Дефицит на рынке арендного жилья в столице Алтайского края стал настолько высок, что ждать стабилизации и тем более падения расценок не приходится
По данным "Авито Недвижимость", за год цена аренды на однокомнатные квартиры в Барнауле выросла в два раза. За свободными для найма квартирами выстраиваются очереди, их караулят. "Это жесть!" – коротко характеризует происходящее на рынке Дмитрий Дворядкин, генеральный директор агентства "Династия 24". Он разъяснил "Толку", почему сдача жилья в аренду превращается в аукцион, как проблему обострил рост производства и отчего дефицит общежитий становится уже демографической проблемой.
Природа бешеного спроса
Цена аренды жилья в Барнауле растет преимущественно из-за дефицита предложений. При этом появились новые арендаторы, готовые платить больше чем, например, студенты
– Недавно в "Авито Недвижимость" нам рассказали, что за год средняя ставка аренды жилья в Барнауле выросла с 15 тыс. рублей в месяц до 25. Снять однокомнатную квартиру и вовсе стало вдвое дороже. Что происходит? Стало так дорого покупать жилье, что люди предпочли его арендовать?
– Дело не в этом. Люди еще в 2014 году накупили долевок, которые долго не могли продать, потому что цены сильно упали. Но в 2020–2022 годах стали действовать минимальные ставки по ипотеке в 7–8% годовых. И на рынке жилья возник ажиотажный спрос. На этой волне люди распродали все свое жилье, которое купили раньше.
В 2023 году цена на однокомнатные квартиры, например во "Временах года", которые раньше стоили 1,3 млн, подскочила под 4 млн. Грех было не продать такой объект. Смысл получать за него даже по 20 тыс. арендного платежа в месяц, когда можно разом монетизировать свои миллионы?
Получается, что предыдущий пул недвижимости ушел с рынка аренды: его выкупили под жилье собственников. А новый пока не добавился.
Второй момент – работает закон спроса и предложения. Если тебе нужно арендовать однокомнатную квартиру в Барнауле, ты ждешь, видишь подходящий вариант за 12 тыс. рублей в месяц, звонишь, а ее уже сдали. Твой следующий шаг? Ты говоришь посреднику: "Я даю 15 тыс. рублей, кидаю прямо сейчас на карту, никому не показывайте, я ее заберу".
Другие участники рынка тоже начинают поднимать цену, лишь бы снять квартиру. Для них 5 тыс. в месяц не так важны. Главное – жить рядом с работой или учебой. Они сэкономят эти деньги на проезде и питании.
И собственники идут на повышение цены для ранее сданных квартир. Даже если арендаторы угрожают тем, что съедут. Да и слава богу. Новому можно сдать жилье уже не за 13, а за 17 тыс. рублей в месяц. А можно подождать несколько дней и вовсе найти желающих за 18–20 тыс. рублей в месяц. Не найдутся – всегда можно "откатить" ситуацию назад.
Так запускается аукцион – в условиях дефицита начинается бешеный рост цены. Предложения просто нет.
"Я жилье не нарисую. Его просто нет"
– Найти хорошую квартиру в аренду всегда было непросто в Барнауле. Но таких ценовых взрывов за короткий период и не вспомнить. Те же студенты в массе своей уходили на квартиры не от безысходности, а чтобы жить комфортнее, чем в общежитии.
– Сейчас вопрос с общежитиями обострился. А в 2023-м вокруг АлтГУ и вовсе разгорелся скандал: накануне учебного года Всероссийский студенческий союз заявил, что более 2 тыс. студентов рискуют лишиться мест в общежитиях (в АлтГУ в ответ на это сообщили, что у вуза действительно не хватает мест, но масштаб проблемы гораздо меньше, писал "Толк". – Прим. ред.).
Получается, что разом потребовалось разместить столько студентов. Они к нам приходили: помогите нам снять жилье. Но я его не нарисую. Его просто нет. Вот и все.
– Сейчас вопрос со студентами решен?
– Кому-то как-то удалось пристроиться. Но глобально вопрос не решен. Знакомый обратился ко мне пару недель назад и спросил: "Дмитрий, а что происходит? Судя по объявлениям на "Авито", у нас на весь центр всего семь однокомнатных квартир сдается". И то это объявления тех, кто за 4 тыс. рублей продает базу арендодателей с кучей адресов-пустышек.
Глава города дал поручение профильному комитету дополнительно проработать ранее предложенные земельные участки для строительства студенческого общежития
По факту квартир нет вообще, а в очереди за возникшими вариантами полгорода стоит. Где эти люди сидят [пока ждут подходящего варианта]? В "посутке" (посуточная аренда. – Прим. ред.). А это очень дорого. Я знаю примеры, когда родители таким образом месяц-два тянули [проживание ребенка], отдавая в месяц до 30 тыс. рублей, но дальше это было уже нереально. И они просто забирали документы студента из учебного заведения и переводили его, например, в Новосибирск.
Я был на школьном собрании у ребенка и слышал: все чаще выпускники сразу выбирают для учебы Новосибирск. Там арендного жилья гораздо больше плюс есть общежития в достаточном количестве.
А мы [Барнаул] теряем будущих жителей на таком вопросе, как отсутствие мест в общежитиях. Я когда услышал это, подумал: "Ни фига себе!" Это проблема, потому что донором населения Барнаула всегда были жители районов Алтайского края. А сейчас они говорят: "Зачем мы поедем туда, где невозможно снять жилье?"
– Да, много общежитий в городе приватизировано. Но это не новость для рынка. А бешеный скачок цен мы увидели в этом году.
– Кроме вышесказанного, есть еще важный момент, который нужно озвучивать. У нас за последние полтора года воспряли заводы. Весь город завешан объявлениями: "Требуется. Зарплата от 100 тыс. рублей в месяц" или "Найди механика в автосервис и получи 10 тыс. рублей за рекомендацию".
Понимаем, что в Барнауле столько рабочих нет. Значит, они приехали: кто-то вахтой на пять рабочих дней в неделю, кто-то на "постоянку". А где они живут? Не в хостелах же все время. Они ищут аренду на длительный срок. И явно такие работяги могут позволить себе заплатить за квартиру больше, чем студент. Вот еще куда арендное жилье ушло.
Раньше заводы решали эту проблему. Строили общежития, поликлиники, другой соцкультбыт. А сейчас они говорят: "А наши какие заботы?" И вы думаете только в Барнауле такие проблемы? Я направил человека в длительную командировку в Бийск, а там просто нет длительной аренды. Только посуточная. За 1,5 тыс. рублей в сутки! За однокомнатную квартиру в панельном доме с тараканами. И собственник говорит: "А мне что? У меня их разбирают просто махом". Это жесть! Такая же история в Рубцовске. Людям просто негде остановиться.
Дорогая ипотека ни при чем
– Есть гипотеза, что спрос на аренду квартир вырос, потому что покупать их стало слишком дорого в ипотеку. В ВТБ, например, посчитали, что при предыдущей ставке в 9% годовых ежемесячный платеж был 27 тыс. рублей. А при новой около 16–17% стал 43 тыс. рублей. За эту сумму можно снимать приличную "трешку". То есть переждать период турбулентности рынка недвижимости в комфортном арендном жилье.
– Кто мыслит такими категориями? Люди, которые могут взять ипотеку, как правило, думают так: "Это я буду каждый месяц отдавать 30 тыс. рублей какому-то дяде. Да зачем мне это надо?"
Мы видим, что спрос на ипотеку на самом деле сохраняется. Да, количество заявок снизилось на 25–30% по отношению к пиковым показателям августа и сентября 2023 года. Но все равно цифры намного выше, чем в 2022-м. То есть количество "ипотечников" резко не падает, как этого хотел бы Центробанк.
Проблема рынка аренды жилья в Барнауле лежит не в этой плоскости. У нас нет качественного предложения в достаточном количестве.
– Что называем качественным жильем в данном случае?
– Я говорю о качестве оснащения квартир. Я сдавал маленькие студии по 10–12 кв. метров. Но в них были стиральная машина, плитка для приготовления еды, телевизор, душ. И они уходили по цене однокомнатных квартир примерно за четыре минуты через сайт "Без посредников".
– Рынок аренды до сих пор "серый"? В Москве вроде бы как справились с этим вопросом.
– Я вас умоляю. Я был в сентябре в "Москва-Сити" в командировке. Просил чек об оплате, а мне предложили только договор аренды. По сути, филькину грамоту, которая юридической силы не имеет. Это иллюзия, что в столице что-то "причесали".
"Космическое обнищание"
– Рынок пережил бум по заселению студентов, и кажется, что до конца мая ситуация должна успокоиться. Опять же застройщики начнут вводить новые объекты, обеспечив "впрыскивания" на рынок аренды. Что будет с ним?
– Не думаю, что что-то принципиально изменится. Под аренду специально ничего не строится. Новые долевки тоже сразу не уходят в найм. Их сдадут только в том случае, когда рухнут цены, чтобы переждать фазу падения рынка, как это было с 2015 по 2019 годы.
Спрос настолько больше, что нужны вливания сотен студий, одно– и двухкомнатных квартир.
– А почему рынок не насыщается, например, апартаментами? Один барнаульский предприниматель рассказал, что строит такие проекты под аренду и доволен результатом.
– У таких участников рынка чисто коммерческий интерес. Да, они апартаменты строят, ну или "пилят" на части многокомнатные квартиры или другие помещения. Строят условно 30 студий себестоимостью по 500 тыс. рублей, а продают каждую за 1,5 млн. Зачем им проблемы с этими тараканами, студентами? Спрос на малогабаритное комфортное, свежее жилье огромный.
В Новоалтайске наметился бум строительства многоквартирных домов. Такая перспектива может серьезно изменить сложившееся лицо города
Собственники таких апартаментов сдают в аренду студии, просто пока на них не найдется покупатель. Их приобретают те, кто не может позволить себе хоть какое-то жилье. Туда часто заезжают люди, которые, например, развелись и им нужен свой угол. Вот они покупают за 1,5 млн такие апартаменты в 14 "квадратов", чтобы жить. Сейчас даже на студии, страшно сказать, от 3 млн рублей цена начинается. Куда ты пойдешь? В апартаменты или в долю.
Еще один очень важный момент: очень дорого стоит жилье относительно доходов. Доходы же в два раза не увеличились, а аренда выросла. Жилье вообще в два с лишним раза подорожало за последние два-три года.
Это тоже тренд – космическое обнищание населения. Вот люди и уходят в апартаменты. Если в Питере апартаменты – это бизнес на туристах, то в Барнауле это суррогат.
– Почему предприниматели, которые ищут рентабельные проекты, не вкладываются в грамотно организованный арендный бизнес? Вот вы, например.
– Это же целая наука, как сдавать жилье. С ним морока: эти приехали-уехали, эти полгода пожили и уехали, эти что-то сломали, подрались, нужен ремонт. Все гораздо проще в коммерческой недвижимости [склады, производство, офисы]. Ты живешь – а арендатор сам следит за помещением. Он заинтересован в том, чтобы все было хорошо. Не созрел пока наш рынок до культуры доходных домов, которая была в России 150 лет назад.
В краевой столице сложились предпосылки для развития рынка апартаментов. Это потребует от застройщиков, власти и покупателей особой бдительности
