"Толк" собрал и обобщил данные о коттеджных поселках Барнаула: получилось пять типов, каждый со своими особенностями и ценой земли
Новые коттеджные поселки в Барнауле и пригороде эволюционируют. Еще 10 лет назад владельцы гектаров были готовы лишь размежевать землю, подтянуть к участкам сети, отсыпать дороги щебнем и предоставить новоселов самим себе. Сейчас даже асфальтовым покрытием, управляющими компаниями и другими опциями комфортного проживания никого не удивишь.
К старту продаж готовятся несколько крупных поселков в Павловском направлении и на правом берегу Оби. В одном из них даже планируется полноценный муниципальный детсад. Скорее всего, девелопер анонсирует их весной 2024-го – в новый сезон продаж. "Автограф" же разобрался, что представляют собой коттеджные поселки сейчас – с их предложениями, проблемами и перспективами.
Встроиться – пристроиться
Идея жить максимально близко от города в своем доме не нова. Барнаул окружают Власиха, Октябрьский, Казенная Заимка, Лесной и другие поселки. В них еще при СССР закладывались усадьбы площадью под 40 соток. Там семья могла разбить огород, сад, поставить хозпостройки для живности, бани-теплицы. То есть жить на самообеспечении за счет натурального хозяйства.
Теперь эра содержания домашних животных и посадки корнеплодов в "промышленных" объемах изживает себя. Огороды нарезаются на участки в пять-шесть соток и выставляются на продажу за 1–2 млн рублей. Можно найти дешевле и дороже – цена зависит от локации.
– Такие участки берут молодые люди под строительство дома. Места им хватает и на саму постройку, и на зону барбекю с газоном. Огородами они не болеют, – говорит Диана Фомина, руководитель Центра недвижимости Resmart.
₽ 120–350 тыс. рублей за сотку.
Плюсы: готовая социальная инфраструктура, обжитая территория с соседями, городской транспорт.
Минусы: придется встраиваться в существующий формат поселка-деревни.
С приветом из 1990-х
Особняком среди городских поселков стоят Солнечная Поляна, Спутник, Авиатор. Они закладывались в 1990-е годы с участками примерно по 8–10 соток. Сейчас купить землю можно на вторичном рынке у частника, чтобы встроиться новым домом в уже существующее поселение.
История с Солнечной Поляной и вовсе интересная. Территория между ул. Энтузиастов и Павловским трактом обросла магазинами, общепитом, спортклубами. Там асфальтированные дороги и ходит общественный транспорт. Дома, часто построенные с размахом 1990-х (в 2–3 этажа, площадью 200 и более кв. метров), прячутся в зарослях елей, рябин, берез и маньчжурского ореха. Поселок по барнаульским меркам почти элитный. Дороже разве что дома на "барнаульской Рублевке" – на Горе в сосновом лесу.
Свободный участок под новое строительство найти трудно. В экспозиции – один лот за 650 тыс. рублей за сотку со сгоревшей постройкой. Впрочем, юридически подкованные люди могут попробовать получить землю бесплатно. Так, многодетные семьи Барнаула облюбовали два десятка участков на четной стороне улицы Облепиховой. Но коренные жители выступили против.
"На участке мною за 12 лет проживания высажено около 50 деревьев. В этой работе активное участие принимали и дети. Практически все посадки будут уничтожены, если там проложат дорогу. Конечно, я против!" – цитировал "Толк" слова участника публичных обсуждений.
₽ 450–900 тыс. рублей за сотку.
Плюсы: готовая социальная инфраструктура, обжитая территория с соседями.
Минусы: скорее всего, придется покупать готовый дом; улицы пос. Солнечная Поляна стали полноценными городскими транзитными магистралями с заторами.
Любимый город
Среди желающих жить в собственном доме есть люди, которые хотят оставаться в черте города – пусть и в окружении многоэтажек, но в большей близости к центру. Такие поселения в Барнауле называют частным сектором. Речь идет о территории в районе ул. Ядринцева, около парков "Юбилейный" и "Лесная сказка", на Горе, поселке Осипенко, массиве за бульваром 9 Января ближе к Оби и других.
"Построить там свой дом – мероприятие нерентабельное, – говорит Валентин Бондаренко, сооснователь СК "Два этажа". – Разве что для души. Потому что собственнику придется только за участок заплатить порядка 8 млн рублей. А еще нужны деньги на снос и строительство.
Проблема таких локаций в том, что за них могут основательно взяться строители многоэтажек. В перспективных местах это раздувает цену предложения земли до 3 млн за сотку и выше. Сейчас, например, за Музыкальным театром продается 11,5 соток за 34,5 млн рублей.
Собственно реновация частного сектора, то есть его обновление или даже смена концепции, отвечает градостроительной политике Барнаула. В его генеральном плане многие территории с индивидуальными домами отдаются под "городское" многоэтажное жилье. Вопрос времени – когда туда доберутся застройщики.
Один из последних анонсов – строительство 11 многоквартирных домов на Горе в районе улицы Аванесова. Коренные жители расстроены такой перспективой, опасаясь, что застройщик с успехом выкупит дома у тех, кто довел их до состояния развалюх. А строительство многоэтажки за забором чревато тем, что частный дом может пойти трещинами. Заселение же территории сотнями новоселов навсегда изменит жизнь тихого частного сектора.
₽ 1–3 млн рублей за сотку.
Плюсы: локация в городе; можно найти участок в две-три сотки.
Минусы: территория со временем могут отдать под многоэтажную застройку.
Дальше — дешевле
Чем дальше от города, тем ниже стоимость земельных участков в поселках. В Шахах, Прутском (Павловский район), Комсомольском, Новых Зорях, Черницке и других, расположенных в 20 и более км от въезда в город, участки стоят от 30–40 тыс. рублей за сотку.
Но не только удаленность влияет на цену такого предложения. Часто она снижена из-за минимального набора "удобств". В поселке могут быть только грунтовые или щебеночные дороги, которые зимой придется чистить за свой счет. То есть организовывать процесс вместе с соседями, и хорошо, если они будут "добрыми".
Также в таких поселках могут быть проблемы с ресурсами. Например, жители Сибирской Долины жалуются на перебои с водой и ее низкое качество уже более 10 лет – с самого начала существования поселка. Администрация Барнаула предлагает строить новый водозабор со станцией водоочистки. Пока проект находится на стадии проектирования. Но как только вопрос с инженерией и соцобъектами решается, цена участков в таких поселках подрастает.
"В Благодатное только в этом году подвели газ, поэтому цена участков там сразу подросла", – приводит пример Константин Никитеев, возглавляющий агентство недвижимости "Ключ-Риэлт".
По мнению Валентина Гусева, директора барнаульского офиса строительной компании "Малые этажи", опасаться жизни в автономном доме не стоит:
"Сегодня технологии позволяют построить дом и обеспечить его функционирование даже на участках с минимальным набором опций. Не так уж сложно и дорого построить собственную скважину для подъема воды, как это рисуют. Современное котельное оборудование и утеплитель поддержат тепло в доме зимой. Даже отсутствие газа – это не фатальная проблема, просто потому что политика государства – дотянуть газ до каждого дома. То есть он появится в поселке.
₽ от 30–40 тыс. рублей за сотку.
Плюсы: экология, возможность купить большой участок.
Минусы: школы, детсады, поликлиники и другая социальная инфраструктура для большинства жителей – только в городе;
поселки часто мало благоустроены.
Стать хозяином судьбы
Одна из топовых локаций для малоэтажного строительства – правый берег Оби. Это территория Санниковского сельсовета (Первомайский район) с селами Фирсово, Санниково и их микрорайонами – Завидово, Лосихин Остров, Ясная Поляна, Чистые Пруды, Полесье, Лесной и др. А также несколько очередей Фирсовой слободы. В их числе Новые Грани, Палитра и недавно анонсированная Ботаника.
Тренд последнего времени – стремление продавать участки под застройку оптом, сразу улицами. И даже локациями под самостоятельные закрытые поселки на несколько десятков домов. Это позволяет организовать строительство "дружно". При этом рядом с дорогим "дворцом" не появится "курятник". Благодаря такой политике цена сотки на старте продаж земли в поселке составляет 150 тыс. рублей, а на финише – 300 и даже 400 тыс.
Михаил Кочетов, директор девелоперской компании "Фирсова слобода", говорит: "Я считаю, что необходимо уходить от рынка земельных участков к рынку продажи готовых коттеджей. Потому что в массе своей люди не понимают, что такое строительство собственного дома – сколько сил, финансов и времени оно занимает, каких компетенций требует. Этим должны заниматься специалисты".
Еще один тренд – инвестиции в социальную инфраструктуру и благоустройство поселков. Если лет 10 назад девелопер гордился тем, что отсыпал дороги щебнем, поставил мачты уличного освещения, то сегодня это минимум опций. В "упаковку" поселка класса комфорт входят асфальтированные дороги, ливневки, территории для бульвара и площади для гуляний, школ, детских садов, фитнес-клубов и магазинов. Строить их планируется за счет инвесторов.
Однако у жителей этих поселков также хватает забот. И главная из них – доступность школ, садов и других соцобъектов только в городе. В Санниковском сельсовете две школы переполнены: в Санниково ее мощность – 350 мест, но занимаются 620 человек, в Фирсово она рассчитана на 108 мест, но занято 214.
Ситуация отчасти спровоцирована жителями поселков. Из 12 тыс. фактически проживающих на территории сельсовета прописаны в нем только 5 тыс., говорила ранее Елена Кудашкина, глава Санниковского сельсовета. А именно на официальные данные опираются заявки на строительство социальной инфраструктуры.
"У девелоперов Барнаула есть возможность сделать поселок еще более интересным для покупателей", – говорит Валентин Гусев. – Например, построить и запустить фельдшерский пункт".
₽ 150–300 тыс. рублей за сотку.
Плюсы: поселки нового формата, локация рядом с городом, экология.
Минусы: школы, детсады, поликлиники и другая социальная инфраструктура для большинства жителей – только в городе; намечаются пробки по дороге в город и из него в час пик.
* Приведенные в публикации цены отражают среднюю цену предложения в названных локациях. В продаже есть участки по цене существенно дороже и дешевле, что обусловлено конкретными характеристиками и пожеланиями владельца.
Пережившие на рубеже веков бурное развитие поселки Спутник и Авиатор сегодня превратились в весьма комфортный район, территориально связанный с городом, но живущий своей жизнью
