Ложный оптимизм. Чем грозит застройщикам новый подход к возведению жилья в Барнауле

Жилая застройка краевой столицы вряд ли будет прежней. В ближайшие годы она станет комплексной с обязательным насыщением квартала новостроек инженерными сетями, дорогами и соцобъектами. В итоге город получит импульс для преображения и развития, а застройщики – поле для деятельности. Так в идеале должен работать механизм комплексного развития территорий (КРТ). Пока же три буквы не внушают девелоперам должного оптимизма. Сложный вопрос обсудили на общем собрании Союза строителей.

Плавали – знаем

Острая нехватка земель для возведения жилья до сих пор остается головной болью не только для девелоперов, но и городских властей. КРТ может на годы вперед закрыть этот вопрос.

"Но это не должно вселять ложный оптимизм. Чтобы начать решать вопрос, придется пройти по длинному пути тщательной проработки проекта КРТ, причем до момента принятия решения о комплексном развитии. Именно подготовительный период является залогом успешной реализации проекта КРТ", – рассказала гендиректор компании "Алгоритм" Ксения Белоусова.

В первую очередь заинтересованные стороны должны решить: в какой срок и за чей счет будет построена и профинансирована инфраструктура на осваиваемой территории. По словам эксперта, для того чтобы привлечь в проект инвесторов, нужно подготовить комплексный анализ. Потенциал территории, как и сам проект, должны быть прозрачными и понятными. Перед тем как окунуться в него, бизнесу нужно учесть все риски в процессе реализации.

В качестве яркого примера последствий недостатка информации девелопер привела пример из собственного опыта. Пять лет назад компания "Алгоритм" выиграла в аукционе со схожим с КРТ правовым механизмом – программой комплексного освоения территорий (КОТ).

"К сожалению, наш земельный участок по условиям аукциона был в той форме, когда не до конца проработаны важные вопросы, которые затрудняют его освоение. С момента заключения в 2019 году договора у нас до сих пор нет понимания о строительстве транспортной и социальной инфраструктуры во всем квартале. Поскольку на стадии подготовки аукциона никто этим вопросом не занимался, условный оператор федеральной земли не может нам сегодня предложить понятный и работающий механизм решения," – заметила спикер.

Как полагает эксперт, такие вопросы следовало проработать еще до проведения аукциона. Соответственно, в рамках КРТ нужно учесть имеющийся опыт и не допускать возникновения настолько сложных и неоднозначных ситуаций. В том числе это касается свободных от застройки земель, которые ДОМ.РФ планирует передать Алтайскому краю для комплексного развития.

"Они также не обеспечены. До настоящего момента они не проработаны в части инженерной инфраструктуры и абсолютно не сочетаются с тем смежным участком, который мы сегодня осваиваем в части транспортной инфраструктуры. Считаю, что это очень важный вопрос и он требует дополнительной проработки до выставления на аукцион", – заметила Белоусова.

КРТ и судебная практика

Кстати, КРТ не обошли правовые коллизии. Так, в ряде регионов органы местного самоуправления отказываются выдавать девелоперам разрешения на возведение объектов на участках, отнесенных к территориям для КРТ (в картах градостроительного зонирования ПЗЗ). Тем временем решения о комплексном развитии ни власти, ни правообладатели недвижимости на участках не принимали. Данный подход признан судами незаконным.

Второй пример, когда суды вставали на сторону застройщиков, касается нарушения баланса прав и обязанностей при заключении договоров КРТ. В рамках соглашения застройщик обязан обустроить и передать муниципалитету сети коммуникаций. Однако сделать он этого не может.

"Механизм строительства соответствующих сетей в рамках договора на техприсоединение не подразумевает возникновения права застройщика на соответствующие инженерные сети", – пояснила эксперт.

Как уже отмечалось выше, механизм КРТ предполагает освоение не только застроенных земель, но и свободных участков. Одним из основных поставщиков таких наделов в регионы является институт развития ДОМ.РФ, рассказала Ксения Белоусова. К 2030 году компания планирует вовлечь в оборот порядка 100 млн кв. метров федеральных земель в разных регионах России.

Участки будут выставлять на аукционы на условиях комплексного развития данных территорий. Обязательным требованием станет разработка согласованной с органами исполнительной власти того или иного субъекта архитектурно-градостроительной концепции. Без их согласия получить положительное заключение правительственной комиссии в отношении этой территории не получится, отметила руководитель строительной компании.

Курировать работу будет федеральный оператор. Минстрой России уже завершает работу в данном направлении. Аналогичный процесс идет и в регионах. По словам эксперта, сегодня уже 17 субъектов РФ работает с операторами КРТ. В Алтайском крае пока такая структура отсутствует.

"Чтобы ускорить внедрение КРТ в практику жилищного строительства в регионе, необходимо стимулировать всех участников процесса: региональную и муниципальную власть, застройщиков и жителей соответствующих территорий", –.заметила спикер.

В Барнауле на условиях КРТ уже разыграли две территории для возведения индивидуальных жилых домов. Они находятся в селе Власиха (напротив поселка Лесного). Территорию в 57 га в прошлом году выиграла компания "Промжилстрой". Участок по соседству (площадью 54,6 га) получила фирма СЗ "Инвестиции в будущее". Поддержка сверху

Опасения застройщиков разделяют и городские власти. Первый вице-мэр администрации Барнаула Андрей Федоров отметил, что в отношении КРТ нужно детально проработать все острые вопросы. В частности он предложил не торопиться с "земельными" аукционами, даже если на этом настаивает ДОМ.РФ.

"Сначала нужно отработать технико-экономические показатели и разработать проект планировки территории – хотя бы предварительный эскизный вариант. Лучше заходить в уже понятные условия игры", – пояснил представитель городских властей.

В то же время Федоров дал понять, что на полноценное участие в реализации проектов КРТ, в том числе строительстве объектов инфраструктуры, у города денег нет. Однако власти готовы сделать все, что от них зависит в данном вопросе. В частности, за счет участия в федеральных программах.

Он также напомнил, что сегодня на повестке дня стоит подготовка самого ожидаемого проекта – комплексного развития территории Потока. Несколько лет землю формировали за счет сноса аварийного жилья по госпрограммам. Сейчас вопрос о вовлечении в оборот участков находится на стадии согласования с уполномоченными органами.

В перспективе здесь предлагают построить почти 170 тыс. кв. метров жилья, школу и детский сад. Границы территории прорабатываются. Известно, что его планируют выделить в периметре проспекта Ленина, улиц Э. Алексеевой, П. Сухова, 80-й Гвардейской Дивизии, Чудненко, Западной 5-й, Чеглецова и Малахова. Решение по этой территории будет принято уже в этом году.