Выйти на уровень: эксперт – о классификаторе загородных поселков по типу "звезд"
Загородные поселки будут классифицировать по классу комфортности по аналогии со звездностью отелей. Это значительно упростит и сделает более удобным для покупателя выбор дома, соседей и комфортной атмосферы для проживания. О том, почему важен этот инструмент, как можно оценить поселки в пригороде Барнаула и почему создание комьюнити в поселках – высшая задача, "Толку" рассказал учредитель клуба "Загородный девелопмент", эксперт комиссии по вопросам индивидуального жилищного строительства (ИЖС) Общественного совета при Минстрое РФ Валерий Лукинов.
Он побывал в Барнауле, осмотрел некоторые поселки и презентовал проект классификатора, инициатором и идеологом которого выступил.
Классы как "звезды"– Вы сегодня презентовали новый классификатор классности загородных поселков. Это инструмент саморегулирования отрасли или система, которая будет претендовать на ту, что принята, например, для отелей по "звездности".
– Вы правы, потому что когда я рассказываю о классификаторе, то всегда подчеркиваю, что идея создания такого документа, адаптированного под разные регионы страны, мне пришла, когда я путешествовал по миру и смотрел на отели. Они везде могли быть "5 звезд", но условно в Испании, Италии, Индии и в Турции это были разные "5 звезд". Разные площади номеров, отличающийся сервис.
И мне пришла в голову идея, что я могу точно так же вместе с коллегами-экспертами с региональных рынков сделать классификатор, применимый к каждому отдельному субъекту России. То есть класс "делюкс" – условные 5 "звезд" в Подмосковье – будет включать один пул характеристик, а в Алтайском крае – другой. Но при этом он позволит понятно и свободно ориентироваться в уровне поселков.
В 2019 году мы начали это делать, сформировали предварительный вариант для 10 регионов.
С нашей стороны это забота о создании цивилизованного рынка. Мы хотим, чтобы он был профессиональным, чтобы мы понимали, для кого и как нужно строить загородные поселки, каким характеристикам они должны отвечать. И, с другой стороны, чтобы и потребитель разбирался в классах. Когда мы едем за границу, то понимаем, какой отель нам выбрать, какие услуги нам там предложат. Здесь так же: классификатор коттеджных поселков позволяет определить, какого уровня территорию нам предлагают и какие услуги внутри поселка нам предоставят.
Это могут быть центральные коммуникации, а могут быть локальные. Может быть большой набор детских, спортивных площадок, ресторанов, магазинов внутри поселка, а может – локация экономкласса, где вообще ничего нет. Классификатор формирует требования к инженерным коммуникациям, наличию охраны, покрытия дорог на подъездах и внутри и так далее.
Правильные векторы– Вы проехали по некоторым поселкам в пригороде Барнаула. Как их оцениваете?
– Те проекты от "Фирсовой слободы", которые я увидел, я оцениваю очень высоко. Я был тут в 2021 году, смотрел эти проекты и вижу, насколько качественно они "подросли", что заданы абсолютно правильные векторы по повышению классности поселков – с созданием комфортной среды проживания. Например, в "Ботанике", реализуется проект поселка "без проводов", когда большинство инженерных сетей проходят под землей, что определяет совершенно иной внешний вид.
Появляются и дополнительные торговые сервисы: я увидел продуктовые магазины, пункты "Озон", "Вайлдберриз" и так далее. Есть хорошие детские площадки. То есть я понимаю, что создается среда, в которой людям будет комфортно жить и, как я всегда говорю, рожать детей и улучшать демографическую ситуацию.
Нужно создавать комьюнити– Какие сегодня, на ваш взгляд, наиболее эффективные инструменты содержания поселков? Грубо говоря, достаточно ли просто создать управляющую компанию и взимать плату за обслуживание? Или нужно более вдумчиво подходить к формированию сообществ на старте?
– Во-первых, в зависимости от класса должен быть определенный набор инфраструктуры.
Во-вторых, действительно, управляющая компания должна создавать определенное комьюнити, сообщество людей, которые вместе начинают жить и что-то делают совместно. Почему? Потому что, к сожалению, в наш век цифровизации многие начинают закрываться в квартирах, домах. А наша задача – объединить их доступом на интересные им общественные территории. Там и будет создаваться такое комьюнити. Будет происходить кристаллизация населения. Это самая главная задача. И сейчас мы видим, что этот тренд постепенно набирает обороты.
Знаете, я был даже немного удивлен, потому что всегда думал, что в поселках премиум-класса и делюкс очень тяжело создавать комьюнити. Мне казалось, люди в них не хотят особенно общаться. Но по моей просьбе коллеги провели исследование в таком поселке. И оказалось, что, напротив, именно там и хотят общаться. Есть такая потребность – находиться внутри сообщества, встречаться в ресторанах, на спортивных площадках, на кортах и так далее.
Да, нужны сервисы: нужно хорошо убирать дороги, стричь газоны, следить за инженерными системами. Это тоже необходимо, это база. Но высшая точка – именно создание социальной среды.
– А это зависит от уровня поселка или иногда можно создать такие сообщества и в экономклассе?
– В эконом – сложно, потому что чаще всего это дачные поселки или приближенные к ним по функционалу. Люди в них чаще ориентированы на работу на участках, на отдых в выходные. Считаю, что формирование сообществ эффективно с поселков от уровня "комфорт", где люди проживают более или менее постоянно. Они постоянно общаются, у них появляются совместные интересы.
Работа на аудиторию– Какие сегодня могут быть трендовые, перспективные решения, которые определят лучшее либо более эффективное развитие рынка ИЖС в существующих условиях?
– Этот вопрос и простой, и сложный. Любой продукт, будь то телефон, автомобиль или коттеджный поселок, создается как средство для удовлетворения потребностей определенной целевой аудитории, имеющей платежеспособный спрос. Поэтому все хорошо будет у тех, кто станет строить дома, которые отвечают запросу такой платежеспособной аудитории.
На мой взгляд, такая ситуация в ближайшие два года будет актуальна в основном только для поселков бизнес– и премиум-класса. Я не вижу пока перспективы большого спроса на ИЖС эконом– и комфорт-сегмента, прежде всего потому, что нет работающей ипотечной программы. Мы понимаем, что, может быть, этот инструмент и заработал бы, но при условии падения ключевой ставки ЦБ. В условиях текущей ставки кредиты под 25–30% никто брать не будет.
Поэтому массового выхода на рынок новых проектов в ближайшее время не будет ни в одном из регионов. Станут запускаться только те, которые были задуманы два-три года назад, размежеваны, на них уже получены технические условия, инженерно подготовлены.
И возвращаясь к вашему вопросу, думаю, что в таких условиях компании, которые ориентировались на классы "комфорт" и "эконом", должны будут переориентироваться на "бизнес" и "премиум". И соответственно, научиться взаимодействовать с этими клиентами, уметь работать с тем материалом, который они предпочитают, иметь в портфеле те проекты, которые любят такие заказчики.
Эскроу требует доработки– Как вы оцениваете введение проектного финансирования и эскроу-счетов для ИЖС (когда застройщик реализует проект на кредитные средства, а деньги дольщиков до сдачи дома хранятся на специальных счетах)?
– Я бы разделил этот вопрос на две части. Первая состоит в том, что переходить на этот механизм нужно было. Почему? Потому что на рынке оказалось много мошенников – строительных компаний, которые фактически создавали финансовые пирамиды, где-то не считали деньги клиентов, где-то – достраивали дома старым клиентам за счет средств новых, а где-то и похищали средства. Введение эскроу-счетов защищает потребителя от таких рисков. Да, мера болезненная для рынка, но необходимая. Если сейчас ее не ввести, число обманутых людей может вырасти в десятки, а то и в сотни раз.
Другой вопрос, что, как любой сложный продукт, система эскроу-счетов в ИЖС требует корректировки, уточнения и доработки. И я думаю, что на это уйдет не менее года. Хотя есть застройщики, которые уже работают по эскроу, но их мало.
2W5zFHHkVBN
Рекламодатель: ИП Слободян А.Д., ИНН 222404634251