"А какой у нас выбор?". Игорь Дублей – о покупке участка под жилье у "Ашана"

В конце января "Адалин-Строй" обошел трех крупных соперников в аукционе на аренду земли под застройку между "Ашаном" (ТЦ "Волна") и "Лентой". Игорь Дублей, один из учредителей компании, рассказал "ТОЛКу" о специфике сделки, планах на бизнес и дал прогноз на цены в новостройках краевой столицы.

У "Ашана" дорого, но в центре еще дороже

– Игорь Васильевич, "Адалин-Строй" выиграл аукцион на аренду 8 га земли на ул. Власихинской за 131 млн рублей. Аренду придется платить каждый год, пока вы не построите жилье. Почему вы пошли на такие тяжелые условия?

  

– Хороших участков в городе становится все меньше. К этому уже подведены сети коммуникаций, что, к сожалению, пока редкость для квартальной застройки. Также планируется реконструкция ул. Фурманова, а значит, появится хорошая транспортная артерия в город. Поэтому многие застройщики попытались его приобрести, и цена выросла в два раза.

Да, действительно, цена в 131 млн. руб. для арендной платы в год - ощутимая сумма, но в сравнении со стоимостью земельного участка в центре, с учетом расселения, получается не дороже.

– Как думаете, почему Фонд имущества не размежевал участки, чтобы уменьшить лот и тем самым облегчить условия торгов для застройщиков?

– Это решение собственника земельного участка и комментировать его решение считаю некорректным.

– Вы представляете, что будете строить рядом с "Ашаном"?

– Мы изучаем инсоляцию и заказали инженерно-геологические изыскания. Только после этого мы сможем окончательно представить себе проект. Если говорить в целом, это будет один жилой дом, состоящий из нескольких блок-секций. В Барнауле таких домов много, например, по улице Папанинцев, 121 в доме 12 подъездов и он длиной 400 метров, по улице Чкалова, 89, проспекту Социалистическому, 69 и другие.

  

– Вы планируете построить дом за два года, чтобы сократить платежи по аренде. Одновременно с вами будут вводить больше 20 многоэтажек. Как оцениваете риски конкуренции?

– В Барнауле в год вводится в среднем 300-350 тыс. "квадратов". Мы наметили построить 70-80 тыс. в течение двух лет. То есть на долю "Адалин-Строя" придется не больше 10% предложения. Это нормально.

– Как концентрация предложения в одном месте отразится на цене квартир?

– Цена, скорее всего, будет такой же, как в ЖК "Питер" (квартал 2037 около "старой" "Ленты". – Прим. ред.). В районе 42-43 тыс. рублей за кв. метр. Но это прогноз, который сделан сейчас. Не знаю, что будет через полгода-год. Себестоимость квадратного метра может увеличиться за счет использования в расчетах с участниками долевого строительства эскроу-счетов. Как изменится рыночная цена – вопрос.

Проще не строить, а жить на процент

– Вы уже решили, как будете финансировать новый проект?

– По проектному финансированию. Банки хотят с нами работать. Но мы и другие застройщики, заходят в эту воду в первый раз. Мы не можем до конца оценить экономику своих проектов с эскроу-счетами, потому, что даже пилотные еще не построены до конца, а это значит, что еще не понятен финансовый результат от таких проектов.

– Некоторые застройщики хотят работать за свой счет. Вы рассматриваете такой вариант?

– Пока нет. 

– Есть регионы, в которых маржинальность от строительства существенно выше. Вы планируете работать там?

– На сегодняшний день нет. Но не скрываем, что есть интересные предложения от  других регионов.

"Когда рак на горе свистнет": о выкупе ветхого жилья

– Что будете делать, когда построите проект на Власихинской?

– Город развивается, будем осваивать новые земельные участки.

– "Адалин-Строй" уже расселяет квартал вдоль ул. Интернациональной. Сколько там стоит земля?

– От 1 млн рублей за сотку, но бывает и дороже. Например, надо расселить дом на 4 семьи. У каждой по сотке. Понятно, что за миллион купить квартиру в Барнауле не получится.

– Когда начнете строить?

– Только ближе к маю мы окончательно поймем, что там можно построить. Скорее всего, придется заложить двухуровневую подземную парковку, чтобы двор был максимально большой. Только так мы выполним новый норматив по плотности застройки. Еще понятно, что мы хотим сделать островок комфортной жизни, а не просто поднять высотки.

– Вы планировали построить там детский сад. Получится?

– Пока не понятна процедура, в рамках которой мы могли бы этот детсад передать муниципалитету. Эти тонкости предстоит продумать и отработать.

– Рядом с будущим ЖК на Интернациональной есть памятник архитектуры. Ваши коллеги говорят, что это осложняет работу. Как вы справляетесь?

– Мы договорились с собственником памятника о том, что купим его. Дальше – реставрация.

– Зачем вам этот памятник, ведь реставрация – хлопотный и дорогой процесс?

– А какой у нас выбор? Мы построим островок красивой жизни, а внутри будет стоять частный дом, в котором кто-то живет по своим правилам. Зачем? Лучше мы его восстановим и впишем в нашу концепцию. Может, там атмосферную аптеку откроем. У нас есть опыт работы с историческим домом на Пролетарской. Там хоть и не памятник архитектуры, но состояние было сопоставимое.

Для здания на Пролетарской мы заключали договор с архитектором Александром Дерингом на проект реставрации. Получился симбиоз нового и старого в стиле лофт. Кстати, мы там нашли любопытный артефакт: рельсы демидовского завода с клеймами. Из них мы сделали перила лестниц. У здания уже есть собственники, которые открыли там магазин и ресторан-кафе.

Побеждает тот, у кого крепче нервы

– Рядом с площадкой на Интернациональной вы достраиваете ЖК "Большая медведица". Планируете выкупать частный сектор ближе к Партизанской?

– Если эти собственники заступают за красную линию, то это головная боль муниципалитета, который должен понудить их привести строения в соответствие. Процесс идет?

– Как вы заставите человека перенести за дом?

 – Как вы договариваетесь с собственниками о выкупе?

– Это на самом деле это  длительный и хлопотный процесс. Представьте, как тяжело людям, которые прожили всю свою жизнь в этом доме. Конечно же, ведем переговоры одновременно со всеми собственниками ветхого жилья. У всех ситуация разная, во многих домах проживает по 4-5 семей.

Что известно о компании "Адалин-Строй"

Компанию создали в 2008 году Игорь Дублей и Рихард Фаллер. До этого предприниматели занимались розничной продажей ГСМ. Но на рынок Алтайского края стали выходить крупные федеральные сети. Конкурировать с ними было бесполезно, говорит Игорь Дублей.

Компанией реализован проект "Большая медведица" за "Сити-Центром". Сейчас ведется застройка ЖК "Питер" на Павловском тракте, ЖК "Марс" по ул. Попова, жилой дом по ул. Пролетарской, 160. Заселяет жилой дом Loft и один из домов в ЖК "Марс".