Проблемы с землей под новостройки в Барнауле и интерес покупателей к загороду формируют новый рынок недвижимости. У застройщиков есть интересные многоэтажные проекты, но реализовать их непросто
Рыночная ситуация "выдавливает" инвесторов и профессиональных застройщиков из Барнаула на правый берег Оби. Но двигаясь туда, они попадают в зону напряжения: нет канализации, есть вопрос к дорогам, а школы и детсады рассчитаны на несколько скромных сел. При этом жители поселков оказались в силах приостановить серьезные проекты через механизм публичных слушаний. Но "Толк" поговорил с экспертами и пришел к выводу: большой стройке быть. Вопрос – в сроках и форматах.
Время пришло
В 2023 году администрация Барнаула выставит на аукцион квартал 2012 около ТРЦ "Арена". Это последний участок под комплексное освоение – сразу на 16 многоэтажек для 3,8 тыс. жителей. А затем в ближайшие несколько лет места под застройку жильем будут готовить сами застройщики.
Алтайские девелоперы стали продавать гораздо меньше новостроек. В денежном выражении объем сократился до рекордных 17 млрд рублей
Они могут расселять ветхие дома, но это всегда тяжелый торг с собственником и высокая цена сотки. Могут менять назначение промышленных и других территорий, но это проблемы локаций участков. Тот же Китайский рынок при своих аппетитных размерах пока не пригоден для жилья – мешает санзона предприятий.
Есть еще пара вариантов, но со сроком реализации "когда-нибудь обязательно". Один из них – дождаться реализации проекта комплексного развития территории, по которому Поток застроят высотками, окружив новыми социальными объектами.
Второй – приобрести участок в поле со стороны аэропорта у госкорпорации ДОМ.РФ. Тут проблема в том, что не понятно кто именно – государство или бизнес – вложат колоссальные средства в инженерию и социальную инфраструктуру. Но не только: новоселам спальных районов придется "жить" в пробках, если ситуация с транспортной доступностью не изменится.
"Даже после запуска реконструированного путепровода на Новом рынке в городе останутся восьми-девятибалльные пробки. Поэтому жилищное строительство на правом берегу Оби – перспективное направление”, – уверен генеральный директор "Жилищной инициативы" Юрий Гатилов.
Разработчики барнаульского генплана и эксперты обсудили, где можно разместить новые микрорайоны с жилыми высотками и общественными объектами. Они нашли как минимум четыре перспективные территории
Между тем уже ясно: спрос на жилье в Санниковском сельсовете будет, считают участники рынка малоэтажки. Свою роль сыграют и расположение в экологически благоприятной местности, и умеренная удаленность от делового центра Барнаула, и сельская ипотека под 3% годовых. А теперь и цена вопроса.
Дело в том, что дома с участком сейчас стоят дешевле, чем квартиры в новостройке, говорит президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Марина Ракина.
Условно: застройщик предлагает в Барнауле в многоэтажке среднего сегмента "квадрат" за 100-120 тыс. рублей в центре и за 80-100 тыс. рублей в спальнике со стороны новостроек. А в коттедже одного из раскрученных поселков Первомайского района с оформленной инфраструктурой (есть управляющая компания, вывоз мусора, уличное освещение, место под общественную территорию, детсад и школу) – 82,5 тыс. с учетом стоимости шести соток земли.
"При этом у человека не стоит вопрос тесного жилья, есть небольшая усадьба под грядки, парковочное место, не говоря уже о более благоприятной экологии, – говорит Ракина. – Если человек приобретает участок и сам строит на нем дом, то, например, сборно-каркасные технологии позволяют уложиться в 65 тыс. рублей за квадратный метр".
"Выиграет тот девелопер, который предложит особенный формат недвижимости. Такой, за которым захотят поехать люди и который не будет в зоне высокой конкуренции с другими проектами", – говорит руководитель компании "Фирсова Слобода" Михаил Кочетов.
Всадники отказа
В крупных городах, например Новосибирске, уже строятся многоэтажные микрорайоны в пригороде разного уровня комфортности. Настало время Барнаула.
Появление квартала домов средней этажности рядом с пригородными поселками Санниково и Фирсово может отложиться на неопределенный срок
Многоквартирные дома в Санниковском сельсовете девелоперы видят на трех крупных участках. Из них 22 га вдоль Правобережного тракта рядом с развязкой на Санниково принадлежат ГК "Союз" Владимира Отмашкина. Еще один участок рядом принадлежит компании "Терра Инвест". И третий в 41,3 га за "Чистыми прудами" – в собственности у "Домбери". Два последних имеют отношение к предпринимателю Борису Заякину.
Но первая попытка стартовать с многоквартирными домами провалилась. Жители на публичных слушаниях по изменениям в генплан района в январе отказали в смене назначения участков с зоны Ж-1 (коттеджи и блокированные дома) на Ж-3 (многоквартирные дома до восьми этажей). Они заявляли, что переехали из города в село целенаправленно ради более уединенной жизнью и экологии. А теперь "город их догоняет".
Их решение подтвердила комиссия. И хотя оно носит только рекомендательный характер, с большой долей вероятности местные депутаты на конфликт с населением не пойдут. Решение вынесут на очередной сессии (на момент публикации ее дата была неизвестна. – Прим. ред.).
Глава Санниковского сельсовета Елена Кудашкина подчеркнула: у населения были аргументированные возражения, к которым решено прислушаться.
Аргументы представителя застройщика о том, что новое соседство им ничем не угрожает, не нашли поддержки у местных жителей .
Возражение №1. Школы и сады не резиновые
В Санниковском сельсовете две школы, которые уже переполнены: в Санниково 350 мест, но занимаются 620 человек, в Фирсово на 108 мест, но занято 214. В обоих случаях за счет ввода второй смены. Учатся в них дети коренных жителей и новых поселков, которых возят на занятия автобусами.
В новых микрорайонах сельсовета уже выделены два участка под школы. Девелоперы готовы передать их безвозмездно даже с подведенными коммуникациями, вот только финансирования на их строительство нет.
"Мы подготовили участок под детский сад в Фирсово, и, слава богу, его построили за бюджетный счет, – делится Андрей Слободян, крупнейший девелопер Санниковского сельсовета, который построил уже несколько поселков и заложил очередной. – Участок под школу мы выделили рядом, но организация строительства за районными властями".
Глава Первомайского района Юлия Фролова рассказала "Толку", что школой в Санниковском сельсовете заниматься предметно даже не начинали. Сейчас готовится заявка на проектирование школы на 550 мест в поселке Новом (Березовский сельсовет, граничит с Новоалтайском). Там уже больше тысячи учеников занимаются в здании на 360 мест.
"То есть ситуация в поселке Новом острее, чем в Санниково. Мы сформировали техническое задание на проектирование, запросили технические условия на подключение к сетям и подали заявку на проектирование школы на 550 мест. Будем стараться попасть в КАИП (краевую адресную инвестиционную программу) на 2024 год", – говорит Юлия Фролова, не загадывая сроки финансирования самого строительства. Не говоря уже о "школьном вопросе" Санниково.
Местных жителей такая ситуация не устраивает. Даже те, кто возит своих детей на занятия в Барнаул, против многоквартирных домов. Мол, новоселы ринутся в и без того переполненные школы центральной части Барнаула.
Строительство экотехнопарка в районе поселка Санниково Первомайского района отменяется. Об этом заявил министр природных ресурсов и экологии Алтайского края Андрей Стрелковский
Возражение №2. Канализация.
Идея строить многоэтажки на правом берегу Оби кочует из одного генплана Барнаула в другой и буксует о дороговизну строительства новых инженерных сетей.
Ранее Владимир Отмашкин, генеральный директор ГК "Союз", делился своими мыслями о застройке правого берега Оби: "Учитывая то, что в последнее время Обь поднимается выше, нежели в предыдущие годы, объемы вложений надо увеличивать, и значительно. Я уже не говорю об инженерной инфраструктуре, которой там практически нет".
Однако "зачатки" сетей уже есть: в Санниковском сельсовете еще с советских времен заселены двух– и даже пятиэтажки. В них есть свет, газ, тепло, вода и канализация. Но сети не смогут принять на обслуживание новые дома. Самый "тяжелый" вопрос – водоснабжение и водоотведение.
По словам Александра Доманова, руководителя коммунальной компании "ПСК", поля фильтрации едва ли выдерживают нагрузку – сюда даже не принимают отходы из септиков коттеджей. Их везут в Новоалтайск на очистные сооружения. И потом, сейчас они находятся чуть ли не в центре поселения и их надо переносить в другое место.
Застройщикам многоквартирников придется подключать их к системе канализования Новоалтайска. А для этого строить станции перекачки и другую дорогостоящую инфраструктуру на участке в 4 км, говорит Доманов. То есть технически проект осуществить можно, главное, чтобы было финансирование.
"Имеющиеся коммуникации не рассчитаны на многоэтажные дома, – говорит Юлия Фролова. – Они построены в советские времена. У водозаборов в муниципалитете нет технической возможности на обслуживание нового жилья. Надо модернизировать имеющиеся системы или строить новые".
Два барнаульских застройщика не хотят отказываться от возможности возводить дома до восьми этажей в Первомайском районе Алтайского края
"Вопросы на публичных слушаниях правильно задавали: куда будут канализацию направлять. Перевести землю из одной категории в другую – не хитрое дело. А потом как это будет реализовываться? Никто же не предоставляет нам документов – технических условий – о возможности решения проблем, которые задают", – пояснила позицию Елена Кудашкина.
Вопрос этот действительно еще в проработке, рассказал архитектор Алексей Квасов, который представлял единственный эскиз среднеэтажного загородного поселка.
"Этап эскизного проектирования микрорайона – это самое начало работы с участком. По сути – оценка его потенциала, в том числе с точки зрения строительства необходимых коммуникаций. Мы, например, определили, что для обеспечения поселка качественной водой, потребуется несколько скважин глубиной 300 м, а для обеспечения теплом – строительство единой газовой котельной.
Также, насколько мне известно, проектный институт "Союза" – "Барнаулгражданпрокет" – взялся за проектирование системы канализования. Вопрос этот планируется решить за счет прокладки канализации до очистных сооружений Новоалтайска. Это тоже серьезная и кропотливая работа, – говорит Квасов.
Возражение №3. Транспортная нагрузка
Участок, который предлагает застроить ГК "Союз", находится между дорогой на Санниково и Правобережным трактом. Из микрорайона будет три выхода на дорогу, по которой можно будет добраться до развязки на Правобережном тракте. Устроить выезд на Правобережный тракт с полосами разгона тяжело, так как это трасса федерального значения.
Местные жители недовольны перспективой. "Потому что сейчас у нас в час пик есть небольшие заторы. Конечно, не пробки, но какое-то скопление имеется", – поясняет Елена Кудашкина.
Эксперты также обращают внимание на то, что Новый мост, по которому новоселы будут двигаться в Барнаул на работу и учебу, тоже не всегда справляется с нагрузкой. Летом в выходные дни на Правобережном тракте можно встать в огромную пробку из автомобилей дачников и людей, возвращающихся с отдыха.
Жители Фирсовой Слободы – 2 вышли с заявлением стереть из генплана транзитную магистраль к участкам для многодетных семей и еще не спроектированному коттеджному поселку
Впрочем, заявления о пропускной способности дорог около Санниково пока скорее эмоциональные. Некоторые жители говорят, что заторы случаются, лишь когда военные перегоняют свою технику: в это время дороги перекрываются на час и более. В любом случае вопрос требует изучения, что и планируется сделать. Архитектор Алексей Квасов рассказал, что для этого застройщик заключили договор на разработку решения с "транспортной" кафедрой АлтГТУ.
Придется договориться
В 2023 году в Санниковском сельсовете готовятся к запуску несколько малоэтажных проектов примерно на 3 тыс. дворов (около 9 тыс. жителей). Нагрузка на социальную и инженерную инфраструктуру будет соответствующей. Однако эти проекты будут строить, потому что большая часть из них не нуждается в смене назначения земли и процедуре публичных слушаний. А вот многоквартирные дома средней этажности придется отложить.
"В любом случае процедура публичных слушаний сохраняется, и мнение граждан в таких серьезных моментах, как многоэтажное домостроение, будет учитываться. Потому что это может повлиять на качество их жизни", – говорит Елена Кудашкина, комментируя перспективы повторных обращений застройщиков о смене назначений участка. Однако и у этих девелоперов есть варианты. Например, они могут оставить зону Ж-1.
И это вполне возможный сценарий, потому что, по Правилам землепользования и застройки Санниковского сельсовета, она позволяет строить как коттеджи, так и блокированные дома (таунхаусы).
В последнем случае плотность населения на квадратный метр и экономика проекта будут сопоставимы с вариантом среднеэтажной застройки. Хотя придется пожертвовать множеством общественных территорий и социальных учреждений, которые так привлекают молодые семьи. Зато у каждой семьи будет своя лужайка в одну сотку.
А еще важно: чтобы получить разрешения на любое строительство, девелоперы будут обязаны ответить на вопросы структурам с полномочиями и компетенциями выше участников публичных слушаний. Условно говоря, многоквартирный квартал не появится, если у него не будет соответствующих инженерных сетей и дорожных узлов.
То есть система контроля решений в данном случае есть, чего не скажешь о системе контроля за жителями Санниково, Фирсово и новых поселков в их границах. Дело в том, что из 12 тыс. фактически проживающих на территории сельсовета прописаны в нем только 5 тыс., говорит Елена Кудашкина.
Алтайские строители готовы возводить "маломощные" жилые дома для сельских специалистов по новой программе и уже решают, из чего они будут
А именно на официальные данные опираются разработчики генплана сельсовета. Его очередная версия находится на рассмотрении. Авторы из института "Земпроект" полагают: 13 тыс. жителей в этой части пригорода Барнаула появятся только в 2029 году. Это значит, что и соответствующая социальная инфраструктура – школы, детсады, спортобъекты, поликлиники, места отдыха и др. – появится в нужном количестве к 2029 году.
"Мы сталкиваемся с порочным кругом: люди не прописываются в поселках, потому что боятся лишиться городской прописки, а значит, мест для детей в садах и школах. А финансирование на них не выделят, пока сельсовет не покажет соответствующее количество прописанных", – говорит Андрей Слободян.
Елена Кудашкина добавляет: "Мы можем только убеждать людей в том, что нужно прописаться. Например, когда они приходят с требованиями и просьбами, выполнение которых зависит от количества прописанных. Других механизмов нет".
"Мы думаем над тем, как официально показать количество людей, проживающих в поселках, – продолжает Слободян. – Например, через количество домовладений, подключенных к газу и электросетям. А известно, что на одно домовладение приходится 3,5 человека. Нам это нужно, потому что мы понимаем: не будет развиваться социалка, люди в поселки не поедут".
Эксперты назвали проблемы, которые, по их мнению, мешают застраивать краевую столицу, делая город удобным, современным и зеленым
