По мнению Олега Гильгенберга, брокер, занимающийся коммерческой и элитной жилой недвижимостью, напоминает семейного доктора: знает все щепетильные моменты и умеет это все держать при себе
"Нужно видеть ценность объекта и доносить ее до потенциального покупателя. Не цену, а ценность!" – известный барнаульский брокер Олег Гильгенберг уже более 20 лет работает на рынке коммерческой и элитной жилой недвижимости Алтайского края и Республики Алтай. Возглавляя когда-то созданное им крупное агентство "Алтайская Элита недвижимость", сегодня он работает под тем же брендом (зарегистрированный товарный знак) по принципу брокерской конторы, показывая мало присущие рынку мобильность, оперативность и быструю реакцию на вызовы рынка. В его портфеле – крупные туркомплексы, исторические здания, современные офисные центры.
Один в поле – воин
"Моя задача – превзойти ожидания клиентов и строить с ними прочные партнерские и дружеские отношения", – утверждает Гильгенберг. Для него репутация – это важнейшее понятие, фундамент успеха и постоянного роста.
"Брокер, занимающийся коммерческой и элитной жилой недвижимостью – как семейный доктор. Я выясняю и четко понимаю потребности клиента и множество важных для него нюансов, работаю на результат без промедления. Если у нас с клиентом возникла срочная ситуация – мы ее сразу решаем. И неважно, поздний вечер сейчас, праздник или выходной. Такой подход не может предложить большинство риелторских компаний, – рассказывает он. – У меня есть проверенные годами коллеги и партнеры во всех регионах России, юристы и бухгалтеры на аутсорсинге. При этом я сам составляю большинство типовых договоров, сам изучаю объекты, снимаю их на фото и видео, составляю объявления – и делаю это так, чтобы они "попадали" в запросы покупателя или арендатора".
Олег Гильгенберг одним из первых в Барнауле стал использовать фото– и видеопрезентации:
"У меня в работе множество крупных, интересных объектов. Я могу фотографировать один объект три дня в разных ракурсах, при разном освещении, чтобы показать его достоинства – на одном заиграла плитка на фасаде, а в другом стала видна фактура кирпича. Важно сделать правильные фотографии в нужное время, чтобы показать покупателю тихую улицу или высокий трафик. Есть риелторы, которые выкладывают смазанные, неформатные, откровенно некачественные изображения, не соответствующие сезону. Иногда мне кажется, они делают все, чтобы их объекты не купили. Мои же клиенты мне иногда говорят: "Это правда наш объект? Какой красивый!"
Правильная презентация – федеральный тренд. "Сейчас в столицах распространена услуга хоумстейджинга, когда профессиональные сотрудники после клининга формируют пространство под продажу в наиболее выгодных ракурсах – доводят объект до состояния, которое бы вызывало у покупателя теплые чувства и желание его купить", – рассказывает Гильгенберг.
Он же стал одним из первых на Алтае активно использовать формат видеообзоров объектов.
"Несколько лет назад я отвечал за наполнение арендаторами нового современного бизнес-центра в Барнауле. На этапе, когда шла отделка помещений, я включал камеру на телефоне и просто снимал, как идут работы, рассказывая, что именно происходит и каким будет результат. Живое видео. После этого сначала одна девушка из Кемерова арендовала помещение, не приезжая в город, потом другая – из Бийска. Я понял, насколько этот формат эффективен и важен. Сейчас для многих объектов делаю видеообзоры с профессиональными видеографами и размещаю их на своем канале на Ютубе", – рассказывает Гильгенберг.
Солидный портфель
Понимание рынка и ценности различных форматов позволили сформировать Гильгенбергу серьезный пул и объектов, и клиентов. Он объясняет на конкретных примерах, как это работает.
Один из его партнеров – известный барнаульский предприниматель Борис Князев. Изначально он обратился к риелтору с просьбой продать два его объекта. Первый – офис в здании старого трамвайного депо на ул. Гридасова.
"В промзоне такой формат, как офис, не пользовался спросом. А помещение классное! С отдельным входом, парковкой, гаражом с большими воротами, сейфами и т. д. Мне сразу было понятно, что это фактически готовая небольшая оптовая база или производственный цех. Я так объект и позиционировал. Его купили очень быстро первые же интересанты! Причем значительно дороже, чем стояла цена перед этим", – рассказывает эксперт.
Примерно такая же история произошла и со вторым объектом – на ул. Аванесова, где на крупном земельном участке стояло небольшое здание бани с двумя комнатами отдыха и передающим центром.
"Продавать как баню смысла не было. Кому она там нужна? При том что, как оказалось, собственником был разработан проект строительства склада. Я дал объявление, что продается участок с таким проектом. Первые же клиенты, торгующие газовым оборудованием и монтажом котельных, купили объект в два раза дороже. Потому что это очень удачное место с точки зрения логистики", – привел другой пример Олег Гильгенберг.
Такой подход вызвал одобрение клиента, и он передал в работу и другие объекты. А среди них оказались, например, ТЦ "Россия" (бывший одноименный кинотеатр), гостиница "Лалетин" (памятник истории), здание, известное в городе как Красный замок, и другие.
"Тогда я сразу сказал, что Красный замок – объект эксклюзивный, он будет востребован в ближайшие два-три года после застройки жилого массива и развития окружающей территории. Предложил размежевать на три участка землю под ним – продаем их отдельно. Мы определили портрет целевого покупателя самого здания, возможные виды использования: гостиница со SPA-комплексом, бизнес-центр, торгово-офисный центр и даже пансионат для пожилых людей – сегодня это востребованная тема и здание полностью соответствует жестким требованиям для этого вида деятельности, что редкость для Барнаула. А сформированные участки на красных линиях улиц Малахова и Гридасова со всеми готовыми коммуникациями идеальны для строительства современных зданий различного назначения".
Кроме того, Олег Гильгенберг активно присутствует на рынке офисной недвижимости, подбирая арендаторов или покупателей для новых современных деловых центров.
"В одном из них, где находится сейчас и мой офис, за два месяца до завершения отделки все кабинеты были забронированы и предоплачены, – рассказывает он. – Есть бизнес-центры, где я на основании нотариальной доверенности представляю интересы собственника. Это некое постпродажное обслуживание – человек купил объект и понимает, что у него есть надежный тыл".
Большие перспективы Олег Гильгенберг видит и в развитии современного складского хозяйства в районе новостроек.
Покорение "Скалы"
Еще в 2010 году к риелтору обратились москвичи с просьбой найти в Горном Алтае землю под коттеджный поселок.
"Я свою работу сделал: подобрал большой участок с видовыми площадками, правильно все оформил, а в то время это было очень сложно. Такая тоска с документами была: в основном как попало оформленные и не выделенные в натуре паи, многочисленные споры между пайщиками. Но в реальности процесс оформления был очень сложным. Однако результата мы добились", – рассказывает Гильгенберг.
Этот опыт позволил погрузиться в тему, изучить рынок, обрасти связями, понять перспективы развития Горного Алтая.
"Я знаю, какие существуют проекты, где, как и кем они реализуются, понимаю, где будут выигрышные локации, которые со временем вырастут в цене. Сейчас я занимаюсь как подбором земельных участков, так и продажей готовых объектов", – объясняет эксперт.
В числе "горных" кейсов – продажа нового действующего туркомплекса "Скала". Это амбициозный проект барнаульского предпринимателя Евгения Павшинкина, который изначально искал участок, чтобы построить себе дом для отдыха в Горном, а в итоге создал крупную базу с уникальными предложениями и инфраструктурой отдыха.
Базовые условия казались сложными: обустроить нужно было довольно большой земельный участок со множеством родников. Однако прилегающая трасса, лес и протекающая рядом Катунь несли в себе и большой потенциал территории. В результате сегодня здесь работает комплекс с серьезными конкурентными преимуществами.
На участке провели сложные гидротехнические работы, которые позволили создать на нем серию ухоженных, живописных водоемов. На них выходят панорамные окна гостевых домов, вокруг расположились беседки и террасы для отдыха, через несколько из них перекинуты прогулочные мостики.
На территории уже сегодня принимают гостей и отдельные гостевые дома, и небольшие корпуса на несколько номеров. Есть варианты летнего и зимнего размещения.
Одномоментно в комплексе могут проживать более 140 человек, при этом сохраняется камерность отдыха гостей. Все дома построены из дерева, максимально экологичны, благоустроены. В каждом – панорамное остекление с видами на реку Катунь или на озеро.
При этом в туркомплексе завершается строительство еще трех номеров и одного дома.
Осенью будут закончены работы по строительству открытых бассейнов, в следующем сезоне они будут готовы к эксплуатации. Основная ванна – 10 на 25 метров. Предусмотрены зоны гидромассажа. Планируется установка нескольких джакузи, детского бассейна.
Около трассы построен комплекс, включающий в себя кафе быстрого питания и современный оснащенный конференц-зал.
"Меня на эту мысль натолкнула ситуация, когда в пятницу-субботу мне оказалось негде поесть, потому что кафе в этом районе были закрыты на спецобслуживание", – рассказывает собственник "Скалы".
По его словам, в конференц-зале можно проводить и развлекательные, и деловые, и обучающие мероприятия – корпоративные или частные: "Можно хоть свадьбу сыграть, хоть тренинг организовать. При необходимости питание будет обеспечено".
Первых клиентов зал уже принял. Кафе заработает полноценно к Новому году.
Начато строительство крупного банного комплекса, для которого уже построено здание из кедрового бруса. "Это аналог известного комплекса в Барнауле", – объясняет владелец.
Проектом развития туркомплекса предусмотрено строительство магазина площадью 400 кв. метров около трассы.
Завершается строительство ресторана и караоке-бара, которые смогут принимать гостей, отдыхающих поблизости от "Скалы".
Построено общежитие для персонала.
"Скала" – проект, который успешно зарабатывает уже сегодня. Он еще требует вложений, однако, по словам собственника, уже имеющийся доход позволяет инвестировать в развитие без привлечения дополнительных средств.
"Это успешный действующий бизнес со своей уникальной концепцией, удачной локацией, оптимальным соотношением предлагаемого качества и уровня цен, с перспективой дальнейшего развития, уже сейчас обеспечивающими стабильно высокую заполняемость и высокий доход", – говорит Олег Гильгенберг.
Собственник принял решение продать объект, для того чтобы сосредоточиться на развитии и расширении основного бизнеса, а также чтобы иметь возможность путешествовать по разным странам. Базой сразу же заинтересовались несколько потенциальных покупателей.
По этой же причине владелец другого известного на Алтае туркомплекса – "Горный отель Тэнери" – недавно продал свой объект. Его продвижением на рынке также занимался Олег Гильгенберг.
Также в портфеле Гильгенберга – элитный жилой комплекс неподалеку от Белокурихи и "Белокурихи горной". На 117 сотках разместился комфортабельный коттедж площадью 975 кв. метров с пятью спальнями, обеденным залом, детской, комнатой для горничной, прочими помещениями. Здесь вся техника, мебель и свет – исключительно премиального уровня от лучших мировых производителей. Комплекс включает сауну, собственный теннисный корт. Территорию обустраивали ландшафтные дизайнеры. Проект предусматривает автономные интеллектуальные решения, они позволяют вести удаленный мониторинг и управление всем комплексом.
Еще один элитный комплекс расположен на берегу реки Катуни в Чемальском районе, всего в 70 км от аэропорта Горно-Алтайска. Вокруг расположено много достопримечательностей: озеро Ая, горнолыжный курорт "Манжерок", игорная зона "Сибирская монета", остров Патмос и другие. Почти на 50 сотках территории расположен коттедж площадью более 1 тыс. кв. метров, в нем 12 уютных комнат, большой холл с камином, просторная гостиная. В отдельных помещениях можно поиграть в бильярд или настольный теннис.
Здесь же есть SPA-комплекс с финской сауной, турецким хаммамом, джакузи, зоной отдыха. На территории расположены русская баня из кедра с лестницей для спуска к реке, национальное алтайское жилище аил с открытой беседкой, висящей на скале над рекой.
Имеются вертолетная площадка, удобная парковка, гараж площадью 253 кв. метра с помещением для охраны.
"Я не боюсь вызовов и сложных задач, всегда стремлюсь сделать максимум, чтобы объект попал в запрос покупателя, – тогда довольны остаются обе стороны", – резюмирует Олег Гильгенберг.
LjN8K5Js9
Рекламодатель: ИП Гильгенберг Олег Александрович ИНН 222202610681
