Бизнес и администрация Санниковского сельсовета не могут прийти к согласию в отношении участка под коттеджный поселок в селе Фирсово, что в теории может привести к обнулению генплана муниципалитета
Инвесторы строящегося коттеджного поселка вдоль Правобережного тракта больше полугода не могут внести правки в генплан в части приведения в соответствие Правилам землепользования и застройки Санниковского сельсовета в отношении своей территории в селе Фирсово. Девелоперы уверены: таким образом местные власти нарушают их права и нормы законодательства. В случае если сторонам не удастся договориться, собственник территории готов отправиться в суд. Итогом может стать обнуление частично принятого в прошлом году планировочного документа, что может отразиться на владельцах других участков на территории муниципалитета. "Толк" выслушал обе стороны возможного конфликта.
"Заложник" двух зон
Острый вопрос застройки многоэтажками большого участка села Санниково, который закрыли в прошлом году, может вновь встать перед муниципалитетом, опасаются жители пригорода краевой столицы
Многострадальный генеральный план Санниковского сельсовета вновь оказался в центре внимания. Между девелоперами и местными властями возникло недопонимание в отношении большой территории, раскинувшейся вдоль Правобережного тракта. Здесь стартовало строительство нового коттеджного поселка "Счастье-Парк" на берегу Лосихи, о котором "Толк" писал ранее. Его появление анонсировали еще в прошлом году.
В качестве инвесторов большого малоэтажного проекта выступили компания "Домбери" и барнаульский предприниматель Ирина Невзорова. При этом участок для поселка принадлежит фирме из Барнаула. Инвестор выкупил территорию в частную собственность еще в 2018 году. Тогда, признаются в компании, ничего не предвещало проблем. Подводные камни надела выплыли, когда девелопер начал межевать землю под домовладения поселка и объекты инфраструктуры.
Как пояснили в фирме, большой участок площадью более 40 га, согласно генплану (в части Правил землепользования и застройки (ПЗЗ)), оказался в двух функциональных зонах: жилищного строительства Ж-1, предполагающей застройку индивидуальными жилыми домами, и сельскохозяйственных угодий СХ-1, которая допускает только сенокошение. Это хорошо видно на фрагменте обновленного генплана в версии 2024 года.
В компании особо подчеркнули: коллизия коснулась 15% всего объема будущих домовладений, что в контексте общей площади будущего коттеджного поселка не особо критично. Тем не менее инвесторы уверены – вопрос требует волевого решения.
Между тем, по данным Публичной кадастровой карты, вся вышеобозначенная территория (включая 19 "спорных" наделов, попавших в зону СХ-1 в генплане) относится к "землям населенных пунктов", где разрешено ведение личного подсобного хозяйства. По словам собственника недвижимости, та же информация отражена в документах Росреестра.
"Размещение земельного участка одновременно в двух зонах (жилая зона и зона для сельскохозяйственного использования), согласно действующему законодательству, недопустимо. В принятом муниципальными властями правовом акте [генплане Санниковского сельсовета] мы видим нарушения требований нескольких статей законодательства. В частности, части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ. И считаем, что закравшаяся ошибка должна быть просто исправлена нынешней администрацией", – уверены в компании.
Вопросы и ответы
Собственник оперативно уведомил о возникшей коллизии администрацию Санниковского сельсовета. Одно из обращений (далеко не первое) было направлено в адрес местных властей в марте текущего года (документ есть в распоряжении редакции. – Прим. ред.). По словам представителя фирмы, ответа от администрации якобы получено не было.
Проблемы с землей под новостройки в Барнауле и интерес покупателей к загороду формируют новый рынок недвижимости. У застройщиков есть интересные многоэтажные проекты, но реализовать их непросто
Владелец земли в свою очередь отмечает еще одну законодательную нестыковку: ранее инвесторы провели межевание участков с двойным зонированием. При этом процедура проходила по нормам, предусмотренным для зоны Ж1, то есть для индивидуальной жилой застройки. В качестве подтверждения инвестор ссылается на постановление Санниковского сельсовета от 5 мая текущего года (есть в распоряжении редакции. – Прим. ред.).
"Получается очень интересно. С одной стороны, большой участок сейчас находится в двух зонах, одна из которых не предполагает жилищное строительство, с другой – наделы для домовладений размежеваны, как если бы вся территория в генплане была отнесена к зоне для ведения личного подсобного хозяйства, к которой отнесена бОльшая часть нашей земли", – заметили в фирме.
В администрации сельсовета отметили, что собственники, у которых возникают вопросы относительно правомерности того или иного правового документа, могут обратиться в вышестоящие органы. И если постановление вынесено с нарушениями и не соответствует генеральному плану, то в него нужно внести изменения или вообще отменить. В этом случае будут пересмотрены и документы, которые утверждались после вступления в силу постановления и утверждения генерального плана.
Вариант взаимодействия
Что касается обращений в администрацию с просьбой внести правки в генплан, должного воздействия они не возымели, рассказали в "Домбери". Владельцу земли порекомендовали на общих основаниях подать заявку для внесения соответствующих изменений в генеральный план, пояснили "Толку" в Санниковском сельсовете.
Первый магазин будущей огромной торговой деревни на правом берегу Оби планируют построить уже в этом году, а в 2025-м, как ожидается, уже заработает несколько павильонов
"Собственнику было разъяснено, что нужно сделать в соответствии с действующим законодательством: как и всем, обратиться в профильную комиссию, чтобы изменить функциональную зону в генеральном плане через публичные слушания. Заявление уже подано. После публичных слушаний изменения в генплан должны утвердить депутаты. От нас, по сути, уже ничего не зависит. Выполнить процедуру так, как хотел владелец земли, на наш взгляд, невозможно из-за несоответствия этого пути решения нормам законодательства", – заметила глава сельсовета Елена Кудашкина.
Собеседник "Толка" пояснила: все заявления о внесении изменений в генеральный план муниципалитета собираются и передаются в профильную комиссию при администрации Первомайского района, где решают вопрос целесообразности "правок". Далее документы, прошедшие проверку, подаются в сельсовет для проведения публичных слушаний.
"Процедура простая, понятная и совершенно прозрачная, поэтому мы не видим причин для возникновения каких-либо конфликтов", – заметила Кудашкина.
Заявление инвесторов коттеджного поселка с приложенным к нему проектом внесения изменений в генеральный план прошло "проверку" на целесообразность и было передано в сельсовет для проведения публичных слушаний. Решение по их итогам еще не принято. При этом инвесторы уверены, что процедуру якобы намеренно затягивают. В администрации сельсовета предположение не подтвердили.
"В настоящее время комиссия принимает решение. 28 августа пройдет сессия совета депутатов Санниковского сельсовета по вопросам утверждения изменений в генеральный план, рассмотренных на общественных слушаниях. К этому времени уже будет понимание ситуации", – отметила Елена Кудашкина.
Как пояснила глава администрации, речи о затягивании сроков быть не может, так как местные власти ограничены рамками законодательных норм.
"Заключение должно быть вынесено и опубликовано на официальном сайте администрации с момента оповещения до дня опубликования заключения о результат публичных слушаний не более чем через месяц с момента объявления о начале публичных слушаний. Слушания объявлены 6 августа. Так что сроки вынесения заключения истекают в начале сентября. У нас нет, да не может быть, задачи как-то затягивать сроки", – разъяснила ситуацию с позиции местных властей Елена Кудашкина.
Отмена генплана
В компании также пояснили, что техническая ошибка, вероятно, закралась при старом руководстве. В администрации пояснили, что признать наличие функциональной зоны в качестве ошибки просто так нельзя. Для этого требуется серьезное основание.
Тот самый "Григорич" намерен добиться от городских властей признания за ним права собственности. Что, впрочем, является обычной практикой
"В случае если есть основания полагать, что была допущена техническая шибка, то следует обратиться в вышестоящие органы для ее признания. Для этого собственник может обратиться в вышестоящие органы или в суд. Только согласно принятым решениям можно уже говорить об этом предметно", – пояснила глава сельсовета.
В фирме были уверены, что нынешний состав администрации муниципалитета пойдет навстречу инвесторам и исправит неточность. Но ситуация сложилась неоднозначно. Это, по словам собственника, "дает повод полагать, что инвесторам вставляют палки в колеса". И это "может быть связано со строящимся коттеджным поселком, который запроектирован территориально ближе к центру Барнаула, чем другие поселки, и предполагает полноценную инфраструктуру".
В администрации, к слову, комментировать данные предположения не стали, так как не увидели четких оснований для таких заявлений, особенно в контексте соблюдения муниципальными властями законодательства и прозрачности процедуры внесения изменений в генплан.
Впрочем, инвесторы уверены, что в своем случае они смогут урегулировать возникшие вопросы. Для этого предприниматели готовы отправиться в суд, ведь "были нарушены права и законные интересы собственника". Его права на использование надела, отмечают юристы девелопера, оказались ограничены. В администрации Санниковского сельсовета к таким заявлениям отнеслись спокойно. Елена Кудашкина пояснила, что обращение в суд – это законное право каждого гражданина. И если собственник считает нужным защищать свои интересы в данной инстанции, то может это сделать в любой момент.
"В случае если дело все же дойдет до суда, может возникнуть неприятная ситуация для собственников других территорий. Учитывая, что отнесение одного сформированного участка к двум функциональным зонам противоречит как минимум трем статьям Градостроительного кодекса, сам нормативный акт, закрепляющий ПЗЗ, может быть признан неправомерным и требующим отмены. Иными словами, следствием бездействия властей Санниковского сельсовета может стать обнуление генплана", – рассказали в компании.
Мирный путь и красивые перспективы
Девелопер уточнил, что не хочет доводить дело до суда, намереваясь решить вопрос мирным путем. По словам собственника земли, он изначально "выбрал лояльную позицию" и еще в январе 2024 года подал заявление на внесение изменений в генплан. Однако слушания инициированы только на прошлой неделе – 6 августа, что тоже не добавляет оптимизма, заметил застройщик.
Семь многоквартирных домов от трех до 23 этажей и детский сад запланированы в большом квартале рядом с шоу-центром "Опера"
В администрации пояснили, что все было сделано в рамках законодательства. Затянувшиеся, по мнению владельца земли, сроки объясняются длительностью подготовки к проведению слушаний и последующих заседаний.
"Это целая процедура, каждый этап которой требует времени и ресурсов. Более того, заявления принимаются от всех заинтересованных во внесении изменений в генплан. Каждое из них нужно рассмотреть, принять по нему решение, рассмотреть проект, провести заседания комиссии и т. д. И если кто-то считает, что его права нарушены, то может обратиться в вышестоящие органы для инициирования проверки", – заметили в администрации.
В компании же заключили, что пока готовы подождать решения комиссии. Дальнейшие шаги будут предприниматься уже по итогам завершения процедуры. Но в случае, "если коллизия не разрешится мирным путем", собственник отправится к служителям Фемиды, заверили в компании.
В завершение отметим, что летом этого года стало известно, что возведением поселка "Счастье-Парк" будет заниматься новосибирская компания ГК "Лидердом", специализирующаяся на поточном строительстве. По словам инвесторов, поселок будет заполнен не только домовладениями, но и обширной инфраструктурой. На его территории предполагают поставить детский центр, обустроить искусственное озеро с набережной и рекреационными зонами, а также создать большой деловой квартал, ядром которого станет образовательный центр крупной ИТ-компании. Для чего фирма и предложила перевести крупный участок рядом в общественно-деловую зону, о чем "Толк" писал еще в начале текущей недели.
Рядом с поселком Благодатным планируется строить очередную партию коттеджей. Пока девелопер изучает рынок через объявление о продаже земли
