Все в рассрочку. Названы плюсы и минусы нового способа покупки новостроек в Барнауле

Около четверти покупок новостроек Барнаула сегодня оформляется в рассрочку. Для застройщиков это скорее вынужденный инструмент, для покупателей – возможность комфортно рассчитаться в течение нескольких месяцев и даже лет, зафиксировав стоимость выбранного объекта. Рассказываем, как это работает и в чем "подводные камни".

Что такое рассрочка на новостройки?

Это инструмент, при котором клиент становится собственником квартиры, но расплачивается за нее постепенно. В договоре указывается срок последнего платежа, который может приходиться на момент ввода дома в эксплуатацию, но для некоторых объектов – продлеваться на три-шесть месяцев. Также есть предложения с внесением последнего платежа за три месяца до сдачи дома.

"Застройщики заинтересованы в пополнении эскроу-счетов. Если этот процесс отстает от графика, то для них растет процент по кредиту на проектное финансирование – собственно строительство дома. Поэтому в домах на финише строительства, на эскроу-счетах которых достаточно средств, рассрочка менее актуальна. И там условия могут быть жестче. А вот если объект только начали строить и продажи надо стимулировать, условия могут быть выгодными", – говорит Марина Ракина, президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая.

Почему такой способ оплаты актуален?

Рассрочка платежа за новостройку – не новый инструмент. Ею пользовались в период строительства на "взносы" дольщиков: клиенту продавали часть квартиры по стартовой цене, потом еще часть – с учетом подорожания материалов и этапа строительства. Это позволяло застройщику иметь постоянный приток средств и страховаться на случай инфляции. А еще привязывать клиента и не давать ему отнести деньги конкурентам.

В 2019 году закон о проектном финансировании сделал рассрочку неактуальной, ведь девелопер получал деньги на строительство в кредит от банка. За счет этого он ритмично выстраивает свою работу, а деньги дольщиков лежат на закрытых счетах эскроу до ввода дома в эксплуатацию. В этот момент начала работать льготная ипотека, ставка по которой падала до 5% годовых. Поэтому квартира оплачивалась разом.

В 2024 году рассрочка вновь стала одним из базовых инструментов продаж квартир в новостройках, потому что льготные кредиты стали доступны ограниченному числу заемщиков. Ставка по коммерческим программам доходит до 29% годовых.

Каковы условия рассрочки от застройщика?

Цена. На текущем рынке цена квартиры в рассрочку и полная разовая чаще всего идентичны. Однако в каждом случае стоит говорить с продавцом индивидуально, обсуждая скидки и подарки. Например, при покупке крупногабаритной квартиры могут предложить парковочное место или кладовку в подарок.

Первоначальный взнос. Рассрочка предполагает первоначальный взнос. Чаще всего это 20-30% от стоимости объекта. В идеале – 50%.

"При небольшом первоначальном взносе остаток суммы будет индексироваться. То есть стоимость неоплаченного "квадрата" подрастет. Чаще всего речь идет о 12-15% на остаток. Если же первоначальный взнос существенный, то цену, скорее всего, зафиксируют", – говорит Марина Ракина.

График платежей. Девелопер может предложить клиенту комфортный ежемесячный платеж от 30 до 60 тысяч рублей. Основной транш при этом приходится на первоначальный и финальный взнос. Последний может быть закрыт ипотекой.

"Сегодня людей мотивирует ожидание того, что через год-полтора ставка по базовой ипотеке все-таки снизится хотя бы до 13-15% годовых. Тогда ипотека станет рабочим инструментом покупки квартиры", – говорит Марина Ракина.

Кто сейчас покупает квартиру в рассрочку?

Этот инструмент могут использовать люди, которые уже владеют капиталом или недвижимостью.

"Клиенты приобретают квартиру в новостройке и начинают продавать другую недвижимость. Они рассчитывают получить деньги к моменту платежей по новостройке. Также рассрочкой пользуются вкладчики депозитов. Людям невыгодно забирать деньги с банковских вкладов сразу. Если они могут какое-то время еще получать выплату по процентам, их "не тревожат"", – говорит Марина Ракина.

Кто при этом рискует?

Продажа квартир в рассрочку – вынужденная мера для строителей ради пополнения эскроу-счетов и "привязки" клиента. Но они рискуют тем, что покупатель в какой-то момент не сможет внести очередной или финальный транш денег. Например, продажа его недвижимости затягивается, банк отказывает в ипотеке или ее условия остаются кабальными.

Также клиент может передумать покупать выбранную квартиру. Тогда расторгать договор купли-продажи, возможно, придется через суд, что затягивает сроки и подразумевает затраты.

При этом клиент в случае рассрочки платежа получает защиту, такую же, как и классический покупатель новостройки. Его деньги также размещаются на закрытых счетах эскроу. Девелопер может открыть их только после ввода дома в эксплуатацию.