Рынок недвижимости в 2023 году жил с оглядкой на ипотеку, которая двигала вверх спрос и цену. Но не только она "правила бал"
В 2023 году можно было только удивляться событиям на рынке недвижимости. Цены и условия менялись так быстро, что казалось: год проходит под девизом "Успей заскочить в последний вагон". На таких колоссальных скоростях стали развиваться новые тренды, о которых раньше и не задумывались. "Толк" собрал самые главные события уходящего года, которые будут влиять на рынок жилья в 2024-м и даже дольше.
Тренд №1. Ипотека изменилась
Огромные ипотечные ставки должны, по задумке Центробанка, охладить рынок недвижимости. Эксперты признают: определенный эффект есть, но люди не перестанут покупать квартиры и дома
В 2023 году Центробанк поэтапно повысил ключевую ставку с 7,5 % годовых до 16%. У такого шага несколько целей, и одна из них — охладить цены на жилье в России.
"Если посмотреть с начала 2020 года, когда были массовые программы льготной ипотеки, до начала 2023 года, у нас цены на первичном рынке выросли вдвое. Зарплаты в это время увеличились приблизительно на 35%, цены где-то на четверть (27%). Это означает, что при кажущейся доступности ипотеки жилье может становиться менее доступным", — цитирует ТАСС главу ЦБ Эльвиру Набиуллину .
Однако ожидание каждого повышения ключевой ставки стимулировало спрос. Кроме того, в 2023-м сначала анонсировали, а потом ужесточили льготные программы по ипотеке: в начале года ставка поднялась с 7% до 8%, а осенью первоначальный взнос вырос с 15% до 20% от стоимости жилья. В декабре его подняли до 30%.
"Люди, у которых были одобрены ипотеки по прежней ставке, бросились скорее закрывать свои сделки. В том числе они спешили успеть воспользоваться прежним первоначальным взносом в 15% от цены жилья", — комментировала президент регионального Союза риэлторов Марина Ракина.
Эффект шагов, предпринятых ЦБ, только начинает ощущаться. В Алтайском крае, по данным портала наш.дом.рф, в сентябре 2023-го выдано 3,4 тыс. ипотек на 11 млрд рублей, в октябре — только 2,8 тыс. на 8,7 млрд. При этом фактическая процентная ставка с учетом всех льгот и бонусов банков выросла с 6,33% годовых лишь до 6,45% на первичке и с 10,65% годовых до 11,08% на вторичке. То есть охлаждение спроса и цен на недвижимость происходит очень медленно.
Дмитрий Дворядкин, руководитель АН "Династия 24", комментирует: "В декабре, после повышения ставки ЦБ до 16% и изменения условий кредитования по льготной ипотеке, мы видим, что спрос изменился. Практически нет заявок на вторичку, зато шквал спроса на первичку. Это связано с тем, что по новым правилам с 2024 года воспользоваться льготной ипотекой можно будет только один раз в жизни. То есть количество "ипотечников" резко не падает, как этого хотел бы Центробанк".
При оптимистичных ожиданиях ключевая ставка ЦБ начнет снижаться к весне 2024-го. В среднесрочном прогнозе ЦБ сообщает, что в следующем году среднегодовая ключевая ставка зафиксируется на 12,5–14,5%.
Продолжится политика ужесточения условий по льготной ипотеке. Например, в Минфине РФ обсуждают повышение первоначального взноса и ввод ограничений по размеру общей долговой нагрузки заемщика. С учетом ипотеки она не должна превышать 50% его дохода.
Льготная ипотека под 8% годовых на новостройки действует до 1 июля 2024-го. Четких заявлений о ее остановке или продлении нет. Но, учитывая тренд, это может спровоцировать ажиотажный спрос на новостройки на возможном финише программы.
Тренд №2. Земли меньше, цены больше
Рост цен на стройматериалы, дефицит земли под многоквартирные дома, кадровый голод и в целом проблемы в экономике отразились на строительной отрасли.
"В регионе действует 92 разрешения на строительство многоквартирных домов. Из них 30 выдано в этом году. Динамика показывает некий спад в этом процессе", — отметил на круглом столе регионального Союза строителей Игорь Спивак.
Ввод жилья в Алтайском крае падает начиная с 2021 года, когда строители "выдали" 990 тыс. кв. метров жилых домов. Недостаточное предложение вкупе с другими факторами приводит к росту цен. Портал наш.дом.рф фиксирует почти двукратное подорожание новостроек начиная с конца 2020 года — до 94,4 тыс. рублей в 2023-м.
Региональные власти просят федеральных коллег сохранить механизм льготной ипотеки ради развития рынка жилищного строительства
Подтягиваются цены и на вторичном рынке жилья, поскольку, чтобы купить новостройку, граждане часто продают старую квартиру. В итоге за аналогичный период "квадрат" подорожал также в два раза — с 52,6 до 102 тыс. рублей, фиксирует портал "Мир квартир".
В 2024 году дефицит жилья, высокие цены на комплектующие и проблемы с кадрами сохранятся. А значит, застройщики едва ли значительно уступят в цене на квартиры.
В более отдаленной перспективе тренд может переломиться (или оставить прирост лишь на уровне инфляции). Сработает политика ЦБ, а еще ввод новых участков под застройку. Например, в Барнауле под жилье ожидаются 470 га на углу ул. Просторной и Павловского тракта (собственность госкорпорации ДОМ.РФ). Но развитие они получат лишь после решения транспортной проблемы.
Тренд №3. Аренда бьет рекорды
В 2023 году жители Барнаула столкнулись с дефицитом предложения на рынке аренды квартир. Это связано с рядом факторов. Например, с тем, что из-за существенного роста цен на недвижимость собственники продали инвестиционные квартиры в Барнауле, а новый пул арендных квартир еще не сформирован.
"В 2023 году цена на однокомнатные квартиры, например во "Временах года", которые раньше стоили 1,3 млн, подскочила под 4 млн, — приводит пример Дмитрий Дворядкин. — Грех было не продать такой объект. Смысл получать за него даже по 20 тыс. арендного платежа в месяц, когда можно разом монетизировать свои миллионы?"
Дефицит предложения также отмечается в Бийске и Рубцовске. Там он спровоцирован еще и ростом численности работников заводов. По данным краевого минпрома, в целом заводы обрабатывающих производств Алтайского края по итогам трех кварталов 2023 года прибавили 1,7 тысячи работников, оборонные — 2,3 тысячи.
Стоимость квартир в новостройках Бийска выросла до 90 тыс. рублей за кв. метр, но все равно квартир не хватает для новых заводчан
В среднем по Барнаулу за год стоимость аренды выросла на 15 тыс. рублей в месяц — до 25 тыс. Снять однокомнатную квартиру стоит не 10 тыс., а 20 тыс. рублей в месяц. Также растут цены в Бийске и Рубцовске. В сутки однокомнатная квартира в панельном доме стоит около 1,5 тыс. рублей. Найти вариант найма на длительный срок сложно.
В 2024 году спрос на аренду могут подогреть "заградительные" условия покупки квартир. Их высокая цена, выросшие ставка и первоначальный взнос по ипотеке могут заставить горожан "жить в аренде". Однако не все эксперты согласны с этой вероятностью.
В отдаленной перспективе в Барнауле может начать формироваться цивилизованный рынок арендного жилья. Попытки уже есть: инвесторы начали вкладываться в апартаменты. В том числе оборудовать помещения техникой, мебелью, санузлом. Но пока спрос на малогабаритное жилье настолько велик, что в итоге оно продается для постоянного проживания.
Тренд №4. Коттеджный бум
В России начал развиваться рынок ипотечного кредитования частных домов (ИЖС). Действуют разные программы, в том числе сельская ипотека под 3% годовых с максимальной суммой кредита в 12 млн. Еще одна причина развития этого рынка, характерная для Барнаула, — слишком высокая цена на квартиры в городе и растущий комфорт проживания в своем доме в пригороде. Порой купить дом целесообразнее, чем квартиру.
"Толк" собрал и обобщил данные о коттеджных поселках Барнаула: получилось пять типов, каждый со своими особенностями и ценой земли
Традиционно в Алтайском крае строили больше квартир в многоквартирных домах (МКД), чем частных коттеджей. В 2020 году, например, ввели почти 486 тыс. кв. метров против 340 тысяч. В 2022 тренд переломился: построено 453 тыс. кв. метров в многоэтажках против 470 тыс. "квадратов" в коттеджах.
Еще один результат повышенного спроса на дома — рост цен в этом сегменте рынка недвижимости. Например, в Барнауле за три года средняя стоимость на земельные участки под коттеджи выросла с 750 тыс. рублей до 1,5 млн, зафиксировал сервис "Авито".
Через несколько лет в пригороде Барнаула могут появиться поселки с новым качеством проживания. Дело в том, что в 2023 году девелоперы начали презентовать более продвинутые проекты. Например, они отказываются от продажи участков частникам, а заключают договоры со строительными компаниями, чтобы дома возводили быстро и в одном формате. А еще они усиленно ищут инвесторов под социальные и коммерческие объекты — школы, сады, магазины, спортклубы, рестораны и т.д.
Тренд №5. Город-спутник подрастет
В Новоалтайске наметился бум строительства многоквартирных домов. Такая перспектива может серьезно изменить сложившееся лицо города
В 2023 году в администрацию Новоалтайска пришли пять застройщиков, чтобы подобрать участки для строительства жилья в этом городе. Это связано с проблемами, которые переживает рынок новостроек в Барнауле.
В частности, новые проекты сдерживает дефицит земли. Кроме того, жители спальных районов краевой столицы все больше времени проводят в пробках по дороге на работу и учебу. В связи с этим проживание в соседнем Новоалтайске для кого-то становится интереснее.
Новоалтайск получил новый генеральный план развития. Это позволило выделить участки для новых многоквартирных и частных домов, обеспеченные инженерными сетями. Готовятся к работе проекты, которые по качеству не уступают барнаульским. Так, в центре города на месте несостоявшегося ТРЦ закладывается многоэтажный дом в стиле сталинских высоток.
В утвержденном генплане Новоалтайска выделены участки под 600 тыс. новых кв. метров жилья. В администрации города рассчитывают, что жилье нового качества привлечет 50–60 тыс. новых жителей.
Срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость растет, но на фоне острого спроса предприниматели и девелоперы вкладываются в строительство и приобретение новых "квадратов"
