Куда кривая вывезет. В Барнауле затоварен рынок аренды жилья, но цены все еще высокие

На рынке аренды жилья в Барнауле грядет слом. Он вызван ростом доли "дорогих" лотов, но снижением платежеспособности соискателей. Пока это ведет к растягиванию сроков экспозиции квартир и "косметической" уступке по размеру ежемесячного платежа. Побочным эффектом стал отказ инвесторов от покупки квартир для сдачи в аренду ради приумножения капитала. Но это пока, отметили эксперты, с которыми поговорил "Толк".

Главное о рынке аренды – Предложение превышает спрос, квартиры сдают по 1–2 месяца. Собственники вынуждены уступать в цене. – Ради экономии арендаторы снимают жилье вскладчину, торгуются за коммуналку, могут сбежать, не заплатив. – Доход от сдачи жилья не покрывает ипотечные платежи, налоги, ремонт, комиссии и простои. Плоды субсидированной ипотеки

В период массовой льготной ипотеки в квартиры от застройщиков вложилось много инвесторов. Это стало одной из причин колоссального роста цен на недвижимость, а также повлияло на рынок аренды. Но сейчас этот сегмент реагирует на другие триггеры, связанные с затормаживанием экономики в целом.

Рынок затоварился

Предложение оказалось больше, чем спрос. Из-за этого экспозиция квартир растянулась на месяц и даже два. Чтобы сдать жилье, хозяева начали уступать в цене, но пока скромно – 2–3 тыс. в месяц.

Риелтор Елена из компании "Инвест Недвижимость" отмечает: еще в прошлом году "однушка" стоила около 20 тыс. рублей в месяц, сегодня в среднем около 18 тыс., но есть объявления и за 15 тыс. Но это скорее "низ" рынка – не новые квартиры с "пожившим" ремонтом, говорит Елена.

Стало больше новых и дорогих квартир

Увеличилась доля квартир в новых домах с качественным/новым ремонтом. Их стоимость аренды высокая – за "однушку" могут просить от 25 тыс. рублей, за "двушку" – до 40 тыс. рублей в месяц, за "трешку" – 70 тыс. рублей. Причем расположены эти варианты будут не в центре, а в "новом" спальнике Индустриального района. Квартиры такого качества предпочтительны для современного арендатора, отмечает риелтор Сергей Петунин.

В связи с появлением на рынке аренды большого количества квартир в новостройках сформировалась "привычка" брать обеспечительный платеж с постояльцев. В некоторых случаях – в размере месячной оплаты.

"Еще три-пять лет назад обеспечительный платеж запрашивался на квартиры скорее премиум-сегмента – с дорогим и даже дизайнерским ремонтом, мебелью, техникой и т. д. Сегодня это норма для большинства предложений. Это компенсирует затраты на клининг, страхует собственников от порчи имущества и исчезновения арендаторов без оплаты. Если квартира сдается без проблем, его возвращают", – говорит Елена.

Платежеспособных арендаторов стало меньше

На текущий момент рынок особенно сильно ощущает недостаток спроса. Его связывают с оттоком студентов и надеются на компенсацию уже летом. Но эксперты не прогнозируют 100% потепления. Они отмечают, что дополнительные издержки на найм стали бить по карману арендаторов.

Речь идет не только об обеспечительном платеже. Предметом торга становится коммуналка. Собственники хотят не только оплату по счетчикам, но и всей квитанции целиком. В случае с новыми домами оплата за содержание общедомового имущества может быть существенной.

Люди пытаются минимизировать затраты, например, арендуя квартиру вскладчину. Вариант: семья + друг или родственник.

Прощай, инвестор

Признаком текущего рынка аренды стал отказ от него инвесторов: они не видят возможности получить прибыль от сдачи квартиры в аренду.

"Однокомнатная квартира в центре города стоит около 8 млн рублей. Сдать ее можно за 40 тыс. рублей в месяц, – приводит пример Сергей Петунин. – Вот и посчитайте срок.

В своем Telegram-канале депутат АКЗС Ксения Белоусова пишет: сегодня доход от сдачи жилья уже не перекрывает сопутствующие расходы.

"Налоги, обслуживание, ремонт, комиссии посредникам и простои без арендаторов существенно снижают итоговую прибыль. Реальная доходность оказывается заметно ниже, чем по банковским вкладам или другим консервативным финансовым инструментам", – комментирует Ксения Белоусова.

Наиболее рискованной выглядит покупка квартиры в ипотеку с инвестиционной целью, отмечает она: при нынешних ставках платежи по кредиту нередко превышают возможный доход от аренды, и объект превращается скорее в источник расходов, чем прибыли.

"В моей практике были сделки, когда инвестор продавал недвижимость и нес деньги на депозит, потому что доход с него был выше, чем от сдачи в аренду. И пока ставка по депозитам будет приемлемая, эта схема продолжит работать. А вот когда упадет до 8–10%, тогда такие мобильные инвесторы могут опять принести деньги в бетон", – говорит Сергей Петунин.

Но, констатируют эксперты "Толка", рынок постоянно меняется и фактически заставляет инвесторов пересматривать подходы к сохранению капитала. В разные периоды наиболее эффективными оказываются совершенно разные инструменты: иногда недвижимость, иногда депозиты, облигации или фондовый рынок.

Задачка с неизвестными

Участники рынка аренды наблюдают другие "возможности" для его корректировки.

Ставка государства на обеление доходов граждан. Риелторы отмечают, что относительно недавно арендодатели начали просить расчет наличными, а не переводом на карту, чтобы надзорные органы не обратили внимание на регулярные транзакции. Однако пока реальных ужесточений в этом сегменте рынка не отмечается. Как результат – он на 70% в серой зоне. Рост иностранных арендаторов. Это студенты из других стран, а также сотрудники предприятий, которые приезжают на вахту. Риелторы отмечают, что они нередко – нежеланный контингент для собственников. От них ждут порчи имущества, так как по факту они часто "перенаселяют" квартиры. А также – проблем с соседями, которые будут жаловаться на шум и беспорядок.