Рынок недвижимости Барнаула демонстрирует парадоксальную ситуацию: жители готовы брать ипотеку под высокий процент, но банки все чаще отказывают даже надежным заемщикам
В Алтайском крае растет количество оформленных ипотек, и очевидно смещение интереса покупателей в сторону вторичного рынка. При этом банки все строже относятся к заемщикам, и в каких-то сделках их решения не поддаются логике, говорят риелторы. Такая ситуация не позволяет спрогнозировать развитие рынка недвижимости ни на ближайшее время, ни на год вперед. "Толк" разобрался в апрельских трендах.
Тренды на рынке недвижимости в апреле
- Тренд №1. Люди смирились с высокой ставкой по ипотеке и готовы оформлять кредиты.
- Тренд №2. Дорогую ипотеку предпочитают направлять на покупку готовых квартир.
- Тренд №3. Покупатели чаще берут жилье стоимостью до 7 млн рублей. В приоритете – поэтапное, незначительное улучшение жилищных условий.
- Тренд №4. Цены на жилье очевидно не сокращаются. Застройщики привлекают покупателей спецакциями.
- Тренд №5. Банки ужесточают аудит ипотечных заемщиков. Их отказы не всегда понятны даже специалистам.
Настрой на ипотеку
По данным Росреестра в Алтайском крае, в апреле в регионе оформили 1 613 ипотечных кредитов. Это меньше, чем в марте, когда оформили 1 646 ипотек, и +13,7% к апрелю 2025 года (тогда выдали 1 481 кредит).
"Конечно, в этом году ипотека стала доступнее, чем в прошлом году. В среднем она подешевела на 10%, хотя все равно ставка существенная – от 17% годовых и выше, – говорит Светлана Назарова, руководитель экспертного отдела компании "Миэль". – Да, если раньше из 10 сделок 9 были с ипотекой, то сегодня таких только 3-4".
Стабильные и спокойные цифры показывает рынок новостроек Алтайского края, однако его участники обозначили причины для тревоги
Ранее эксперты заявляли: рынок недвижимости оживет, когда ставка ЦБ упадет до 10%. По данным сервиса банки.ру, ставка по коммерческой ипотеке в Барнауле находится в коридоре 16,83–23,5%. Она, отмечают эксперты, не сокращается теми же темпами, что ключевая ставка Центробанка (сейчас 14,5%).
При этом, отмечает Светлана Назарова, заемщики уже готовы к таким ставкам:
"В 2025 году займы оформлялись на минимальные суммы – преимущественно около миллиона рублей, чтобы закрыть небольшой процент от стоимости жилья. В этом году есть сделки с оформлением до 10 млн рублей и выше. Люди могут идти на это, например, ожидая дохода для скорейшего погашения займа".
Покупка готового жилья
По данным Росреестра, количество договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) в 2026 году относительно 2025-го сократилось. Так, в апреле прошлого года оформили 586 ДДУ, а в этом – 490 (минус 16,4%).
Если в 2024-м рынок новостроек поддерживался льготной ипотекой для всех, то сегодня взять кредит под 6% годовых может лишь небольшой процент заемщиков. Остальные пользуются базовой или коммерческой ставкой, а потому чаще смотрят в сторону вторичного рынка.
Логика заемщиков, которые не могут получить льготную семейную ипотеку под 6% годовых, такая: зачем мне брать дорогой кредит и платить его, но не пользоваться квартирой, потому что она еще строится. Кроме того, играет роль сумма вложений в ремонт.
В январе продавцы квартир в краевой столице почувствовали оживление спроса, и некоторые даже подняли цены. Тренд прокомментировал эксперт
Акцент на вторичку приводит к тому, что в первую очередь "вымываются" самые ходовые предложения – квартиры стоимостью до 7 млн рублей, говорит Марина Ракина, президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая:
"Чаще мы видим, как люди переезжают в квартиры чуть получше. Например, из однокомнатной хрущевки в двухкомнатную. Поэтому сегодня мы вернулись к процессу выстраивания длинных и сложных цепочек из желающих улучшить свои жилищные условия".
Цены неочевидно проседают
Девелоперы стараются работать с этой проблемой. Например, стали появляться точечные предложения с компенсацией затрат на оплату процентов. Таким образом ипотека может стоить клиенту комфортные 14% и даже 13,9%. Однако такие условия касаются квартир большой площади и чаще в уже сданных домах. Идя на уступки, застройщики "скидывают" такой балласт, ведь в противном случае они начинают оплачивать коммунальные платежи и т. д.
При этом, отмечает Светлана Назарова, очевидного сокращения цен на новостройки и в целом на недвижимость не происходит. Эксперт связывает это с тем, что девелоперы вынуждены выполнять требования банков, которые дают им проектное финансирование.
Впрочем, некоторые подвижки есть. РБК Недвижимость опубликовал списки городов с населением более 500 тыс. человек, в которых квартиры в новостройках начали терять в цене. Барнаул оказался в топ-5 по динамике в апреле. "Квадрат" в новостройке потерял 1,2%. Цена составила 172 тыс. рублей.
А банки ипотеку не дают
В 2026 году в России поэтапно вводятся ужесточения для аудита заемщиков – их долговой нагрузки, доходов и других показателей. Первые вступили в силу в январе и касались микрокредитных организаций, а вот нововведения апреля регламентируют работу с массовыми ипотечными заемщиками.
Центробанк сообщил: с 1 апреля выписки по счетам можно использовать только для подтверждения зарплаты, пенсии, социальных выплат и доходов от сдачи недвижимости в аренду. Иные поступления на счет надо будет подтверждать дополнительными документами. Например, заемщик может предоставить справку о получении дохода по вкладам или ценным бумагам.
Чтобы построить 2,4 млн кв. метров жилья в полях около барнаульского аэропорта, бизнесу и власти нужно решить задачу со "звездочкой". Пока решение не найдено
Также введены ограничения по кредитованию клиентов с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) – соотношения дохода и выплат по текущим и желаемым кредитам. Если половина и более дохода будут отходить банку, это уже опасный уровень.
На практике нововведения приводят к тому, что все меньше желающих могут получить кредит или же им готовы дать сумму меньше, чем они рассчитывали.
"В начале года нашей клиентке согласовали ипотеку на 3,5 млн рублей. Но сделки сегодня идут долго: выстраиваются сложные цепочки. И пока мы шли к цели, срок одобрения истек. С теми же вводными клиентка обратилась в два банка. Один отказал ей вообще, второй согласовал чуть больше 1 млн рублей", – говорит Марина Ракина.
Светлана Назарова отмечает, что логика принятия решения со стороны банков чаще неочевидная и непонятная. Так, клиенту с идеальной историей могут отказать в кредите или согласовать минимальную сумму, а заемщику с проблемами в прошлом одобрить желаемое. Или, например, заемщику с высокой долговой нагрузкой согласовать кредит, но под процент выше среднего.
В 2026 году рынок недвижимости Барнаула будет развиваться по новым правилам. Эксперты не ждут резкого роста цен, хотя не исключают этого полностью
