Флиппинг вместо шока. Как живет рынок недвижимости после отмены льготной ипотеки

Рынок недвижимости в Алтайском крае сжимается: по итогам января-августа 2024 года он получил меньше сделок, чем за аналогичный период 2023 года. Сказался провал июля, но в последний месяц лета удалось его компенсировать, сообщает региональный Росреестр. При этом ступора от шока после отмены льготной ипотеки точно не произошло, говорят эксперты. Сегодня застройщики работают над будущим портфелем новостроек, а на "вторичке" расцветает флиппинг (покупка квартир с целью ремонта и последующей перепродажи). В перспективе – снижение цены предложения.

Цифры говорят

В алтайском Росреестре отмечают: на рынке новостроек падают объемы продаж (данные по "вторичке" не предоставляются. – Прим. ред.). За восемь месяцев текущего года зарегистрировали только 4 238 сделок против 5 342 за аналогичный период 2023 года (минус 21%). Также сократилось количество оформленных ипотек на обоих рынках. Если за восемь месяцев прошлого года их было 19 963 штуки, то в этом году только 16 372 (минус 16%).

Однако показатели августа существенно лучше июльских. Если в середине лета в регионе оформили только 1 812 ипотек, то в августе – 1 938. Новостроек также продали больше: 433 штуки в августе против 263 в июле.

Минимальные показатели на рынке недвижимости в июле связаны со стратегией Центробанка и Правительства РФ. Обнаружив, что цены на жилье перегреты, а "квадрат" новой квартиры существенно дороже, чем "вторичной", они приняли ряд мер. А именно: отменили льготную ипотеку, повысили первоначальный взнос, ввели и усиливают ограничения по закредитованности заемщика и другие. Первые плоды таких решений в ЦБ уже зафиксировали.

"В Алтайском крае на 1 августа 2024 года ссудная задолженность по ипотечным кредитам составила 209 млрд рублей, годовой прирост показал 20%. /…/ После отмены льготной ипотеки с 1 июля 2024 года в Алтайском крае произошло первое за два года снижение месячных темпов прироста задолженности до отрицательных значений (люди выплатили денег по ипотеке больше, чем взяли новых кредитов. – Прим. ред.). Но годовые темпы все еще сохраняются на высоком уровне", – сообщил Андрей Иванов, управляющий отделением Барнаул Банка России на встрече с участниками рынка недвижимости, пишет сайт регионального Союза строителей.

Минус 10%

Пока статистика не показывает снижение стоимости квадратного метра недвижимости. Портал "Мир квартир", наоборот, фиксирует рост цен на "первичке" и "вторичке" Барнаула – на 0,5%, до 113 979 в первом случае и на 1,9%, до 135 258 во втором. Но это может быть связано с тем, что с продажи уходит более дешевое жилье, а дорогое остается, повышая среднюю стоимость предложения на рынке.

В целом же тренд на снижение цены уже признан. Так, президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Марина Ракина говорит, что сегодня на сделку выходят те, кто готов уступать.

"Из-за высоких коммерческих ставок каждая третья-пятая сделка в зависимости от типа квартиры сейчас проходит без ипотеки – за наличный расчет или с минимальными заемными деньгами, которые берут на очень короткий период. Чтобы продать квартиру в течение месяца, проанализируйте аналогичное предложение и назовите цену примерно на 10% ниже. Скорее всего, через пару месяцев тренд приведет к тому, что и в среднем цена упадет", – говорит Марина Ракина.

13 сентября Центробанк повысил ключевую ставку с 18% до 19%. Это значит, что стоимость коммерческой ставки также вырастет еще больше.

Эксперт отмечает и особую примету времени – появление "новых инвесторов". Это компании, которые готовы приобретать недорогие "убитые" квартиры, вкладываться в ремонт и продавать их с выгодой для себя. По той же схеме под новоселов готовят и новостройки.

"Сейчас мы наблюдаем развитие флиппинга – бизнеса на вложении в недвижимость с последующим ремонтом и продажей. Он развивается вслед за запросом покупателей, которые хотят получить квартиру, готовую к проживанию: с обоями, дверями, кафелем, базовой мебелью, бытовой техникой и даже занавесками. И при этом они полагают, что ремонт своими силами им обойдется дороже и уж точно займет много времени".

Собственники таких квартир "под ремонт" находят инвесторов, которые готовы профинансировать "наведение красоты". Они фиксируют цену в моменте и вложения в ремонт, а потом вместе ищут покупателя и делят прибыль по договоренности

Куда кривая вывезет?

Открытым остается вопрос, каким будет рынок новостроек Барнаула в новых условиях – что и в каком объеме девелоперы предложат своим клиентам. Дело в том, что ажиотажный спрос накануне отмены льготной программы привел к тому, что на сделку вышли люди, которые в обычной ситуации заключали бы ее позже. Также свою роль сыграло традиционное сезонное затишье в экономической активности россиян. То есть пока не понятно, какой процент покупателей новостройки потеряли именно из-за изменения условий по ипотеке.

В таких условиях застройщики рассчитывают, что рынок покажет свое "истинное лицо" без вышеназванных искажений в октябре-ноябре. Это позволит им спланировать объемы и форматы строительства в будущих периодах.

"В период ажиотажа в июне 2024 года у крупных застройщиков продажи объектов на 95-100% обеспечивались через выдачу льготных ипотек, – комментировал председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин. – В июле продажи у них упали на 50%. Застройщики занимают сейчас выжидательную позицию, наблюдают за ситуацией на рынке. Они с осторожностью подходят к новым объектам. Спрос упал, издержки растут. Полагаю, будет спад объемов вводимого жилья. В 2025 году запуск новых строительных объектов будет заторможен".

Александр Мишустин: "В крае вырос объем незавершенного строительства многоквартирных домов. Два года назад мы спускались до отметки 600 тыс. кв. метров, сегодня вышли на 716 тыс. кв. метров, из которых продано всего 45% жилья".

Пока же внешние признаки говорят о том, что резкого торможения на "первичке" не происходит. По итогам января-августа комитет по строительству администрации Барнаула выдал девять разрешений на строительство. Это немного, но и не полный ноль.

Также застройщики регулярно защищают новые проекты на градостроительных советах. Присутствуют как индивидуальные решения для центра, в том числе "авторские" в уникальных локациях с ценой кв. метра за 150-220 тыс. рублей, так и более универсальные для спальных районов – с ценой "квадрата" в 100-120 тыс. рублей.

Застройщики "замахиваются" на непростые проекты, которые требуют колоссальных усилий и многомесячных разработок. Речь идет о планировании жилых комплексов в центре Барнаула на месте, где утвержденным проектом планировки предусмотрены другие объекты. Например, один из застройщиков предложил перенести школу в другое место, чтобы построить свой крупный ЖК на ул. Челюскинцев.

Задел на будущее

Что можно сказать однозначно – в Барнауле, как и в других городах России, придумали, как "победить" проблему со строительством соцобъектов, то есть с тем, как обеспечить новоселов достаточным количеством мест в школах, детсадах и т. д. Проблема была настолько актуальной, что в конце 2023 года в прокуратуре Алтайского края заявили, что будут отзывать разрешения на строительство жилья, если оно не обеспечено соцобъектами.

В ответ на это на заседании в администрации Барнаула в сентябре текущего года застройщики согласились отчислять 4 тыс. рублей с кв. метра на "социалку". В теории они должны "лечь" в цену кв. метра новостройки, но произойдет ли это, покажет время.

Отметим, что оператором сбора и распределения средств будет мэрия. Она "усилит бюджет" за счет госфинансирования и решит, где и какие школы строить в первую очередь.

Исходя из ожидаемого объема ввода новостроек примерно в 300 тыс. кв. метров "социалка" может ежегодно получать от 1,2 млрд рублей. Суммы достаточно на одну небольшую школу. Как сообщалось на заседании, уже определены стратегические локации: две школы хотят построить в Индустриальном районе – там, где локализуются новостройки, еще одну на Горе. В центре пока будут работать над пристройкой в гимназии №22. Найденное решение может ускорить застройку крупных локаций на окраине Барнаула и в центре.