Ни кнута, ни пряника. В Барнауле оценили закон об эскроу для строительства коттеджей

Ожидается, что с весны 2025 года в России начнет действовать закон о применении эскроу при строительстве частных домов. Это возможность для защиты средств заказчика на закрытом спецсчете. Но участники рынка говорят, что данный инструмент неизбежно приведет к существенному росту цен на малоэтажку. Он позволит заработать банкам, "изгонит" мелкий и средний бизнес и даст другие эффекты. А вот "бонус" в виде гарантий сделки видится неоднозначным. "Толк" узнал у экспертов, как новый закон может поменять рынок ИЖС Барнаула и его пригорода.

Закон об эскроу в ИЖС принят Госдумой в третьем чтении. Если его одобрят в Совете Федерации и подпишет президент, норма вступит в силу с 1 марта 2025 года. Рынок станет цивилизованным

Эскроу – это спецсчет в банке. На нем деньги лежат до того, как одна сторона сделки выполнит обязательства перед другой.

На рынке новостроек инструмент работает с 2019 года: средства покупателя хранятся в банке, а строительство идет за счет кредита для компании. Механизм предотвращает потерю денег дольщика – их невозможно украсть. Также строительство контролирует банк. Он сначала оценивает перспективу проекта, а потом следит за сроками выполнения обязательств.

В случае с индивидуальным строительством жилья (ИЖС) сторонами договора выступят подрядчик и заказчик строительства дома. Залогом станет земельный участок, оформленный в собственность будущего новосела.

Закон предполагает, что открыть эскроу-счет заказчик строительства сможет, только пригласив подрядчика, аккредитованного банком. Он будет строить на собственные средства или получив кредит.

Подчеркнем: закон не обязывает всех открывать эскроу-счета при строительстве дома. Это возможность. Но, указывают участники рынка, не исключено, что будут создаваться механизмы, которые приведут заказчика и подрядчика в банк. Например, получить более дешевый ипотечный кредит можно будет только посредством открытия эскроу-счета.

В интервью РБК замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин, например, заявил: закон дает банкам понятный предмет залога – землю, а еще, что "взять ипотеку по одной из ипотечных программ с государственной поддержкой будет проще. Рынок станет цивилизованным, а количество выдач увеличится".

Больше зло, чем добро

Участники рынка ИЖС в Барнауле и пригороде считают, что на данном этапе инициатива "больше зло, чем добро".

"В случае со строительством многоквартирного дома (МКД) мы имеем большую капиталоемкость проекта и существенные сроки строительства, – говорит руководитель АН "Ключ-риэлт" Константин Никитеев, также принимающий участие в проектах по ИЖС. – Там могут быть проблемы. Например, застройщик слишком быстро продал квартиры, а стройматериалы подорожали. Он налетает на кассовый разрыв и получает недострой. Или недобросовестный игрок сложит сотни миллионов рублей в карман и убежит. Опять плохо. Эскроу-счет страхует от таких сценариев".

В ИЖС все по-другому, говорит риелтор. Срок строительства коттеджа составляет около полугода. Стоимость работ в среднем – 10 млн рублей, с которыми убегать застройщику не интересно.

"Эскроу-счет – это да, инструмент подстраховки, и его можно использовать, – добавляет Юрий Фриц, возглавляющий компанию "Сибирьконтракт", а еще участвующий в строительстве поселка в Павловском районе. – Но уже существующее законодательство позволяет использовать для защиты различные механизмы".

Это может быть, например, схема аккредитива, которая раскрывает средства по мере выполнения подрядчиком отдельных видов работ. Или можно деньги разместить в ячейке с доступом только по обоюдному согласию сторон.

"Вопрос: что страхуют банки? Правильно. Они ничего не страхуют, а только входят в этот рынок и увеличивают свою прибыль, забирая "живые деньги" у застройщика и закрывая их на эскроу-счетах, – говорит Константин Никитеев. – Ведь до сих пор им [банкам] платил только ипотечный заемщик, а теперь будет платить и застройщик. Это к чему приведет? Вот сейчас мы строим "квадрат" за 70-80 тыс. рублей, и ИЖСка развивается. С приходом банка, я вам гарантирую, мы улетим за 100 тыс. за кв. м".

Придут крупные новички

Другой эффект инициативы – вовлечение в ИЖС крупных застройщиков, обладающих собственными капиталами, способных одновременно строить множество домов, в том числе индустриальным способом. Например, из готовых панелей, бруса и т. д.

"Я думаю, что тут [в законе об эскроу на ИЖС] просматриваются интересы еще и крупных подрядчиков, которые сейчас работают на МКД, – говорит Юрий Фриц. – Продажи квартир могут ухудшаться, в том числе из-за заградительных мер по ипотеке. Я знаю, что у наших крупных строителей появляется интерес к ИЖС. Чтобы оставаться на рынке, хочешь не хочешь, пойдешь в ИЖС. Но пока, подчеркну, это один из возможных векторов. Рынок, на мой взгляд, сейчас очень непредсказуем".

Оценить однозначно перспективу выхода на ИЖС крупных игроков собеседники "Толка" не берутся: возможность индустриального подхода к строительству коттеджей – это плюс. Выдавливание с рынка малого и среднего бизнеса, который может проигрывать по цене, – скорее минус.

"Мы не видели закон и пока можем рассуждать о нем, лишь опираясь на какие-то обрывочные данные, – говорит Михаил Кочетов, директор компании "Фирсова Слобода". – Полагаю, он может заработать в случае реализации мегакрупного проекта, под который появятся банковские и бизнес-инвестиции, специальный ипотечный продукт, и если он будет интересен власти. Пока я таких инициатив не вижу. Для покупателя и застройщика нет ни кнута, ни пряника в связи с этим законом".

Будут удешевлять строительство

У закона есть и сторонники. Так, Валентин Гусев, директор СК "Артдом", говорит:

"Да, строительство с эскроу-счетом – это затратнее, но в целом это будет делать рынок цивилизованнее и справедливее. Со стороны потребителя это благо, так как дает гарантии качественного строительства в срок. Со стороны подрядчика это морока и затраты, но возможность подтвердить свою квалификацию и повысить конкурентоспособность".

Валентин Гусев полагает, что в новых условиях рынок будет регулировать цену за счет применения более доступных материалов и технологий.

"Есть материалы, которые дорого стоят. Есть, которые не уступают качеством, а потребительские свойства даже лучше. При этом дом на миллион дешевле. То есть можно заказать стройку из кирпича или газобетона, а можно из СИП-панели (утеплитель, закрытый с обеих сторон ориентированно-стружечными плитами. – Прим. ред.) и получить современный, качественный и комфортный дом", – говорит Гусев.

В Минстрое в свою очередь сообщают: в Госдуме проходит законопроект, освобождающий подрядчиков от уплаты НДС, если они включаются в договор подряда с эскроу. Это должно компенсировать их затраты на оплату процентов по кредиту и предотвратить рост цены кв. метра.

"Сейчас точно такой же механизм распространяется на застройщиков, которые возводят многоквартирные дома по ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве", – пишет РБК, приводя мнение профильного федерального министерства.

Однако на практике за время работы с эскроу цены на новостройки в России существенно выросли. В Алтайском крае, по данным сайта нашдом.рф, с января 2020 года по июль 2024 года цена выросла с 45 тыс. рублей до 100 тыс. При этом объемы работ в МКД упали с 1 054 тыс. кв. метров до 666 тыс. "квадратов".