Эксперт по загородной недвижимости рассказал, почему важно создавать цивилизованный рынок ИЖС и что его удивило при изучении потребностей жителей премиальных поселков
Загородные поселки будут классифицировать по классу комфортности по аналогии со звездностью отелей. Это значительно упростит и сделает более удобным для покупателя выбор дома, соседей и комфортной атмосферы для проживания. О том, почему важен этот инструмент, как можно оценить поселки в пригороде Барнаула и почему создание комьюнити в поселках – высшая задача, "Толку" рассказал учредитель клуба "Загородный девелопмент", эксперт комиссии по вопросам индивидуального жилищного строительства (ИЖС) Общественного совета при Минстрое РФ Валерий Лукинов.
Он побывал в Барнауле, осмотрел некоторые поселки и презентовал проект классификатора, инициатором и идеологом которого выступил.
Классы как "звезды"
Даже при трудностях с кредитованием и вступлении в силу нового закона рынок индивидуального жилья весной оживился. Победителями на нем станут те, кто предложит лучший комфорт, считают эксперты
– Вы сегодня презентовали новый классификатор классности загородных поселков. Это инструмент саморегулирования отрасли или система, которая будет претендовать на ту, что принята, например, для отелей по "звездности".
– Вы правы, потому что когда я рассказываю о классификаторе, то всегда подчеркиваю, что идея создания такого документа, адаптированного под разные регионы страны, мне пришла, когда я путешествовал по миру и смотрел на отели. Они везде могли быть "5 звезд", но условно в Испании, Италии, Индии и в Турции это были разные "5 звезд". Разные площади номеров, отличающийся сервис.
И мне пришла в голову идея, что я могу точно так же вместе с коллегами-экспертами с региональных рынков сделать классификатор, применимый к каждому отдельному субъекту России. То есть класс "делюкс" – условные 5 "звезд" в Подмосковье – будет включать один пул характеристик, а в Алтайском крае – другой. Но при этом он позволит понятно и свободно ориентироваться в уровне поселков.
В 2019 году мы начали это делать, сформировали предварительный вариант для 10 регионов.
С нашей стороны это забота о создании цивилизованного рынка. Мы хотим, чтобы он был профессиональным, чтобы мы понимали, для кого и как нужно строить загородные поселки, каким характеристикам они должны отвечать. И, с другой стороны, чтобы и потребитель разбирался в классах. Когда мы едем за границу, то понимаем, какой отель нам выбрать, какие услуги нам там предложат. Здесь так же: классификатор коттеджных поселков позволяет определить, какого уровня территорию нам предлагают и какие услуги внутри поселка нам предоставят.
Это могут быть центральные коммуникации, а могут быть локальные. Может быть большой набор детских, спортивных площадок, ресторанов, магазинов внутри поселка, а может – локация экономкласса, где вообще ничего нет. Классификатор формирует требования к инженерным коммуникациям, наличию охраны, покрытия дорог на подъездах и внутри и так далее.
Правильные векторы
– Вы проехали по некоторым поселкам в пригороде Барнаула. Как их оцениваете?
– Те проекты от "Фирсовой слободы", которые я увидел, я оцениваю очень высоко. Я был тут в 2021 году, смотрел эти проекты и вижу, насколько качественно они "подросли", что заданы абсолютно правильные векторы по повышению классности поселков – с созданием комфортной среды проживания. Например, в "Ботанике", реализуется проект поселка "без проводов", когда большинство инженерных сетей проходят под землей, что определяет совершенно иной внешний вид.
Появляются и дополнительные торговые сервисы: я увидел продуктовые магазины, пункты "Озон", "Вайлдберриз" и так далее. Есть хорошие детские площадки. То есть я понимаю, что создается среда, в которой людям будет комфортно жить и, как я всегда говорю, рожать детей и улучшать демографическую ситуацию.
Нужно создавать комьюнити
– Какие сегодня, на ваш взгляд, наиболее эффективные инструменты содержания поселков? Грубо говоря, достаточно ли просто создать управляющую компанию и взимать плату за обслуживание? Или нужно более вдумчиво подходить к формированию сообществ на старте?
– Во-первых, в зависимости от класса должен быть определенный набор инфраструктуры.
Во-вторых, действительно, управляющая компания должна создавать определенное комьюнити, сообщество людей, которые вместе начинают жить и что-то делают совместно. Почему? Потому что, к сожалению, в наш век цифровизации многие начинают закрываться в квартирах, домах. А наша задача – объединить их доступом на интересные им общественные территории. Там и будет создаваться такое комьюнити. Будет происходить кристаллизация населения. Это самая главная задача. И сейчас мы видим, что этот тренд постепенно набирает обороты.
Знаете, я был даже немного удивлен, потому что всегда думал, что в поселках премиум-класса и делюкс очень тяжело создавать комьюнити. Мне казалось, люди в них не хотят особенно общаться. Но по моей просьбе коллеги провели исследование в таком поселке. И оказалось, что, напротив, именно там и хотят общаться. Есть такая потребность – находиться внутри сообщества, встречаться в ресторанах, на спортивных площадках, на кортах и так далее.
Да, нужны сервисы: нужно хорошо убирать дороги, стричь газоны, следить за инженерными системами. Это тоже необходимо, это база. Но высшая точка – именно создание социальной среды.
– А это зависит от уровня поселка или иногда можно создать такие сообщества и в экономклассе?
– В эконом – сложно, потому что чаще всего это дачные поселки или приближенные к ним по функционалу. Люди в них чаще ориентированы на работу на участках, на отдых в выходные. Считаю, что формирование сообществ эффективно с поселков от уровня "комфорт", где люди проживают более или менее постоянно. Они постоянно общаются, у них появляются совместные интересы.
Работа на аудиторию
– Какие сегодня могут быть трендовые, перспективные решения, которые определят лучшее либо более эффективное развитие рынка ИЖС в существующих условиях?
20 лет назад в Алтайском крае заработала компания "Фирсова Слобода", которая построила несколько крупных поселков и стала ключевым игроком на рынке ИЖС региона
– Этот вопрос и простой, и сложный. Любой продукт, будь то телефон, автомобиль или коттеджный поселок, создается как средство для удовлетворения потребностей определенной целевой аудитории, имеющей платежеспособный спрос. Поэтому все хорошо будет у тех, кто станет строить дома, которые отвечают запросу такой платежеспособной аудитории.
На мой взгляд, такая ситуация в ближайшие два года будет актуальна в основном только для поселков бизнес– и премиум-класса. Я не вижу пока перспективы большого спроса на ИЖС эконом– и комфорт-сегмента, прежде всего потому, что нет работающей ипотечной программы. Мы понимаем, что, может быть, этот инструмент и заработал бы, но при условии падения ключевой ставки ЦБ. В условиях текущей ставки кредиты под 25–30% никто брать не будет.
Поэтому массового выхода на рынок новых проектов в ближайшее время не будет ни в одном из регионов. Станут запускаться только те, которые были задуманы два-три года назад, размежеваны, на них уже получены технические условия, инженерно подготовлены.
И возвращаясь к вашему вопросу, думаю, что в таких условиях компании, которые ориентировались на классы "комфорт" и "эконом", должны будут переориентироваться на "бизнес" и "премиум". И соответственно, научиться взаимодействовать с этими клиентами, уметь работать с тем материалом, который они предпочитают, иметь в портфеле те проекты, которые любят такие заказчики.
Эскроу требует доработки
Поселок "Палитра" спроектирован на 590 домовладений, и для их жителей построили и уже протестировали водозабор со станцией очистки воды
– Как вы оцениваете введение проектного финансирования и эскроу-счетов для ИЖС (когда застройщик реализует проект на кредитные средства, а деньги дольщиков до сдачи дома хранятся на специальных счетах)?
– Я бы разделил этот вопрос на две части. Первая состоит в том, что переходить на этот механизм нужно было. Почему? Потому что на рынке оказалось много мошенников – строительных компаний, которые фактически создавали финансовые пирамиды, где-то не считали деньги клиентов, где-то – достраивали дома старым клиентам за счет средств новых, а где-то и похищали средства. Введение эскроу-счетов защищает потребителя от таких рисков. Да, мера болезненная для рынка, но необходимая. Если сейчас ее не ввести, число обманутых людей может вырасти в десятки, а то и в сотни раз.
Другой вопрос, что, как любой сложный продукт, система эскроу-счетов в ИЖС требует корректировки, уточнения и доработки. И я думаю, что на это уйдет не менее года. Хотя есть застройщики, которые уже работают по эскроу, но их мало.
2W5zFHHkVBN
Рекламодатель: ИП Слободян А.Д., ИНН 222404634251
