Операция "Адаптация". Как меняются коттеджные поселки Барнаула и в чем их проблемы

Строительство коттеджей "под копирку", попытка запустить в поселках социальные и коммерческие объекты, акцент на благоустройстве – таковы признаки "послеипотечного" индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Барнауле и пригороде с чеком 8–15 млн рублей.

Корреспондент "Толка" побывал на урбан-туре по коттеджным новостройкам и узнал, как живут там, где воздух пахнет травами, а панорамные окна открывают виды на закат или соседей в трусах. Там, где можно гулять босиком по траве, но только если ты ее посеял. Где до приезда скорой помощи – час драгоценного времени, а непотопляемые пункты выдачи маркетплейсов все-таки тонут.

Экстренное торможение

Урбан-тур состоялся 29 июля. Участники посетили строящиеся поселки Власихи — "Приозерный" и "Лесной-2", а также Первомайского района — "Смородину", "Ботанику", "Березовый мыс".

Эти проекты заложили на волне бума льготных программ кредитования. Тогда дешевые сельская и семейная ипотеки вывели на рынок много покупателей, а девелоперы адаптировали существенную часть своего продукта под доступные лимиты кредитования. Площадь участков и домов начали сокращать так, чтобы желающие могли уложиться в 6–8 млн рублей за "коробку" под отделку.

"В 2023-м мы продали почти 400 земельных участков в "Палитре" и "Ботанике". В 2024-м устраивали земельные аукционы только для застройщиков, отказывая частным покупателям. Вырученные средства направляли на проектирование и строительство инфраструктуры – дорог, сетей и т. д. Но с 1 июля 2024-го массовую льготную ипотеку начали отменять, число желающих построить дом сократилось, и наши партнеры пошли расторгать договоры. Строительный бум в ИЖС начал затухать", — рассказал руководитель компании "Фирсова слобода" Михаил Кочетов.

Из-за резкого "торможения" ипотечных программ и экономики в целом девелоперам пришлось пересмотреть сроки строительства инфраструктуры в поселках. В "Ботанике", например, на год позже появился заявленный асфальт на дорогах, центральный бульвар все еще в разработке.

В "Смородине" построенные семь из 22 домов так и не нашли покупателей. Застройщик — компания "Свои" — уверен, что целевая аудитория занята спасением своего бизнеса и отложила покупку жилья с "особенной философией" на потом.

В поселке "Приозерный" намеченная велодорожка так и осталась без покрытия и теперь зарастает травой — на асфальт нужно 15 млн рублей. Застройщик "АлтЭкоАрт" пытается получить финансирование по одной из госпрограмм, но пока безуспешно.

Обустройство как маркетинг

Закладывая поселки, девелоперы стараются предусмотреть там жизнь на природе, но с городским комфортом. В проектах планировок появляются "вкусные решения" — коворкинги, рестораны, бассейны, магазины. Вот только реальное создание этих благ — дело непростое. Инвесторы задают вопросы о предполагаемом потоке посетителей и среднем чеке, а ответа нет: процесс заселения еще идет и будет тянуться несколько лет.

Чтобы наладить жизнь тех, кто все-таки въехал в дом, авторы поселков строят общественные здания за свой счет – итогами их работы пока не удовлетворены. Так, в поселке "Палитра" (сосед "Ботаники") построили два коммерческих здания. Там пытается развивать детскую комнату молодая предпринимательница, но бизнес идет с трудом. Еще работают пункты выдачи заказов маркетплейсов, но вопрос по продлению аренды встал ребром.

Ожидается, что осенью к отделке помещений приступит владелец частной клиники, чтобы открыть там кабинет первичного приема терапевта, пункт забора анализов и аптеку. Но пока только ожидается.

Поэтому Михаил Кочетов с интересом наблюдает за развитием соседнего "Березового мыса". Там ради повышения привлекательности проекта Андрей Кутулуцкий, один из участников строительства поселка, возводит бассейн с тремя ваннами (взрослая с дорожками 25 метров, детская, грудничковая). Также он уже наметил места для других коммерческих зданий и готовит площадки под них.

Построить магазин поспешили и в поселке "Лесной-2". Здание из легких конструкций (сэндвич-панелей) площадью 700 кв. метров ждет арендатора. По словам Андрея Саркисяна, руководителя компании "Промжилстрой", партнер уже найден, но кто он и когда заработает, сказать отказался.

Социалка как боль

Вопрос, когда в полную силу заработает коммерческая инфраструктура в новых поселках, открыт. Но острее всего для рынка ИЖС стоит проблема запуска социальных объектов.

Именно их отсутствие сдерживает горожан, привыкших к школе и поликлинике под боком, от воплощения мечты о своем доме. Ежегодно губернатор Алтайского края Виктор Томенко получает на прямой линии вопрос от уже проживающих в коттеджах Первомайского района — когда там появятся школа, поликлиника, фельдшерский пункт и т. д.

В декабре 2025 года обратившийся сообщил: в школе в Санниково на переменах одновременно находятся 200 и больше детей. "Им негде развернуться. Каждый год прибывают новые ученики. Будет ли решен этот вопрос?" Тогда глава региона ответил, что проект требует 2 млрд рублей, но денег в бюджете нет. Он предложил тем, кто хочет жить в поселках, учитывать этот фактор.

Андрей Кутулуцкий отмечает: именно отсутствие такой первостепенной инфраструктуры сдерживает развитие поселков. "Люди боятся, что скорая помощь будет ехать до них из Новоалтайска час, а это не всегда приемлемо".

Решить это без участия властей невозможно. Даже если инвестор за свой счет выделит землю и построит нужное здание (как хочет сделать Кутулуцкий для станции скорой помощи), необходимо наладить работу коллективов. Таких прецедентов пока в регионе нет.

Какова альтернатива? Например, жителям "Приозерного" предлагают пользоваться школьным автобусом, который собирает детей по Власихе. Но, как сообщают жители этой локации, его "мощности" может не хватать для всех желающих.

Архитектура на потом

На современном рынке ИЖС развитием занимаются именно застройщики — коллективы каменщиков, бетонщиков, проектировщиков и маркетологов. Стремясь создать продукт, который будет продаваться на текущем рынке, каждый пытается вывести свою оптимальную формулу — комплектацию предложения, баланс цены и качества.

Работа с площадью. Александр Верясов, руководитель компании "АлтЭкоАрт", заявляет, что опытным путем пришел к тому, что люди готовы покупать только дома площадью 83 кв. метра на 6 сотках земли.

Дом-конструктор. Другие застройщики делают ставку на разработку проектов с набором опций, которые можно добавить или убрать. Здесь гараж пристроен к дому и есть теплый вход, а здесь — только навес для автомобиля. Здесь бойлерная со входом из дома, здесь — с улицы. Тут много витражей, а там они скромнее. Здесь дом передается заказчику с оштукатуренными стенами, а тот — "в бетоне". Там есть (и это предпочтительнее) радиаторы под окнами, а тут — только теплый пол. Каждая опция – плюс или минус к цене.

Достаточный минимум. Отказываясь от какого-то оборудования, этапов отделки, застройщик варьирует цену. В зависимости от комплектации сопоставимые по площади коттеджи могут отличаться в стоимости на 500 и даже 700 тыс. рублей, говорит соучредитель компании "ТехКом" Евгений Левашеня.

Например, можно отказаться от вентиляции в большей части помещений и оставить ее только в бойлерной. Или, например, сделать только теплый пол в доме и не устанавливать конвекторы под окнами. Или положить кровлю на стены — тогда ее скат будет закрывать половину вида из окна, а можно подвести под нее еще два ряда кирпича, и тогда этот момент не будет беспокоить людей. Еще можно сэкономить на эргономике входной группы — сделать козырек чуть ниже, чем следовало бы. Минус – высокие люди рискуют биться головой о конструкции.

"Подобные решения не фатальны, они не несут угрозы жизни человека. Но все это — про комфорт проживания. Поэтому за ту же вентиляцию и отопление собственник все равно заплатит. Но потом, — подчеркивает Евгений Левашеня. – Мы предпочитаем включать эти решения в цену дома сразу".

Новый Поток

Издержки от массовой застройки поселков тоже есть. Так, руководитель компании "Алтайгражданпроект" Владимир Колотолов заметил: в погоне за универсальной моделью теряется индивидуальность. Дома фактически становятся похожи один на другой, как панельные девятиэтажки.

Еще одна ловушка "упаковки домов модными решениями" — их спорное применение в конкретных случаях. Например, если дом стоит на маленьком участке, панорамное окно открывает "потрясающий" вид на забор или гараж. А в некоторых случаях — на панорамное окно соседа, который в своем доме может позволить себе ходить в нижнем белье. Окно напротив унитаза или ванной с видом на аналогичное соседское — тоже спорное удовольствие.

Потолки "второго" света, которые как раз и призваны стать изюминкой загородного дома, могут стать занозой в душе "неподготовленной" домохозяйки. Ей будет трудно организовать стирку штор, промыть окна, поменять лампочки. Ее следует предупредить, что для этого понадобится не просто стремянка, а настоящее подъемное оборудование.

Что дальше

Пока в поселках, которые посетили в ходе урбан-тура, преимущественно "живут" строители. Некоторые дома, с виду уже построенные, не выглядят жилыми — их участки заросли бурьяном, нет деревьев, кустарников, садовой мебели, детских игрушек. Всего того, что появляется там, где уже закончен ремонт и действительно постоянно живут люди.

Но дома строятся, и не все на продажу. Часть из них — прямые заказы клиентов, которые все-таки хотят жить на природе и подальше от городских улиц. Сами девелоперы продолжают оттачивать свое мастерство в упаковке продукта, поиске новых сегментов покупателей, ведут переговоры с властями, чтобы сделать поселки комфортными. И многое у них действительно уже получилось.