Играем по-новому: как изменились правила долевого строительства?

Разбираемся в новом законе вместе со специалистами строительной компании "Алгоритм"

В июле этого года был внесен ряд серьезных поправок в законодательство о долевом строительстве (Федеральный закон от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Основной целью нововведений было стремление облегчить жизнь дольщикам и обезопасить их финансы. А теперь давайте разберемся, как это будет реализовано и что изменится в работе застройщиков, на примере строительной компании "Алгоритм", которая входит в список крупнейших застройщиков региона.

Как поправки повлияют на компании, которые уже работают над проектом?

Тех девелоперов, которые уже строят жилье, поправки в ФЗ № 214 затронут минимально. Ключевое, что поменяется в их работе, – банки начнут следить за их счетами более тщательно.

"Сегодня у нашей компании в различной степени готовности находится 8 строящихся объектов. Принятые летом поправки в закон о долевом участии в основном имеют отсрочку по вступлению в силу, поэтому существенно для застройщиков правила работы с дольщиками не изменились. Сегодня уже действует система так называемых спецсчетов – банковских счетов, которые открываются на каждый объект. Дольщики оплачивают договоры долевого участия только безналично на данные счета, а банки ограниченно контролируют расходование застройщиками поступивших денежных средств", – рассказывает заместитель директора по правовым вопросам ООО "СЗ ИСК "Алгоритм" Владимир Чернышёв.

А как сложится работа тех, кто только получает разрешение на строительство?

Сегодня для застройщиков сохраняется возможность привлечения денежных средств дольщиков непосредственно на свои счета, а также вводится возможность использования эскроу-счетов.

"Для компаний, которые только оформляют разрешения на строительство и планируют привлекать денежные средства дольщиков, сегодня уже действуют ограничения по количеству объектов, реализуемых компанией, установлены дополнительные финансовые и организационные критерии возможности быть застройщиком. Если разрешение будет оформлено после 01 июля 2019 года, работать придется исключительно с использованием эскроу-счетов", – объясняет Владимир Чернышёв.

Что такое проектное финансирование?

Что такое эскроу-счета?

Привлечение денежных средств через эскроу-счета – новый механизм, который последовательно вводится законодателем для долевого участия в строительстве. Работает это следующим образом: после заключения договора долевого участия с застройщиком и его регистрации в Росреестре дольщик перечисляет оплату на эскроу-счет в банке. Денежные средства находятся там до самого окончания строительства. Получить их застройщик сможет только после ввода строящегося дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на один объект долевого строительства любым дольщиком.

"Эскроу-счет – это механизм расчетов, прямо предусмотренный 214-ФЗ. Основной особенностью его использования является обособление денежных средств дольщика от имущества застройщика. Следовательно, в ситуации невозможности окончания строительства они будут возвращены банком гражданину. Это снимает с граждан предпринимательские риски застройщиков. При этом использование эскроу-счетов снимает ряд ограничений с застройщиков, например, наличие опыта, собственных средств и т.д. Причина этому достаточно проста: для осуществления строительства застройщику в текущем периоде в любом случае понадобятся денежные средства - для оплаты выполненных работ, подключения к инженерным сетям. Он может использовать собственные средства и тогда в полном объеме самостоятельно несет предпринимательские риски. А может привлекать банковские кредиты, и тогда проверку застройщика будет осуществлять уже банк. Это позволит снизить нагрузку на контролирующие органы", – комментирует руководитель юридической службы.

Чем это полезно?

Если застройщик обанкротится, то покупатель сможет просто забрать свои средства, отданные по договору долевого участия. Так же он сможет поступить и в том случае, если застройщик просрочил сдачу. Кроме того, эскроу-счета обязательно страхуют, так что при банкротстве банка и застройщик, и дольщик просто перейдут в другой.

"Сложно говорить об удобстве использования этих механизмов, при условии, что они введены недавно и массово не реализовываются в Барнауле. Для удобства необходима тесная работа застройщиков, банков и органов власти. Как застройщик, мы оцениваем эти изменения как данность – иных условий работы уже не будет, поэтому надо меняться. Для дольщиков плюсом является повышенный контроль за расходованием застройщиками денежных средств и минимизация рисков утраты денежных средств", – заключает Владимир Чернышёв.

Напомним, что компания "Алгоритм" в первом квартале 2020 года сдает жилой комплекс "Джаз", который расположится по адресу: Молодежная, 136. Это монолитный дом в 16 этажей, с подземной автостоянкой, детской и спортивной площадками, благоустроенной территорией, видеонаблюдением и удобными планировками, а на первом этаже разместятся магазины и салоны красоты. 

Кроме того, ЖК находится в центре города, так что добраться до работы, вуза, школы, поликлиник или торговых центров не составит труда.