Вопрос ребром. Барнаульские инвесторы могут обнулить генплан Санниковского сельсовета

Инвесторы строящегося коттеджного поселка вдоль Правобережного тракта больше полугода не могут внести правки в генплан в части приведения в соответствие Правилам землепользования и застройки Санниковского сельсовета в отношении своей территории в селе Фирсово. Девелоперы уверены: таким образом местные власти нарушают их права и нормы законодательства. В случае если сторонам не удастся договориться, собственник территории готов отправиться в суд. Итогом может стать обнуление частично принятого в прошлом году планировочного документа, что может отразиться на владельцах других участков на территории муниципалитета. "Толк" выслушал обе стороны возможного конфликта.

"Заложник" двух зон

Многострадальный генеральный план Санниковского сельсовета вновь оказался в центре внимания. Между девелоперами и местными властями возникло недопонимание в отношении большой территории, раскинувшейся вдоль Правобережного тракта. Здесь стартовало строительство нового коттеджного поселка "Счастье-Парк" на берегу Лосихи, о котором "Толк" писал ранее. Его появление анонсировали еще в прошлом году.

В качестве инвесторов большого малоэтажного проекта выступили компания "Домбери" и барнаульский предприниматель Ирина Невзорова. При этом участок для поселка принадлежит фирме из Барнаула. Инвестор выкупил территорию в частную собственность еще в 2018 году. Тогда, признаются в компании, ничего не предвещало проблем. Подводные камни надела выплыли, когда девелопер начал межевать землю под домовладения поселка и объекты инфраструктуры.

Как пояснили в фирме, большой участок площадью более 40 га, согласно генплану (в части Правил землепользования и застройки (ПЗЗ)), оказался в двух функциональных зонах: жилищного строительства Ж-1, предполагающей застройку индивидуальными жилыми домами, и сельскохозяйственных угодий СХ-1, которая допускает только сенокошение. Это хорошо видно на фрагменте обновленного генплана в версии 2024 года.

В компании особо подчеркнули: коллизия коснулась 15% всего объема будущих домовладений, что в контексте общей площади будущего коттеджного поселка не особо критично. Тем не менее инвесторы уверены – вопрос требует волевого решения.

Между тем, по данным Публичной кадастровой карты, вся вышеобозначенная территория (включая 19 "спорных" наделов, попавших в зону СХ-1 в генплане) относится к "землям населенных пунктов", где разрешено ведение личного подсобного хозяйства. По словам собственника недвижимости, та же информация отражена в документах Росреестра.

"Размещение земельного участка одновременно в двух зонах (жилая зона и зона для сельскохозяйственного использования), согласно действующему законодательству, недопустимо. В принятом муниципальными властями правовом акте [генплане Санниковского сельсовета] мы видим нарушения требований нескольких статей законодательства. В частности, части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ. И считаем, что закравшаяся ошибка должна быть просто исправлена нынешней администрацией", – уверены в компании.

Вопросы и ответы

Собственник оперативно уведомил о возникшей коллизии администрацию Санниковского сельсовета. Одно из обращений (далеко не первое) было направлено в адрес местных властей в марте текущего года (документ есть в распоряжении редакции. – Прим. ред.). По словам представителя фирмы, ответа от администрации якобы получено не было.

Владелец земли в свою очередь отмечает еще одну законодательную нестыковку: ранее инвесторы провели межевание участков с двойным зонированием. При этом процедура проходила по нормам, предусмотренным для зоны Ж1, то есть для индивидуальной жилой застройки. В качестве подтверждения инвестор ссылается на постановление Санниковского сельсовета от 5 мая текущего года (есть в распоряжении редакции. – Прим. ред.).

"Получается очень интересно. С одной стороны, большой участок сейчас находится в двух зонах, одна из которых не предполагает жилищное строительство, с другой – наделы для домовладений размежеваны, как если бы вся территория в генплане была отнесена к зоне для ведения личного подсобного хозяйства, к которой отнесена бОльшая часть нашей земли", – заметили в фирме.

В администрации сельсовета отметили, что собственники, у которых возникают вопросы относительно правомерности того или иного правового документа, могут обратиться в вышестоящие органы. И если постановление вынесено с нарушениями и не соответствует генеральному плану, то в него нужно внести изменения или вообще отменить. В этом случае будут пересмотрены и документы, которые утверждались после вступления в силу постановления и утверждения генерального плана.

Согласно ч. 4 ст. 30 ГК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон, которые должны соответствовать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Вариант взаимодействия

Что касается обращений в администрацию с просьбой внести правки в генплан, должного воздействия они не возымели, рассказали в "Домбери". Владельцу земли порекомендовали на общих основаниях подать заявку для внесения соответствующих изменений в генеральный план, пояснили "Толку" в Санниковском сельсовете.

"Собственнику было разъяснено, что нужно сделать в соответствии с действующим законодательством: как и всем, обратиться в профильную комиссию, чтобы изменить функциональную зону в генеральном плане через публичные слушания. Заявление уже подано. После публичных слушаний изменения в генплан должны утвердить депутаты. От нас, по сути, уже ничего не зависит. Выполнить процедуру так, как хотел владелец земли, на наш взгляд, невозможно из-за несоответствия этого пути решения нормам законодательства", – заметила глава сельсовета Елена Кудашкина.

Собеседник "Толка" пояснила: все заявления о внесении изменений в генеральный план муниципалитета собираются и передаются в профильную комиссию при администрации Первомайского района, где решают вопрос целесообразности "правок". Далее документы, прошедшие проверку, подаются в сельсовет для проведения публичных слушаний.

"Процедура простая, понятная и совершенно прозрачная, поэтому мы не видим причин для возникновения каких-либо конфликтов", – заметила Кудашкина.

Заявление инвесторов коттеджного поселка с приложенным к нему проектом внесения изменений в генеральный план прошло "проверку" на целесообразность и было передано в сельсовет для проведения публичных слушаний. Решение по их итогам еще не принято. При этом инвесторы уверены, что процедуру якобы намеренно затягивают. В администрации сельсовета предположение не подтвердили.

"В настоящее время комиссия принимает решение. 28 августа пройдет сессия совета депутатов Санниковского сельсовета по вопросам утверждения изменений в генеральный план, рассмотренных на общественных слушаниях. К этому времени уже будет понимание ситуации", – отметила Елена Кудашкина.

Как пояснила глава администрации, речи о затягивании сроков быть не может, так как местные власти ограничены рамками законодательных норм.

"Заключение должно быть вынесено и опубликовано на официальном сайте администрации с момента оповещения до дня опубликования заключения о результат публичных слушаний не более чем через месяц с момента объявления о начале публичных слушаний. Слушания объявлены 6 августа. Так что сроки вынесения заключения истекают в начале сентября. У нас нет, да не может быть, задачи как-то затягивать сроки", – разъяснила ситуацию с позиции местных властей Елена Кудашкина.

Коллизия с зонированием может застопорить застройку территории частными домами – та его часть, что сегодня отнесена к зоне для сельскохозяйственного использования, не предполагает возведения капитальных объектов, в том числе индивидуальных жилых домов, запроектированных для нового коттеджного поселка. Отмена генплана

В компании также пояснили, что техническая ошибка, вероятно, закралась при старом руководстве. В администрации пояснили, что признать наличие функциональной зоны в качестве ошибки просто так нельзя. Для этого требуется серьезное основание.

"В случае если есть основания полагать, что была допущена техническая шибка, то следует обратиться в вышестоящие органы для ее признания. Для этого собственник может обратиться в вышестоящие органы или в суд. Только согласно принятым решениям можно уже говорить об этом предметно", – пояснила глава сельсовета.

В фирме были уверены, что нынешний состав администрации муниципалитета пойдет навстречу инвесторам и исправит неточность. Но ситуация сложилась неоднозначно. Это, по словам собственника, "дает повод полагать, что инвесторам вставляют палки в колеса". И это "может быть связано со строящимся коттеджным поселком, который запроектирован территориально ближе к центру Барнаула, чем другие поселки, и предполагает полноценную инфраструктуру".

В администрации, к слову, комментировать данные предположения не стали, так как не увидели четких оснований для таких заявлений, особенно в контексте соблюдения муниципальными властями законодательства и прозрачности процедуры внесения изменений в генплан.

Впрочем, инвесторы уверены, что в своем случае они смогут урегулировать возникшие вопросы. Для этого предприниматели готовы отправиться в суд, ведь "были нарушены права и законные интересы собственника". Его права на использование надела, отмечают юристы девелопера, оказались ограничены. В администрации Санниковского сельсовета к таким заявлениям отнеслись спокойно. Елена Кудашкина пояснила, что обращение в суд – это законное право каждого гражданина. И если собственник считает нужным защищать свои интересы в данной инстанции, то может это сделать в любой момент.

"В случае если дело все же дойдет до суда, может возникнуть неприятная ситуация для собственников других территорий. Учитывая, что отнесение одного сформированного участка к двум функциональным зонам противоречит как минимум трем статьям Градостроительного кодекса, сам нормативный акт, закрепляющий ПЗЗ, может быть признан неправомерным и требующим отмены. Иными словами, следствием бездействия властей Санниковского сельсовета может стать обнуление генплана", – рассказали в компании.

Мирный путь и красивые перспективы

Девелопер уточнил, что не хочет доводить дело до суда, намереваясь решить вопрос мирным путем. По словам собственника земли, он изначально "выбрал лояльную позицию" и еще в январе 2024 года подал заявление на внесение изменений в генплан. Однако слушания инициированы только на прошлой неделе – 6 августа, что тоже не добавляет оптимизма, заметил застройщик.

В администрации пояснили, что все было сделано в рамках законодательства. Затянувшиеся, по мнению владельца земли, сроки объясняются длительностью подготовки к проведению слушаний и последующих заседаний.

"Это целая процедура, каждый этап которой требует времени и ресурсов. Более того, заявления принимаются от всех заинтересованных во внесении изменений в генплан. Каждое из них нужно рассмотреть, принять по нему решение, рассмотреть проект, провести заседания комиссии и т. д. И если кто-то считает, что его права нарушены, то может обратиться в вышестоящие органы для инициирования проверки", – заметили в администрации.

В компании же заключили, что пока готовы подождать решения комиссии. Дальнейшие шаги будут предприниматься уже по итогам завершения процедуры. Но в случае, "если коллизия не разрешится мирным путем", собственник отправится к служителям Фемиды, заверили в компании.

В завершение отметим, что летом этого года стало известно, что возведением поселка "Счастье-Парк" будет заниматься новосибирская компания ГК "Лидердом", специализирующаяся на поточном строительстве. По словам инвесторов, поселок будет заполнен не только домовладениями, но и обширной инфраструктурой. На его территории предполагают поставить детский центр, обустроить искусственное озеро с набережной и рекреационными зонами, а также создать большой деловой квартал, ядром которого станет образовательный центр крупной ИТ-компании. Для чего фирма и предложила перевести крупный участок рядом в общественно-деловую зону, о чем "Толк" писал еще в начале текущей недели.