Не могут заставить продавать. Застройщик рассказал о расселении частного сектора

Большая часть Барнаула занята частным сектором. Но интерес застройщиков к таким территориям вызывает сопротивление у владельцев домов, что впоследствии перерастает в конфликт. "Толк" поговорил с Рихардом Фаллером, одним из собственников "Адалина", о проблеме и ее решении. А также о том, когда в краевой столице подешевеет квадратный метр в новостройках.

– Рихард Леович, вы знакомы с нюансами расселения частного сектора. В этом году жители нескольких поселков Барнаула узнали, что с новым Генпланом (принят в 2019 году. – Прим. ред.) их землю перевели из зоны малоэтажек Ж4 в многоэтажки Ж1 и Ж2. И якобы появились люди, пытавшиеся скупить ее дешево. Что, на ваш взгляд, произошло?

– Знаком с ситуацией по публикациям в СМИ. Возможно, жители испугались, что им так или иначе придется продавать землю по 600 тыс. рублей за сотку. Но даже при смене назначения участка никто не может заставить человека сделать это, если он не хочет или ему не нравится цена. Конфликтовать с собственниками земли никто не будет.

Приведу пример: около нашего ЖК "Большая медведица" есть коттедж, участок которого мог бы войти в территорию новостроек. Но он оказался очень дорогим, поэтому мы не стали его выкупать. Дом до сих пор там.

Но чаще всего люди готовы продавать старые дома. Мы за год расселили 1,8 га в границах улиц Радищева, Пролетарской, Интернациональной и переулка Циолковского. За землю заплатили около 250 млн рублей.

Людям действительно надо объяснять, что произошло после смены зоны малоэтажек на многоэтажки: говорить об их правах, показывать перспективы.

– Вам как застройщику интереснее заниматься расселением частного сектора или получать землю под комплексное освоение?

– Второе проще. Но я считаю, если в центре или другом районе города стоит что-то заброшенное, даже предмета для обсуждения нет. Надо место облагораживать, здания перестраивать.

Объясню на частном примере почему. Когда мы строили многоэтажку на ул. Пролетарской, 160, рядом стоял двухэтажный дом (ул. Пролетарская, 158) начала XX века. У него не было статуса памятника архитектуры, и мы могли его снести, но решили реставрировать. И очень быстро нашелся покупатель, компенсировавший наши затраты на расселение и реконструкцию.

А как только зашли на "Ютссон" (ЖК на ул. Интернациональной), у нас купили другой исторический дом – памятник архитектуры (ул. Интернациональная, 150). Новый собственник самостоятельно занят его реконструкцией.

Памятники архитектуры оживают, в них хотят инвестировать, когда вокруг них кипит жизнь. А оживают эти места, когда вокруг появляется много квартир, много людей, которым нужны магазины, рестораны, сады, школы и другая социалка. Даже исторические здания им нужны. Ведь на них приятно смотреть.

– Что бы вы посоветовали для "большой" реновации частного сектора в Барнауле?

– Для нового строительства в кварталах с частным сектором или промзонами нужны проекты планировок территорий. Они определят, какие жилые дома там можно построить, где разместить детсад и школу, устроить сквер, предусмотреть парковку, может, офис? А то бывает так, что "воткнут" в квартале пару-тройку офисников и все, дальнейшая застройка уже не имеет смысла. Ну не "встанут" там жилые дома так, чтобы и нормативы выполнялись, и просто людям было комфортно жить.

Если появляется проект планировки, застройщик понимает, как может поработать на этой территории. А люди, в свою очередь, видят, что не останутся жить в своем доме с огородом в окружении 17-этажек.

Еще один момент. Многие участки, которые сейчас заняты частным сектором, видовые. Это и Речной вокзал, и территория Ковша, и другие. Пусть там строят дома с изюминками в архитектуре.

– К градосовету сегодня много вопросов. Застройщики часто недовольны их замечаниями, видят в них угрозу бизнесу. Может, уже стоит отказаться от этого органа и отдать проверку проектов надзорным органам?

– Градостроительный совет нужен городу, горожанам и застройщикам. При этом, как мне кажется, не стоит вмешиваться в технико-экономические показатели, потому что проект проходит экспертизу на соответствие действующему законодательству. Целесообразно обсуждать архитектуру будущих зданий, качество материалов для фасадов.

В своем предложении инвестор должен рассказать градосовету о материалах для фасадов, их цвете, фактуре. И это обязательно должно найти отражение в решение градосовета. Иначе инвестор может демонстрировать фасад здания из натурального камня или крашеного кирпича, а в итоге выполнит его из дешевого керамогранита.

Если градосовет будет работать в таком формате, я даже не против, чтобы его решения носили обязательный характер.

– У ГК "Адалин" уже был "конфликт" с градосоветом, когда готовился проект ЖК "Мичурин-парк". Его критиковали за то, что жителям не хватит школ и садов в шаговой доступности. Как вы решили вопрос?

– Мы написали обоснования по каждому пункту претензий – сослались на нормативы градостроительного проектирования Барнаула. А если простыми словами: в соседних кварталах есть три школы и если они будут работать в две смены, как и другие, то мест для учеников хватит.

Да мы и не могли там построить школу или детсад, потому что назначение участка – для жилья. Таковы условия аукциона, который проводил региональный Фонд имущества.

– Считаете ли вы, что край поступил правильно, выставив его на аукцион?

– Считаю, что надо строить и продавать то, что востребовано. Вот когда-то всем нужны были торговые центры. Земля под них и уже готовые здания хорошо продавались. Если сейчас людям нужно жилье, то его и надо строить. Если завтра станут всем нужны спортивные центры, то нужно продавать землю с таким целевым назначением.

– В 2020 году жилье сильно подорожало. "Адалин" стал одной из первых компаний, которая выставила квартиры в новом ЖК по новым ценам. Как вы ее определили? Бешеный спрос?

– Просто колоссально росла себестоимость строительных материалов. Если всегда арматура стоила 37-40 тыс. рублей за тонну в зависимости от сезоны, то в июне она стоила 73 тыс. рублей, а в июле – 78. Утеплитель подорожал на 120%, окна – на 80%. При такой себестоимости "квадрат" дешеветь не будет.

– Сейчас "Адалин" включился в проблемы, с которыми столкнулся "Барнаулкапстрой". Он возводит дом на Парковой с эскроу-счетами и проектным финансированием. Как вы считаете, оправдало себя новшество закона "О долевом участии в строительстве"?

– Это нормальный проект государства. Мы зашли в цивилизованные рамки рынка новостроек, которые работают на сохранение средств дольщиков. Да, конкретно дольщики "Барнаулкапстроя" рискуют, что пока решается вопрос с достройкой дома, квадратный метр жилья обесценивается. Но это уникальная ситуация 2020 года. Если бы застройщик попал в нее пять лет назад, то дольщики могли спокойно забрать свои деньги и купить равноценное жилье.