Тактика жаворонка и дойные коровы. Алтайский брокер об инвестициях в недвижимость
На рынке коммерческой недвижимости существует правило, которое хорошо знают профессиональные инвесторы: максимальную доходность получают те, кто заходит в проект значительно раньше официального старта продаж. Когда объект становится доступен широкому рынку, самые ликвидные помещения зачастую уже распределены. Об этой стратегии инвесторов, а также об объектах на этапе подготовки строительства и получения разрешительной документации "Толк" поговорил с основателем компании "Алтайская Элита недвижимость" Олегом Гильгенбергом.
Сильная локация— Олег Александрович, не так давно вы буквально "шокировали" в хорошем смысле рынок грядущим стартом продаж здания на ул. Гоголя, 53. Что это за объект и откуда такой интерес к нему?
— Действительно, для профессиональных инвесторов этот объект — один из наиболее ожидаемых в краевой столице и даже Сибири. Здание расположено непосредственно напротив администрации Барнаула и на пересечении проспекта Ленина и улицы Гоголя. Местные жители знают — это две ключевые транспортные и деловые артерии краевой столицы. Рядом – выезд из города в двух направлениях – на новый мост и Змеиногорский тракт. Согласитесь, это одна из сильнейших локаций в городе.
Вообще, центр Барнаула сегодня переживает масштабное обновление. В непосредственной близости от Гоголя, 53, появляются современные жилые комплексы, реконструируются целые кварталы, строятся новые объекты коммерческой недвижимости. Все это формирует устойчивый спрос на качественные офисные площади и современные деловые пространства. Для инвесторов подобные проекты традиционно являются наиболее привлекательными благодаря высокой ликвидности и долгосрочному потенциалу роста стоимости.
Уже сегодня компания "Алтайская Элита недвижимость" формирует базу инвесторов, заинтересованных в приобретении помещений в данном объекте еще до официального старта продаж. Это предложения для инвесторов-"жаворонков". Практика показывает: те, кто рано "встает", получают больше.
Второй центр— В Барнауле фактически два центра. Второй — в Индустриальном районе. Как вы оцениваете его? Есть ли здесь интересные инвестпроекты?
— Серьезный интерес у инвесторов вызывает бизнес-центр "Город" на Павловском тракте, 313Б. Этот проект отличается современной архитектурой, высоким уровнем инженерного оснащения и выгодным расположением в молодом и быстрорастущем районе города. Шутка ли: только в этом году и только один девелопер ввел тут 100 тыс. квадратных метров. А в них — 2,2 тыс. новых квартир! Потребность в услугах и местах приложения труда растет тут в геометрической прогрессии.
Этот БЦ особенно импонирует мне как брокеру, потому что инвесторы могут рассматривать сразу несколько форматов и даже стратегий участия.
Первый корпус бизнес-центра — это готовый объект коммерческой недвижимости с высоким потенциалом для собственного использования либо формирования арендного бизнеса. Второй — на стадии строительства, и там можно приобрести помещения различного формата: от небольших офисов до крупных инвестиционных лотов. Крупный инвестор сможет сформировать полноценный деловой комплекс из двух зданий с собственной территорией и отдельным въездом с Павловского тракта.
— То есть начинающий инвестор может купить отдельное помещение, а крупный – сформировать масштабный коммерческий актив?
— Да, и эта стратегия уже практикуется в еще одной перспективной локации Индустриального района — на Северном Власихинском проезде, где развивается БЦ "Милан". Это даже не БЦ, а полноценный деловой кластер. Его первый корпус построен и эксплуатируется. Кстати, мы организовали там офис компании "Алтайская Элита недвижимость" и довольны качеством строительства, работой инженерных систем и самой локацией.
Второй корпус проекта с начала этого строительного сезона вырос уже на три этажа, и мы видим, что девелопер держит взятый уровень качества работ и материалов. Что дальше? А дальше третий корпус проекта, а также прорабатываются варианты освоения соседнего земельного участка площадью 1,7 га.
— Получается, что на данной территории формируется новый деловой кластер, рассчитанный на долгосрочное развитие?
— Мы видим сразу несколько сценариев дальнейшего развития территории. Среди них — строительство новых бизнес-центров, объектов формата street retail и современных пространств light industrial. Последние сегодня становятся одним из наиболее востребованных сегментов коммерческой недвижимости.
— Какие есть предпосылки для этого?
— Территория расположена между двумя крупными транспортными артериями — улицей Власихинской и Северным Власихинским проездом. С обеих сторон находятся крупные жилые массивы и активно развивающиеся микрорайоны. Высокий автомобильный и пешеходный трафик создает благоприятные условия как для размещения офисов, так и для объектов торговли, услуг и современных производственно-складских помещений.
При этом именно в данной части города сегодня наблюдается заметный дефицит качественных коммерческих площадей. Район активно растет, строятся новые жилые комплексы, увеличивается численность населения, однако современная инфраструктура для бизнеса пока развивается значительно медленнее.
Поэтому проекты подобного формата вызывают высокий интерес как у будущих арендаторов, так и у инвесторов, ориентированных на долгосрочный рост стоимости актива и получение стабильного арендного дохода.
Бить по дефициту— Есть ли сегодня в Барнауле проекты, которые вы даже сегодня назвали бы "дойными коровами"?
— Проектом, который вызывает повышенное внимание со стороны инвесторов, стал многофункциональный парковочный комплекс на Северном Власихинском проезде, 118 и 120 – комплекс "Полюс".
Объекты расположены в одном из самых быстроразвивающихся районов Барнаула. В непосредственной близости находятся жилые комплексы "Адмирал", "Норд", "Озон", а также строящийся квартал "Камчатка", который будет рассчитан примерно на 6,5 тыс. жителей. При этом количество парковочных мест и отдельных объектов для хранения транспорта в районе остается крайне ограниченным, а спрос просто огромный.
Мы не запускали рекламную кампанию и не выходили с этим проектом в средства массовой информации. Занимаемся формированием лотов для профессиональных инвесторов, которые уже выразили заинтересованность в приобретении нежилых помещений и парковочных мест.
Пока на объекте размещен только информационный баннер, но этого оказалось достаточно: количество желающих приобрести парковочные места и нежилые помещения уже значительно превышает количество планируемых к реализации объектов.
После завершения оформления разрешительной документации начнем оформление договоров.
— Такое супер-внимание касается обоих объектов на Северном Власихинском проезде?
— Заявки направляются на участие в проекте в целом, но часть помещений девелопер решил сохранить за собой для собственного арендного бизнеса. Это еще раз свидетельствует о высокой уверенности девелопера в перспективах данной локации и её инвестиционном потенциале.
Новое — лучше старого— Олег Александрович, вы явно акцентируете внимание инвестора на новых проектах. Почему?
— Мы совершенно отчетливо видим: бизнес меняет требования к коммерческой недвижимости. Если раньше компании были готовы работать практически в любых административных зданиях, то сегодня они обращают внимание и на адрес, и на качество самого объекта.
Важны высокие потолки, большие площади остекления, современные фасады, качественная вентиляция и кондиционирование, энергоэффективность, цифровая инфраструктура, удобные парковки, современные системы безопасности и комфортная среда для сотрудников и клиентов.
Но главное преимущество современных объектов заключается в их функциональности. В старом фонде собственники или арендаторы вынуждены подстраиваться под существующие планировки, расположение несущих конструкций и ограничения инженерных сетей.
В новом — они могут адаптировать пространство практически под любые задачи бизнеса. Одно и то же помещение может использоваться как офис с кабинетной системой, современный Open Space, медицинский центр, образовательное пространство, клиентский офис, торговое помещение, шоурум или сервисный центр.
Для инвестора такая универсальность имеет принципиальное значение. Чем больше вариантов использования помещения, тем выше его ликвидность и тем шире круг потенциальных арендаторов и покупателей.
Поэтому сегодня рынок постепенно переходит к новому поколению коммерческой недвижимости.
— Давайте резюмируем: чем она отличается от "старых" образцов?
— Здесь речь идет уже не просто о квадратных метрах, а о качестве среды, удобстве эксплуатации и способности здания соответствовать требованиям бизнеса на протяжении десятилетий.
Стратегия и тактика— На каком этапе выгоднее всего инвестировать в проект? При каких условиях можно будет говорить о коммерческом успехе от вложений?
— Практика показывает, что наиболее успешные инвестиционные решения принимаются еще до того, как объект становится широко известен рынку. Именно поэтому сегодня компания "Алтайская Элита недвижимость" формирует закрытые списки инвесторов по наиболее перспективным проектам Барнаула.
Это позволяет клиентам получать доступ к самым востребованным объектам на ранней стадии реализации, выбирать лучшие площади и формировать инвестиционный портфель до того, как проект выходит на массовый рынок.
В условиях растущего интереса к коммерческой недвижимости Барнаула такой подход становится одним из ключевых факторов успешного инвестирования. Но это только часть возможностей для инвесторов.
— На что еще стоит обратить внимание?
— Инвестиционный пул, с которым работает компания "Алтайская Элита недвижимость", включает как объекты коммерческой недвижимости в краевой столице, так и перспективные проекты в туристических локациях Алтайского края и Республики Алтай.
Сегодня в регионе начинается реализация новых проектов в сфере гостиничной недвижимости, апартаментов, туристических комплексов и многофункциональных объектов, ориентированных как на частных инвесторов, так и на крупный инвестиционный капитал.
Речь идет о проектах в различных локациях Республики Алтай, а также в Белокурихе и Белокурихе Горной, которые уже привлекают внимание инвесторов со всей России. Многие проекты находятся на ранних стадиях реализации, а значит, именно сейчас появляются наиболее интересные возможности для инвестирования.
О наиболее перспективных инвестиционных проектах Алтайского края и Республики Алтай мы подробно расскажем в следующих публикациях. На мой взгляд, это уже материал не про отдельные объекты, а про новую инвестиционную карту Барнаула и Алтая. Именно поэтому он будет одинаково полезен и редакции, и читателям, и потенциальным инвесторам.
erid: 2W5zFJ4mMiy
Рекламодатель: Индивидуальный предприниматель Гильгенберг О.А., ИНН 222202610681