"Не надо кидаться". Барнаульские риелторы разобрали кейсы "тяжелого" рынка

На рынке недвижимости за последнее время произошло множество изменений: ужесточаются условия по ипотеке, растут банковские ставки и цены. Это "сломало" проверенные схемы действия для покупателей и продавцов. В редакции "Толка" скопились вопросы читателей, как поступить в том или ином случае. Скажем, стоит ли спешить оформить льготную ипотеку на новостройку или подождать? С помощью барнаульских риелторов мы разобрали три актуальных кейса.

"Бежать или ждать"

Дано. Семья накопила около 5 млн рублей на первоначальный взнос для покупки квартиры в новостройке. В июне планировала взять еще 5-6 млн по льготной ипотеке под 8% годовых. Но по семейным обстоятельствам сумма первоначального взноса сократилась на миллион. Есть ли смысл брать ипотеку сейчас на более "тяжелых" условиях, потому что квартиры могут подорожать, а льготную ипотеку отменят или увеличат ставку?

Решение. Программа льготной ипотеки под 8% действует до 1 июля 2024 года. Ожидается, что ее не продлят, но на смену будут предложены другие программы. Пока правительство не озвучило их условия, но уже заявило, что они будут более адресными. Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов заявил, что "дверь под названием "льготная ипотека" прикрывается", пишет РБК.

Барнаульские риелторы отмечают: такая риторика подстегивает купить жилье из-за страха потерять выгодную ставку. В краткосрочной перспективе это может спровоцировать рост цен, но небольшой, так как рывок сдерживают банки. Они повысили первоначальный взнос и жестче оценивают платежеспособность заемщика.

После 1 июля ожидается спад интереса покупателей, и цены стагнируют минимум до осени, считают эксперты. Но не упадут, так как их держит себестоимость строительства.

"А потом опять будет рост. Мы же видим, как развивается инфляция. Если у этой семьи есть крайняя необходимость купить квартиру, тогда ипотеку стоит брать уже сейчас, – говорит Константин Никитеев, директор компании "Ключ-риэлт". – Но стоит найти опытного риелтора, который разбирается в предложениях множества застройщиков. Или самим поискать выгодные условия – акции, спецставки и более "мягкий" первоначальный взнос".

Если крайней необходимости покупать жилье нет, то деньги можно положить на депозит с доходностью 16% годовых и подождать до конца лета, а дальше принимать решение, говорит Никитеев.

Марина Ракина, руководитель АН "Проспект. Недвижимость", советует детальнее считать экономику вложений: "Если, например, разместить на депозите 4 млн, за год можно заработать около 500 тыс. рублей. Но надо понимать, что через год придется брать ипотеку под, например, 14% годовых. Не исключено, что выгоднее взять кредит сейчас под 8%. Тем более что жилье будет расти в цене".

"Нет звонков по трехкомнатной квартире"

Дано. Пенсионерка из Барнаула выставила на продажу квартиру в панельном доме 1990 года постройки. В ней идеальный ремонт, говорит она, но за пять месяцев было только два звонка от потенциальных покупателей. Что делать?

Решение. До 80% сделок на рынке недвижимости проходят с применением ипотечных программ. После того как Центробанк повысил ключевую ставку до 16%, коммерческие кредиты стали предлагать под 18% годовых и дороже. Это отпугнуло часть потенциальных покупателей.

Однако эксперты отмечают, что вторичный рынок жилья работает, хотя отток покупателей есть.

"Мы отмечаем, что рынок "вторички" живой: сделки идут, в том числе и по трехкомнатным квартирам, – говорит Марина Ракина. – Нельзя сказать, что этот сегмент заморожен".

Отсутствие звонков о покупке квартиры риелторы связывают с тем, что на данный момент цена предложения необоснованно выше среднерыночной.

"У каждого человека свое понимание идеального ремонта. Иногда плитка в ванной может оттолкнуть покупателя, потому что она не современная или просто не нравится покупателю. А ее замена – это большие капиталовложения", – говорит Константин Никитеев.

Вообще, ремонт чаще не окупается при продаже, и если все-таки стоит задача найти покупателя, цену надо снижать, советуют эксперты. Вырученные деньги можно будет положить на депозит и сегодня довольно быстро "компенсировать" вынужденный дисконт. Или ждать: когда рынок "созреет" и цена станет сопоставимой, звонки о покупке пойдут. Вопрос, сколько на это уйдет времени и сколько можно было бы заработать на вкладе.

"Осторожно. Апартаменты"

Дано. Мужчина присматривает для сына-студента жилье в Барнауле. Наткнулся на объявления о продаже апартаментов, где цена "квадрата" всего 60 тыс. рублей. То есть значительно ниже, чем на другое жилье. В чем подвох?

Решение. По данным портала "Мир квартир", средняя цена кв. метра в квартирах на вторичном рынке Барнаула – 110 тыс. рублей. На первичном – 131 тыс. рублей. Данных по апартаментам в Барнауле нет, так как такой класс недвижимости в городе не развит. На сайтах объявлений есть предложения по нескольким адресам. Это либо нежилые (коммерческие) помещения, либо квартиры с перепланировками. Например, четырехкомнатные, разделенные на отдельные студии с санузлами.

Апартаменты отличаются от классических квартир тем, что не являются жильем. Это значит, что их владельцам придется платить налог и коммуналку, как для коммерческой недвижимости. Кроме того, апартаменты не предусматривают никакой социальной инфраструктуры или благоустройства.

Есть также риск приобрести объект с неузаконенной планировкой.

"Такие апартаменты могут не кредитоваться банками, что сокращает число покупателей. Не всегда нужно брать то, что дешево, в дальнейшем это может обернуться проблемами, – говорит Никитеев. – И потом, на рынке всегда есть варианты, которые можно рассмотреть".

Он говорит: если у человека, например, 1 млн рублей, его можно направить как капитал на первоначальный взнос: "Купить классную квартиру в новом доме, а не какой-то подвал. При скромных финансовых возможностях стоит обратить внимание на "хрущевки", в которых кв. метр стоит 80 тыс. Ну да, они будут не в лучшем состоянии, но такие квартиры хотя бы узаконены. Это в первую очередь жилье".

"Если ребенок учится, давайте посмотрим маленькую студию на "вторичке", – продолжает Марина Ракина. – В центре около вуза. Когда он выучится, такую квартиру можно продать по приемлемой цене, а не отдать за бесценок, потому что такое "богатство" мало кому нужно. Не стоит кидаться в первое попавшееся объявление только потому, что предложенный объект стоит 1,5 млн рублей. Надо анализировать задачу и искать решения".