Три фактора раскачали рынок недвижимости Барнаула так, что риэлторы сбились с ног. И конечно же, высокий спрос потащил за собой и без того высокие цены на квартиры. Рассказываем, что происходит
Барнаульские риэлторы поражены интенсивностью рынка недвижимости. Они ожидали, что спрос будет высоким, но не прогнозировали, что настолько. Звонки от желающих приобрести квартиру идут постоянно, говорит президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Марина Ракина. Рассказываем о факторах, запустивших такой эффект и как вести себя в этой ситуации.
Ипотека становится жестче
15 сентября Центробанк поднял ключевую ставку на 1% — до 13%. Изменение произошло в третий раз подряд: 21 июля регулятор поднял ставку с 7,5% до 8,5%, затем еще раз на внеочередном заседании 15 августа — до 12%. Августовское повышение подстегнуло спрос на квартиры, говорят риэлторы. Кроме того, с 20 сентября минимальный размер первоначального взноса по льготным программам вырос с 15% до 20%.
Согласно прогнозам экспертов, спрос на рынке вторичной недвижимости рискует упасть на 30% из-за удорожания ипотечных кредитов после решения Центробанка
"Поэтому люди, у которых были одобрены ипотеки по прежней ставке, бросились скорее закрывать свои сделки, – говорит Марина Ракина. – В том числе они спешили успеть воспользоваться прежним первоначальным взносом в 15% от цены жилья".
"Давно муссировались слухи об ужесточении ипотечных программ, и они начинают подтверждаться, – говорит Константин Никитеев, руководитель агентства недвижимости "Ключ-риэлт". – Вдобавок с 1 октября увеличивается коэффициент риска по кредитам. То есть банки, скорее всего, откажут "слабым заемщикам" с небольшим первоначальным взносом, скромной зарплатой, больше половины которой будет уходить на погашение кредита. Потому люди спешат успеть взять кредит сейчас".
Тренд подтвердил председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин. Однако он более сдержан в оценках:
"Любое изменение условий кредитования ведет к подстегиванию спроса. Да, застройщики отметили некоторое увеличение потока покупателей, когда объявили о повышении первоначального взноса. Но оно не было колоссальным. Изучение рынка показало, что чаще всего квартиры и так покупаются с 20–30% первоначальным взносом".
Впрочем, его коллега Юрий Гатилов, который возглавляет "Жилищную инициативу", лаконичен и однозначен: "Люди боятся, что ипотека еще подорожает. Метут все".
Алтайский Росреестр показал статистику сделок с недвижимостью за первое полугодие 2023-го. Во многих сегментах наблюдается стагнация
Высокий сезон
Но не только ипотека подстегнула рынок. Сыграл свою роль осенний сезон, который всегда был горячей порой. Портрет покупателя разнообразный: квартиры приобретают иногородние, например фермеры с доходом от урожая, молодые семьи, инвесторы. Конечно, приходят люди, которые просто планировали улучшить жилищные условия или купить жилье для детей.
Кроме того, в продажу выводятся новые проекты от застройщиков. Например, ЖК "Камелот" от "Строительного камня". Также ожидается старт продаж ЖК "Солар 4" (ГК "Строительная перспектива") и ЖК "Шервуд" на ул. Нагорной от ГК "Союз".
"Идут активные брони квартир со стороны клиентов и риэлторов. Мы предполагали, что август будет продуктивным, но чтобы настолько! Мы работаем и днем и ночью. Застройщики не успевают ДДУ (договоры долевого участия в строительстве) готовить. В очередь ставят на две недели", – говорит Ракина.
Нестабильность валюты и рост цен
Третий по счету, но не по важности фактор, влияющий сейчас на спрос на рынке недвижимости, – тренд на повышение цен вообще на все.
"Люди сохраняют деньги в недвижимости, – говорит Константин Никитеев. – Растут цены на все, плюс мы не видим остановки по курсу валют, а это тянет за собой рост цен на весь импорт. Есть ощущение, что все будет стоить дороже. Даже если покупательский спрос просядет, не факт, что это остановит цены. И пока основные факторы не уравновесятся – ставка ЦБ, доллар и т.д. – это будет толкать рынок вверх.
Тренд подтверждает особенность осеннего рынка вторичного жилья, говорит Никитеев: "Большую, а иногда и определяющую роль при принятии решения стало играть состояние квартиры. Покупатель скорее выберет недвижимость с хорошим ремонтом, чтобы самому не вкладываться в него. Опять же, потому что все дорожает. И стройматериалы тоже".
К чему все привело?
Риэлтор отмечает, что на сложившуюся ситуацию рынок отреагировал традиционным ростом цен на 5–7%. Особенно он стал заметен на первичке. Чтобы пересмотреть прайсы, компании даже останавливали продажи в августе на несколько дней. Если в начале лета один из застройщиков анонсировал "квадрат" в самой маленькой квартире строящегося дома за 130 тыс. рублей, то сейчас он готов продать его за 140 тыс. Другой застройщик говорит, что очереди выстраиваются за гаражами.
Объекты недвижимости ипотечных должников в Барнауле и Алтайском крае массово выставляют на торги. Среди них – доли, целые квартиры, комнаты и элитные дома
Боксы в отдельно стоящем комплексе сначала хотели продавать за 900 тыс., а в итоге подняли ценник до 1,2 млн (+33%). И все равно берут, потому что купить квартиру уже крайне тяжело, а "вкинуть" деньги в гараж можно. Тем более это крайне полезная покупка для жителей новостроек и других районов города.
Константин Никитиеев напоминает, что рост цен на новостройки "запрограммирован". "Когда банки вошли в цепочку "застройщик – покупатель" проектным финансированием (предполагает строительство в кредит: деньги дольщика в это время лежат на закрытых счетах эскроу – прим. ред.), я так и думал, что рынок так будет работать с постоянным повышением цены. Если строить на заемные деньги, априори каждый год себестоимость растет на процент кредита. Мы на стартовой площадке роста цен. Вопрос – куда нас будут запускать: в космос или все-таки нет"?
Александр Мишустин добавляет: цены на рынке новостроек особо падать не будут. Застройщики научились приспосабливаться к любой ситуации, регулируя стоимость объемом предложения. Если покупателей мало, то и новых ЖК будут закладывать меньше.
"Ждать, когда жилье станет дешевле, не стоит. Не станет. За последние три года квартиры не подешевели, а удвоились и даже почти утроились в цене. Если вложить, то я могу предложить коммерческую недвижимость, строящуюся в других городах, вторичку", – подчеркнул Дмитрий Дворядкин, директор агентства недвижимости "Династия 24" на встрече проекта "Время трендов", где говорилось о частных инвестициях в современных условиях.
Дзен-стратегия
Финансисты рассказали, имеет ли смысл класть деньги на депозиты, вкладывать в валюту, недвижимость и ценные бумаги. И если делать это, то как
Участники рынка недвижимости предупреждают: на таком мобильном рынке важно сохранять спокойствие и трезвый расчет. Да, сделка, безусловно, целесообразна, если она планировалась давно и стоит задача купить квартиру для проживания. Если же речь идет о сохранении средств и тем более есть намерение заработать на перепродаже, стоит хорошенько подумать.
Эксперты рынка инвестиций сформулированы правила покупки квартир на подобном рынке.
- Сделка целесообразна, если квартира приобретается для личного пользования или на будущее детям. То есть ожидается, что они там будут проживать.
- Инвестировать в недвижимость стоит, если в ближайшие полгода деньги точно не понадобятся. В противном случае объект придется выставлять на продажу и скорее всего демпинговать. Плюс можно попасть в очередной этап затишья, когда сделок просто не будет. Например, как было в 2022 году, когда после начала СВО резко подскочила ключевая ставка ЦБ и люди были дезориентированы.
- На рынке недвижимости есть множество категорий объектов. Инвестировать можно не только в квартиры в своем и других городах и даже странах. Но и в коммерческие площади (торговые, складские, офисные и т.д.). В каждом случае стратегия поведения покупателя и продавца особенные. Стоит глубже изучить вопрос перед сделкой или консультироваться у экспертов.
- Если стоит задача сохранить капитал, то покупка недвижимости – не единственный инструмент. Можно, например, воспользоваться банковским продуктом. Или, например, купить автомобиль.
Несмотря на повышение ключевой ставки ЦБ РФ, ключевые игроки рынка взяли паузу и не стали оперативно повышать процентные ставки по сберегательным продуктам
