Подождать или рискнуть. На рынке новостроек Барнаула идут тектонические сдвиги

Барнаульские риелторы советуют отложить покупку квартир в новостройках, если нет острой необходимости. Дело в том, что застройщики и банки только начали обсуждать новые условия сотрудничества в свете трансформации льготной ипотеки. И каким оно будет – непонятно. При этом на горизонте маячит очередной рост цен на квартиры. Но это не точно.

Банки vs застройщики

Во второй половине 2023-го Центробанк несколько раз повысил ключевую ставку – с 7,5% до 16% годовых. Соответственно, и коммерческий процент в банках вырос до 18–20%. Государство не свернуло программы льготной ипотеки под 5–8%, но сумма, зарезервированная на компенсацию потерь банков, не увеличилась.

В ответ на это с 12 января ВТБ будет выдавать ипотечные кредиты по льготным ставкам только на покупку жилья у застройщиков – партнеров банка. Аналогичные изменения с 11 января начали действовать в Сбере, пишет РБК. Сумма должна быть выплачена единовременно, сразу в момент выдачи кредита заемщику.

"Все больше банков либо требуют субсидирования по льготной ипотеке, либо приостанавливают ее выдачу (Сбер, ВТБ, Альфа, Открытие, Газпромбанк), – говорит руководитель АН "Ключ-риэлт" Константин Никитеев. – Чтобы покупатель получил льготную ставку, застройщик должен уплатить комиссионные от 7,5% до 11,5% от суммы кредита".

Руководитель АН "Миэль-недвижимость" Вадим Руссков рассказал "Толку", что сейчас некоторые застройщики пытаются "посадить" своих покупателей в "последний вагон уходящего поезда":

"Сбер и ВТБ уже анонсировали свои пожелания относительно субсидирования ставки застройщиками, а банк ДОМ.РФ, например, еще нет. Мы стараемся переориентировать клиентов нашего застройщика-партнера в этот банк. Но подчеркну, эти условия работают сегодня – 11 января. Что будет завтра – непонятно".

Новостройки опять подорожают? По данным портала наш.дом.рф, 94,4 тыс. рублей стоил кв. метр новостройки в Алтайском крае в декабре 2023 года. Это на 25% больше, чем год назад. И на 107% больше, чем в 2020-м. Максимальная цена квадратного метра в новостройках Барнаула в январе 2024-го остановилась на отметке в 171 тыс. рублей, следует из объявлений на сайтах продаж.

Опрошенные "Толком" застройщики пока не готовы предметно комментировать новые условия работы с льготной ипотекой. Большинство из них даже еще не начали переговоры, чтобы понять, как именно будет выстроено сотрудничество. Однако уже сейчас остро стоит вопрос: повысится ли цена на новостройки. Есть две версии.

Первая – квартиры подорожают на сумму субсидии застройщика банку. Так, питерское издание "Фонтанка" сообщает, что в строительных компаниях менеджеры отговаривают потенциальных покупателей брать кредит в том же Сбере, потому что стоимость квартиры вырастет на 8%.

С версией согласен Константин Никитеев: "Уровень цен наверняка вырастет – застройщики перенесут уплату банковской комиссии на дольщиков".

Вторая – цены на новостройки едва ли вырастут. "Мы работаем в рынке. Изменение цены зависит от спроса, – говорит генеральный директор "Жилищной инициативы" Юрий Гатилов. – Застройщик заинтересован, чтобы продажи шли, а не вставали из-за высоких цен".

О золотой середине говорит Вадим Руссков: "У каждого застройщика решение будет индивидуальным. Если у него хороший спрос на предложенные квартиры и есть возможность вырасти в цене, то он сделает это. Если он уже сейчас идет на грани спроса, то, скорее всего, у него не получится повысить цены и придется потерять в своей марже".

Стоит подождать

Параллельно с изменением ставок был снижен максимальный размер ипотеки с господдержкой – с 12 до 6 млн рублей для Москвы и Санкт– Петербурга (в регионах все без изменений – до 6 млн рублей). Также увеличен до 30% первый взнос. И введены макропруденциальные надбавки для банков. То есть чем выше закредитованность клиента, то есть риск, что он не справится с выплатами, тем больший запас допкапитала нужен банку.

"Все вместе – серьезные ограничители спроса на новостройки. Чтобы подстроиться под новые условия, и застройщикам, и банкам понадобится время, – говорит Никитеев. – Ближайшие две недели банкиры, менеджеры отделов продаж, ипотечные брокеры и нечастые покупатели будут осваивать новые условия сделок. Что делать? Отложите покупку. Если нет острой необходимости".

Однако эксперт полагает, что в целом спрос на новостройки и вообще недвижимость выстоит, потому что финансисты, юристы и маркетологи взялись за покупателей. И последние в этой схватке явно проигрывают, поддаваясь на ажиотаж, страхи и красиво упакованные акции.

Например, к покупке подорожавших квадратов в новостройках подстегивают убедительные рассказы о том, что скоро все станет еще дороже. Также спрос катализируют специальными банковскими продуктами. Нужно понять, как все это будет работать, подытоживают риелторы и застройщики.