меняться, но цены стоят

На рынке недвижимости Барнаула цены начинают отступать. Пока это торг, на который собственники идут, чтобы заключить сделку. Однако, настаивают эксперты "Толка", предпосылок для большого отката нет, так цену фиксируют издержки застройщиков. Между тем Центробанк гнет свою линию, цель которой – охлаждение цен на жилье. На очередном заседании он сохранил высокую ключевую ставку.

С июля по декабрь 2023 года Центробанк поднял ключевую ставку с 7,5% до 16%. 16 февраля, впервые с июля 2023 года, он сохранил ее на уровне 16% годовых. Но регулятор изменил прогноз по средней ключевой ставке на 2024 год на 1 п.п. В текущем году она ожидается на уровне 13,5–15,5%, а не 12,5–14,5%, как заявлялось ранее. Эльвира Набиуллина ожидает снижение ставки не раньше второй половины 2024 года после замедления инфляции. Держи карман шире

Старания Центробанка по охлаждению рынка ипотеки и цен на недвижимость во втором полугодии 2023-го, наоборот, простимулировали спрос. Граждане поспешили запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда и воспользоваться старыми условиями покупки жилья, зная, что новые будут жесткими. Эффект продлили предодобренные сделки с ранее действовавшими условиями.

Как итог: региональный Росреестр фиксирует, что рынок ипотеки Алтайского края держит позиции. В январе 2023 года для оформления принято 787 обращений. За январь 2024-го – 737 обращений. То есть почти на уровне прошлого года.

Но с "передовой" сообщают, что тренд сломан. Руководитель АН "Династия 24" Дмитрий Дворядкин пишет в своем Telegram-канале, что "ипотечников" на рынке недвижимости "все меньше, заявок меньше, естественно, покупателей на рынке тоже становится меньше. Экономика в "спящем режиме".

Светлана Назарова, руководитель экспертного отдела компании "Миэль", добавляет, что "схлапывается" и сумма кредита. Она объясняет: практически во всех банках заработало понятие предельной долговой нагрузки (ПДН). Это привело к уменьшению суммы, которую одобряют при прочих равных условиях. Если в начале 2023-го банк легко бы одобрил клиенту 6 млн рублей, теперь при тех же условиях – только 2,5 млн. То есть очень сильно уменьшается сумма кредита. Покупателей отваживают и другие требования кредиторов.

"При 20%-й ставке платежи просто огромные, – продолжает Светлана Назарова. – Если раньше клиент брал 2,5 млн рублей с платежом в 20–25 тыс. рублей в месяц, то сейчас это 45 тыс. В нашем регионе не тот уровень доходов, чтобы большинство безболезненно пережило такое повышение. Плюс банки ужесточают требования к величине первоначального взноса. Даже по семейной ипотеке. По IT-ипотеке многие банки вообще приостановили выдачу, потому что закончились лимиты".

Как результат, отмечает президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Марина Ракина, – увеличение количества сделок за наличный расчет. Это не всегда покупка квартиры со 100%-й оплатой живыми деньгами, уточняет она:

"Рынок не забыл работу в формате выстраивания цепочек продаж, когда участники продают имеющееся жилье, добавляют разницу из накоплений и покупают новое, – говорит Ракина. – Но и ипотечные сделки на новых условиях тоже заключаются. Условно – две из пяти покупок в феврале оформляются с кредитом. Да, сумма займа стала меньше, а срок дольше. Так заемщик выходит на комфортную для себя сумму ежемесячного платежа. Разумеется, многие настроены на рефинансирование после снижения ключевой ставки".

Когда упадут цены на жилье в Барнауле

Первое в 2024 году заседание Центробанка произошло 16 февраля.

"К сожалению, чуда не произошло. Центральный банк не снизил ключевую ставку, чего мы очень ждали для оживления рынка недвижимости, – пишет Дмитрий Дворядкин. – Это, конечно, очень грустно и говорит о том, что ближайший месяц (следующее заседание ЦБ – 22 марта. – Прим. ред.) как минимум, а может быть, и больше, мы проведем в состоянии ожидания. Поэтому, если вы хотите продать свою недвижимость, успевайте, пока держится максимальная цена. В дальнейшем цены будут снижаться".

Политика ЦБ начала приносить первые, хотя и робкие плоды, продолжает Марина Ракина:

"Это, может быть, не заметно в объявлениях, но фактически на сделке мы видим торг. Уступать в цене готовы те, кто настроен реально решить квартирный вопрос. Сумма торга составляет 100–150 тыс. рублей в зависимости от ликвидности предложения и стартовой цены. Конечно, на более ходовые студии и однокомнатные, скорее всего, уступят меньше, чем на большие "трешки", да еще и в старом фонде".

Сейчас и в краткосрочной перспективе о заметном обвале цен на недвижимость речи не идет. Тем более о возвращении к уровню, скажем, 2021 года, который стал отправной точкой колоссального роста. В некоторых случаях двукратного. Светлана Назарова говорит, что позиции удерживаются за счет рынка новостроек, который напрямую зависит от текущей себестоимости квадратного метра:

"Цена на проекты от застройщиков, которые стартовали в последнее время, наоборот, выше предыдущих".

Цену на высоком уровне держат множество обстоятельств. Это рост стоимости строительных материалов, земли, подключение к инженерным сетям и другие. В новой реальности – еще и допкомиссия банков, которую застройщик должен заплатить, чтобы его покупатель смог оформить льготную ипотеку.

Это около 8–9% от суммы кредита, которые компания должна где-то изыскать на следующий месяц после сделки. Причем из своих средств, так как клиентские деньги будут лежать на счетах эскроу до момента сдачи дома.

"От некоторых "аналитиков" рынка недвижимости можно услышать, что "мыльный пузырь ипотеки" начнет сдуваться и цены в ближайшее время рухнут, – говорит Павел Прядко, сооснователь агентства "Семейный оператор недвижимости". – "Но с 2000 года история показывает, что в прошедшие "кризисы" цена на квартиры если и снижалась, то не существенно, а по некоторым ликвидным позициям, пожалуй, даже стагнировала, как было в 2008 и 2014–2016 годах. Сегодня я не наблюдаю объективных предпосылок для серьезного сокращения цены, хотя бы потому, что деньги в экономике есть, крупные предприятия, особенно в промышленности, в том числе оборонной, увеличили зарплату своим сотрудникам. Остались и действуют механизмы господдержки. Да и в принципе у нас сейчас минимальный процент безработицы, что тоже является положительным фактором. В среднесрочной перспективе я предполагаю даже рост цен".

По данным ЦБ на 1 июля 2023 года, на счетах жителей Алтайского края лежит более 270 млрд рублей. Эта сумма, впрочем, включает в себя и деньги на зарплатных картах, которые, очевидно, не являются средствами осознанного инвестирования, писал "Толк".