На нулевой отметке. Барнаульский эксперт дал прогноз по рынку земли и коттеджей

За последние 20 лет рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) Барнаула и пригорода в четвертый раз погрузился в кризис и уже достиг своей "нулевой отметки", считает Михаил Кочетов, директор компании "Фирсова слобода". Тему поднимали на круглом столе по строительному рынку, который 25 февраля организовал Союз строителей Алтайского края.

Пузырь лопнул

"Мы 20 лет на рынке и за это время реализовали семь проектов на 3 тыс. участков. За это время было три кризиса, сейчас четвертый. Начиная с 2020 года мы наблюдали за надувающимся пузырем на рынке ИЖС. И вот он лопнул", – начал эксперт.

Речь идет о том, что за последние три года существенно вырос объем строительства частных домов. По итогам 2024 года всего построено 675 тыс. кв. метров жилья, из них индивидуального – 572 тыс. (65,3%). Еще недавно доля коттеджей и домов составляла лишь треть от общего объема вводимого жилья. Причиной стала льготная ипотека. Она привела на рынок людей, которые раньше не могли позволить себе купить частный дом.

Рост произошел на фоне глобального скачка объемов строительства и продаж на рынке недвижимости в целом, подпитанного льготными ипотечными программами. Правительство пытается остановить этот процесс, выставив запретительные ставки по коммерческой ипотеке, фактически отменив льготные кредиты.

Также предстоит введение эскроу-счетов в ИЖС. Последняя мера должна обелить рынок и сберечь деньги заказчиков строительства до момента передачи им готового дома.

Эскроу-счет – специальный счет в банке, на котором хранятся деньги заказчика строительства. Подрядная организация возводит ему дом за свой счет или оформив проектное финансирование в банке, то есть кредит. Деньги строители получат тогда, когда дом примет заказчик.

"После этого "лекарства" выживут далеко не все компании, – говорит Кочетов. – Что же со всем этим делать? По поводу эскроу-счетов в ИЖС. В целом дело, конечно, правильное. Безумно жалко пострадавших от недобросовестных подрядчиков наподобие печально известной "Малоэтажной Сибири". Но для успешного внедрения эскроу-счетов в сфере ИЖС не хватает нескольких принципиальных вещей".

Рецепт оживления

По мнению спикера, для того, чтобы механизм заработал правильно, в первую очередь необходим механизм независимой приемки работ. Он нужен всем: банкам, заказчику, застройщику:

"Без этого мы никуда не двинемся. Это один из корней всех бед. Следует учитывать, что заказчик не всегда прав. Не обладая достаточными компетенциями, он может заблокировать всю работу. А застройщик при этом несет все риски, возводя дом через эскроу-счет на участке, который принадлежит заказчику".

Также он считает, что необходимо обсудить механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов. То есть выдавать строителям деньги по актам выполненных работ, а не когда коттедж будет достроен целиком. И наконец, вернуть льготные ипотечные продукты для продажи готовых объектов ИЖС. Но только для тех объектов, которые приняты в эксплуатацию с использованием механизма независимой приемки. Если банк будет уверен, что дом построен качественно, гораздо меньше вопросов будет по выдаче ипотечного кредита.

В случае решения этих задач будут защищены не только заказчики, заемщики, банки, но и подрядчики. Рынок будет развиваться, пусть и не такими бешеными темпами, как это происходило, но цивилизованно, в зависимости от общей экономической ситуации.

Кочетов настаивает: рынок ИЖС и в целом жилья бессмертен. "Отчаиваться не стоит. Внезапно для многих он оказался в нулевой точке, от которой начнется новый рост. Товаров будет меньше, они будут дороже. Продукты будут становиться более качественными и ориентированными на покупателей, менее зависимых от ипотечных продуктов", – резюмировал эксперт.