Рынок новостроек Барнаула замер, пытаясь осмыслить новые вводные по льготной ипотеке. Счастливчики успевают оформить займы на прошлогодних условиях, но скоро это будет невозможно
Барнаульские риелторы советуют отложить покупку квартир в новостройках, если нет острой необходимости. Дело в том, что застройщики и банки только начали обсуждать новые условия сотрудничества в свете трансформации льготной ипотеки. И каким оно будет – непонятно. При этом на горизонте маячит очередной рост цен на квартиры. Но это не точно.
Банки vs застройщики
Огромные ипотечные ставки должны, по задумке Центробанка, охладить рынок недвижимости. Эксперты признают: определенный эффект есть, но люди не перестанут покупать квартиры и дома
Во второй половине 2023-го Центробанк несколько раз повысил ключевую ставку – с 7,5% до 16% годовых. Соответственно, и коммерческий процент в банках вырос до 18–20%. Государство не свернуло программы льготной ипотеки под 5–8%, но сумма, зарезервированная на компенсацию потерь банков, не увеличилась.
В ответ на это с 12 января ВТБ будет выдавать ипотечные кредиты по льготным ставкам только на покупку жилья у застройщиков – партнеров банка. Аналогичные изменения с 11 января начали действовать в Сбере, пишет РБК. Сумма должна быть выплачена единовременно, сразу в момент выдачи кредита заемщику.
"Все больше банков либо требуют субсидирования по льготной ипотеке, либо приостанавливают ее выдачу (Сбер, ВТБ, Альфа, Открытие, Газпромбанк), – говорит руководитель АН "Ключ-риэлт" Константин Никитеев. – Чтобы покупатель получил льготную ставку, застройщик должен уплатить комиссионные от 7,5% до 11,5% от суммы кредита".
Руководитель АН "Миэль-недвижимость" Вадим Руссков рассказал "Толку", что сейчас некоторые застройщики пытаются "посадить" своих покупателей в "последний вагон уходящего поезда":
"Сбер и ВТБ уже анонсировали свои пожелания относительно субсидирования ставки застройщиками, а банк ДОМ.РФ, например, еще нет. Мы стараемся переориентировать клиентов нашего застройщика-партнера в этот банк. Но подчеркну, эти условия работают сегодня – 11 января. Что будет завтра – непонятно".
Новостройки опять подорожают?
Опрошенные "Толком" застройщики пока не готовы предметно комментировать новые условия работы с льготной ипотекой. Большинство из них даже еще не начали переговоры, чтобы понять, как именно будет выстроено сотрудничество. Однако уже сейчас остро стоит вопрос: повысится ли цена на новостройки. Есть две версии.
Рынок недвижимости в 2023 году жил с оглядкой на ипотеку, которая двигала вверх спрос и цену. Но не только она "правила бал"
Первая – квартиры подорожают на сумму субсидии застройщика банку. Так, питерское издание "Фонтанка" сообщает, что в строительных компаниях менеджеры отговаривают потенциальных покупателей брать кредит в том же Сбере, потому что стоимость квартиры вырастет на 8%.
С версией согласен Константин Никитеев: "Уровень цен наверняка вырастет – застройщики перенесут уплату банковской комиссии на дольщиков".
Вторая – цены на новостройки едва ли вырастут. "Мы работаем в рынке. Изменение цены зависит от спроса, – говорит генеральный директор "Жилищной инициативы" Юрий Гатилов. – Застройщик заинтересован, чтобы продажи шли, а не вставали из-за высоких цен".
О золотой середине говорит Вадим Руссков: "У каждого застройщика решение будет индивидуальным. Если у него хороший спрос на предложенные квартиры и есть возможность вырасти в цене, то он сделает это. Если он уже сейчас идет на грани спроса, то, скорее всего, у него не получится повысить цены и придется потерять в своей марже".
Стоит подождать
Параллельно с изменением ставок был снижен максимальный размер ипотеки с господдержкой – с 12 до 6 млн рублей для Москвы и Санкт– Петербурга (в регионах все без изменений – до 6 млн рублей). Также увеличен до 30% первый взнос. И введены макропруденциальные надбавки для банков. То есть чем выше закредитованность клиента, то есть риск, что он не справится с выплатами, тем больший запас допкапитала нужен банку.
В Алтайском крае почти 80% квартир в новостройках приходятся на одно- и двухкомнатные – таковы условия для строительства
"Все вместе – серьезные ограничители спроса на новостройки. Чтобы подстроиться под новые условия, и застройщикам, и банкам понадобится время, – говорит Никитеев. – Ближайшие две недели банкиры, менеджеры отделов продаж, ипотечные брокеры и нечастые покупатели будут осваивать новые условия сделок. Что делать? Отложите покупку. Если нет острой необходимости".
Однако эксперт полагает, что в целом спрос на новостройки и вообще недвижимость выстоит, потому что финансисты, юристы и маркетологи взялись за покупателей. И последние в этой схватке явно проигрывают, поддаваясь на ажиотаж, страхи и красиво упакованные акции.
Например, к покупке подорожавших квадратов в новостройках подстегивают убедительные рассказы о том, что скоро все станет еще дороже. Также спрос катализируют специальными банковскими продуктами. Нужно понять, как все это будет работать, подытоживают риелторы и застройщики.
Дефицит на рынке арендного жилья в столице Алтайского края стал настолько высок, что ждать стабилизации и тем более падения расценок не приходится
