Бодро начали. Что происходит на рынке недвижимости Барнаула в начале 2026 года

Обычно начало года на рынке недвижимости оказывается временем затишья. В 2026-м эксперты наблюдают другой сценарий. Январь 2026 года удивил заметным спросом на квартиры и частные дома так, что продавцы по старой схеме поспешили поднять цены, чтобы "подзаработать", но получилось не у всех. Эксперты предупреждают: новый рынок жилья не будет похож на прежний. Он окончательно прощается с иллюзиями и учится жить по новым правилам. Февраль подтвердил тренд падением объемов продаж и заключенных ипотек.

Последний вагон и психология

По данным алтайского Росреестра, в январе 2026 года зарегистрировано:

518 договоров долевого участия (ДДУ) (в январе 2025 года — 306), ипотечных сделок – 1 305 (в январе 2025 года — 745).

Итоги февраля оказались скромнее и показали падение рынка:

ДДУ – 360 штук (485 в феврале 2025 года), ипотек – 1 198 (1 232 в феврале 2025).

В свою очередь, Барнаул в январе 2026 года вошел в топ-5 городов России по росту цен на новостройки, зафиксировал портал "Мир квартир" (исследует 70 городов. – Прим. ред.).

Средняя стоимость кв. метра от застройщика выросла на ощутимые 6,6%, достигнув 166 710 рублей. На вторичном рынке рост был скромнее, но тоже положительным — плюс 2,3%, до 129 929 рублей за квадрат.

Эксперты объясняют январский всплеск активности нерыночными причинами. Так, на первичном рынке в конце года и в январе застройщики предлагали скидки и акции ради больших продаж, пополнения эскроу-счетов и лояльных условий кредитования для себя.

А еще в России объявили об ипотечных новшествах: если до 1 февраля 2026 года каждый супруг мог взять ипотеку под 6% годовых, то сейчас льгота предоставляется уже на семью. Поэтому многие решили воспользоваться старыми, более выгодными условиями, что также подогрело спрос.

"В конце года и в январе мы отмечали не столько фундаментальный рост стоимости жилья, сколько исчезновение временных стимулирующих скидок. Это административный, а не рыночный рост", – отмечает президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Марина Ракина.

На вторичном рынке сработал иной, психологический фактор. На скудное предложение пришли покупатели, которые либо накопили достаточную сумму, либо смирились с текущими ставками и больше ждать не могут.

"Мы увидели пусть и не массовую, но реализацию отложенного спроса. Ведь жизнь продолжается, и квартирный вопрос нужно решать, – продолжает Марина Ракина. – Но продавцов квартир, которые интересны этой категории покупателей, оказалось мало. Собственники просто не спешат выставлять их, потому что сами пока не могут, например, кредитоваться и купить более интересный объект".

Итог – у вышедших на рынок собственников возникло ощущение, что "все налаживается" и пора поднимать цену. Один из них разогнал ценник с 5,1 до 5,4 млн рублей.

"Возможно, именно этот рост и зафиксировали аналитики. Однако ключевой вопрос: состоялись ли те сделки по подросшим ценам? Часто – нет. Находятся другие варианты по приемлемой цене", – говорит Марина Ракина.

Эксперт подчеркивает: рынок новостроек и долевок стал крайне точечным и избирательным: "С одной стороны, мы видим "застывшие" еще с лета 2025 года объявления по нерыночным ценам, а с другой — реальное накопление отложенного спроса. Отсюда почти моментальные продажи объектов, цена которых соответствует новой рыночной реальности и ожиданиям покупателей".

Аномалии загородного рынка

Общий тренд на оживление спроса неожиданно почувствовал и рынок загородной недвижимости.

"Сразу после январских праздников мы получили несколько заявок на покупку домов: семьям стало тесно в их квартирах. А знакомые из поселков Первомайского района и вовсе сообщили, что все каникулы наблюдали вереницы машин потенциальных покупателей домов. Такого января мы не припомним, – говорит Марина Ракина. – Полагаю, что и в сегменте домов мы наблюдаем реализацию отложенного спроса".

Это наблюдение разделяют и застройщики. Николай Скрипников, коммерческий директор компании "Фирсова Слобода", комментирует: "Обычно спрос начинается в конце февраля – марте. В этом году все пошло по-другому".

Руководитель компании "Фирсова Слобода" Михаил Кочетов полагает, что часть покупателей – люди или мелкие застройщики, которые не смогли купить желаемые участки и в 2025 году держали деньги на депозитах:

"Сегодня они пришли на рынок. Оценив предложение в январе, в феврале уже оформляют сделки, чтобы со стартом сезона начать строить дом. Так как это нетипичная ситуация, мы не можем дать однозначный прогноз ее развитию. Мы наблюдаем".

Руководитель агентства недвижимости "Превыше" Марина Зайцева отметила, что в 2025-м цикл принятия решения о покупке загородной недвижимости стал растягиваться, и этот тренд продолжается: покупатель дольше считает и сравнивает предложения. По ее словам, спрос фокусируется на наиболее доступных предложениях — в приоритете у покупателей лоты стоимостью 8-9 млн рублей, однако "второй тур выбора" может сместиться к более дорогим и обустроенным объектам от 10 млн.

"Ключевым фактором выбора становится не цена и не внешний вид дома, а комплекс "продукт + инфраструктура + сервис + понятные условия покупки". Люди готовы платить за качество и определенность", — уточняет она.

Великая иллюзия "отложенного спроса"

Итак, участники рынка фиксируют: отложенный спрос повел покупателей на сделки. Но, акцентируют эксперты, речь идет преимущественно о людях, которые решают именно квартирный вопрос. В феврале таких стало заметно меньше, отметили в краевом Росреестре.

То есть массовый вывод денег с "распухших" депозитов в бетон в 2026-м – скорее миф. Об этом предупреждает и депутат АКЗС, известный экономический эксперт Ксения Белоусова в своем телеграм-канале.

Несмотря на снижение ключевой ставки и, как следствие, доходности по вкладам, общий объем депозитов продолжает увеличиваться, отмечает она. Это подтверждает и регулятор. Так, по данным на 1 января 2026 года, сумма сбережений граждан и юрлиц Алтайского края выросла на 15% к аналогичному периоду 2024-го – до 691,3 млрд рублей.

"Это свидетельствует о том, что для многих граждан надежность сохранения сбережений в текущих нестабильных условиях остается приоритетом. Депозиты выполняют роль инструмента сбережения, а не краткосрочного финансового маневра", – отмечает Ксения Белоусова.

Для оживления активности продавцов и покупателей "квадратных метров" рыночные ипотечные ставки должны опуститься ниже 10% годовых.

"Покупатели все больше оценивают не потенциальный доход от объекта недвижимости, а ежемесячные платежи и реальную ликвидность. Поэтому завышенные цены в отдельных сегментах, особенно на вторичном рынке, будут отталкивать разумных инвесторов, — отмечает Ксения Белоусова. — Рынок недвижимости входит в фазу структурной адаптации: цены стабилизируются, спрос определяется реальными потребностями, а не спекуляциями".

Значительного роста или резкого падения цен на жилье не ожидают и другие эксперты. Динамика будет определяться противоборством двух основных сил: инфляцией издержек (удорожание стройматериалов, рабочей силы, повышение НДС) и сжатием платежеспособного спроса из-за дорогих кредитов. В результате цены, вероятнее всего, будут колебаться в умеренном коридоре от минус 2% до плюс 8% в год.