Даже при трудностях с кредитованием и вступлении в силу нового закона рынок индивидуального жилья весной оживился. Победителями на нем станут те, кто предложит лучший комфорт, считают эксперты
Ожидать взрывного роста спроса на индивидуальные дома в 2025 году не приходится, однако и резкого провала эксперты не прогнозируют. Да, льготные ипотечные программы сжались до минимума, коммерческие кредиты неподъемны, издержки на строительство растут, а с 1 марта заработал еще и новый закон. Но у жителей Алтайского края есть деньги, формируется отложенный спрос, цена на дом по-прежнему ниже, чем на квартиру. Да и число звонков риелторам с началом весны только растет.
Эксперты уверены, что выживут на таком рынке надежные застройщики, которые предложат максимально комфортные условия и дома. Об этом говорили 14 марта на круглом столе.
Большой задел
В 2024 году в крае ввели 875 тыс. кв. метров жилья, из них частных домов – 572 тыс. (65,3%). За последние годы значительно выросла доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Например, в Первомайском районе, где сосредоточено немало поселков, за 10 лет объем частного домостроения вырос в 10 раз, говорила "Толку" глава Юлия Фролова.
В Барнауле, рассказал Роман Тасюк, председатель профильного комитета администрации Барнаула, объем ИЖС вырос со 100 тыс. кв. метров в 2021 году до 211 тыс. в 2023-м. В 2024-м произошла небольшая просадка – до 206 тысяч. При этом в конце прошлого года в Барнауле утвердили генплан, в котором предусмотрены новые локации под ИЖС – обширная территория ДОМ.РФ, а также локальные микрорайоны в поселках Гоньба, Казенная Заимка, Бельмесево.
Но рост ключевой ставки Центробанка (до 21%), отмена или сокращение льготных ипотечных программ заставили и рынок ИЖС "просесть".
Формируется отложенный спрос
"Однозначно спрос на ИЖС есть. Сейчас весна, и число звонков увеличивается. Кто-то хочет дождаться, когда сойдет снег, чтобы посмотреть участок. Те, кто задумывается о строительстве, начинают приспрашиваться, куда пойти, где выбрать, как посмотреть", – констатировала Марина Ракина, президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая.
Введение эскроу-счетов и ужесточение условий кредитования частного домостроения могут стать ключевыми шагами для стабилизации ситуации на рынке малоэтажки
Потенциально деньги на покупку жилья у жителей Алтайского края есть: на недавнем итоговом заседании регионального отделения Банка России, рассказала риелтор, сообщили, что на их счетах лежит более 400 млрд рублей.
"То есть деньги у людей есть. Они зарабатывают на процентах депозитов. При этом отложенный спрос на жилье накапливается. В течение ближайших полутора месяцев мы увидим хороший подъем в части спроса на ИЖС. Да, он вряд ли превысит показатели 2023 года, но, уверена, сохранятся объемы 2024-го".
Однако банки, застройщики и власти, подтверждая рост интереса к высокому сезону, в оценках перспектив 2025 года сдержанны.
"Наши аналитики говорят о том, что рынок и далее будет продолжать охлаждаться", – сказала Ольга Цурикова, управляющий директор ПАО Банк ВТБ в Алтайском крае и Республике Алтай. "Сейчас говорить о том, что рынок восстановился либо идут подвижки вверх, рано", – согласился и Вадим Жеребков, начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов "ДомКлик" ПАО Сбербанк.
Есть несколько факторов, которые сдерживают рост рынка.
Нетерпимая ключевая ставка
Первый – по-прежнему высокая ключевая ставка Центробанка, которая делает крайне проблематичным кредитование как застройщиков, так и потребителей. Особенно на фоне свертывания льготных ипотечных программ.
"Основная сложность — это высокая ключевая ставка. Пока ставка не начнет снижаться, рынок не будет нормально жить", – говорит Артем Иванов, руководитель строительной компании "Русич", которая возводит комплекс домов в поселке "Ботаника" в сотрудничестве с "Фирсовой Слободой".
По его словам, в прошлом году компания начала строительство улицы из 20 типовых домов: "В этом году планировали нарастить объемы в два раза. Но ситуация с ключевой ставкой изменила планы. Сейчас мы планируем либо пройти 2025 год на таком же уровне, либо со снижением в 20-30%".
"Как поведет себя Центробанк? При текущей ставке какого-то развития трудно ожидать. Люди понесли деньги на депозиты, отложив приобретение жилья на потом. Хотя потребность в нем у многих существует", – согласился и Юрий Фриц, директор компании "Сибирьконтракт плюс", застройщик поселка "Полянки".
При этом прогноз по "ключу" пока неутешительный. На заседании реготделения ЦБ, по словам Марины Ракиной, сообщили, что ставка в 2025 году будет колебаться в диапазоне 19-22%. "То есть придется еще потерпеть в этом году – придумать схемы, позволяющие людям покупать дома: рассрочки, trade in, какие-то другие инструменты", – сказала риелтор.
Ипотека: очищение рынка
От ключевой ставки напрямую зависит доступность ипотеки. Напомним, с лета 2024 года массовая льготная ипотека отменена. Семейная сохранилась, но отбор заявок идет жесткий. Сельская ипотека номинально действует, но фактически новые условия "сворачивают" ее в Алтайском крае, а бюджетных средств хватает только на обслуживание уже выданных кредитов.
Брать же ипотеку под коммерческую ставку крайне дорого. Этот фактор в числе прочих "подморозил" спрос на ИЖС. Однако и он же четко сформировал портрет сегодняшнего покупателя.
"В 2020-2021 годах мы получили большой приток новых покупателей с дешевой ипотекой. Это были, как правило, коренные горожане, которые покупали не самые лучшие дома, потому что под объем лимитов, которые выделялись на дешевую ипотеку, подгонялось и качество жилья. Люди, не понимая, с чем они столкнутся в перспективе, нередко покупали фактически недостроенные дома и не всегда там, где надо. А потом оставались один на один со всеми своими проблемами: все деньги потрачены, ипотека "висит", а жить в этом новом доме грустно", – рассказал Михаил Кочетов, директор компании "Фирсова Слобода".
В 2024 году этот тип покупателя ушел, сказал он: "Сегодня строят и покупают дома люди, у которых есть на это деньги. Они не идут в ипотеку и понимают, что в текущих условиях есть возможность сторговаться, купить недорого землю".
Собственно, вопрос цены является по-прежнему одним из определяющих.
Цена: "снижать некуда"
Именно стоимость индивидуального дома – один из основных критериев в пользу выбора ИЖС, отметила Марина Ракина. "Человек может купить новый дом по цене 100 тыс. рублей за кв. метр, при том что в новостройках цена начинается от 120 тысяч. А в ИЖС покупатели получают еще и земельный участок, возможность построить гараж и т. д.".
Но ждать, что на сегодняшнем "замершем" рынке с избыточным предложением цены снизятся, не приходится.
"Стоимость мы не снижаем – уже некуда. У нас заложена определенная маржинальность, и мы ее придерживаемся. Впереди сезон, соответственно, стоимость материалов вырастет. Работать бесплатно, как некоторые застройщики, чтобы быстрее продать по себестоимости, мы не намерены", – говорит Дмитрий Кокорев, основатель компании-застройщика "Свои".
По словам Фрица, к лету ожидается рост стоимости цемента на 15%, как и других издержек.
"Я предполагаю, что какое-то снижение цены возможно, но оно будет носить ситуативный характер: возникнет у кого-то необходимость "закрыть" зарплату, налоги – определенный пул акционных объектов "выбросят", – говорит он. – Для нас такого вопроса не стоит в обозримом будущем. Мы считаем, что в нашей локации (Павловский район) цена предложения в 80-90 тыс. за кв. метр – с землей и готовым домом со всеми сетями без чистовой отделки – оптимальна".
Новый закон: есть вопросы
Еще один фактор, который может серьезно повлиять как на цены, так и в целом на рынок, – вступление с 1 марта 2025 года федерального закона, который ввел проектное финансирование для ИЖС. Раньше оно действовало только в сфере многоквартирного домостроения (МКД).
У участников рынка пока смешанные мнения относительно нововведения.
"Говорят, что теперь все у нас будет хорошо. Только не сказано, для кого хорошо – для покупателей или для застройщиков? Я не вижу в проекте договора, который в соответствии с законом разработал Минстрой РФ, ничего хорошего. Подрядчик не защищен. И поэтому у проектного финансирования в ИЖС я не вижу больших перспектив – сам закон создает барьеры", – сказал Александр Мишустин, руководитель краевого Союза строителей.
По словам Вадима Жеребкова из "ДомКлик", проектное финансирование в ИЖС касается комплексного освоения территории. "И такие сделки сейчас рассматриваются в банке", – сказал он. Одним из клиентов, заявка которого рассматривается, стала компания "Русич".
"Мы подготовили пакет документов. Идет продуктивная работа с банком. Думаю, месяца через два начнем работу", – сказал Артем Иванов. Он считает введение эскроу-счетов правильным шагом:
"Да, в моменте смены системы может быть сложно, но в итоге это приведет к развитию рынка в правильном русле – он станет более цивилизованным, будут уходить дикие бригады".
Поддерживает нововведение и Андрей Саркисян, директор компании "Промжилстрой", которая строит поселок в Барнауле на земле, арендованной у ДОМ.РФ. Правда, с той оговоркой, что именно сотрудничество с госкорпорацией, которая требует согласования "каждой бумажки", может сильно усложнить процесс.
Один из важнейших вопросов при введении новой системы: кто будет определять качество жилья и его соответствие требованиям при сдаче дома от подрядчика заказчику – конечному покупателю? Сейчас этот вопрос не отрегулирован и создает серьезные риски потребительского экстремизма, считают участники рынка.
"Сейчас все отдано на договоренности между заказчиком и подрядчиком: убедил застройщик клиента – хорошо, не убедил – его проблема. Вопрос, способен ли заказчик сам оценить все требования, остается открытым. Роль банка в этом тоже пока не оговорена", – объяснил Александр Мишустин.
"Без механизма независимой приемки мы никуда не сдвинемся", – говорит и Михаил Кочетов. "Она необходима!" – поддержал его Дмитрий Кокорин.
Качество: выиграют правильные проекты
Собственно, именно качество индивидуального жилья станет главным конкурентным преимуществом на рынке, считают эксперты.
"Впереди высокий сезон. Будут выигрывать проекты с более развитой инфраструктурой", – уверен Юрий Фриц.
Причем речь идет и о дорожной, и об инженерной инфраструктуре (свет, вода, газ, телеком), и о социальной (детсады, школы, медицинская помощь).
Глава Санниковского сельсовета Елена Кудашкина рассказала, что требование льготной ипотеки о прописке сыграло им на руку: "Теперь мы можем просить краевые власти о финансировании для создания инфраструктуры, на нас начали обращать внимание. Но и основные проблемы в поселках связаны с этим же: недостаточно мест в школах, недостаточно хорошее дорожное полотно".
Она говорит, что есть добросовестные застройщики, как "Фирсова слобода" и ее партнеры, которые делают всё под ключ, когда "люди заезжают и живут в прекрасных условиях". Но есть и такие, которые просто продают земельные участки либо дома, обещая полный "пакет" благоустройства, а "потом уходят и оставляют всё на муниципалитет".
"Своим примером Санниковский сельсовет и ЖК "Ботаника" показывают, как нужно создавать правильные инфраструктурно развитые поселки со всем возможным наполнением. Я говорила и говорю, что ЖК "Ботаника" — это город на земле, а город — это уже другой уровень жизни и ее восприятия, когда хочется жить в таком доме полноценно, а не использовать его как просто загородный", – подтвердила Марина Ракина.
На круглом столе компании "Фирсова Слобода" и "Русич", которые совместно развивают поселок "Ботаника", подписали договор о сотрудничестве и стратегическом партнерстве.
"Мы понимаем, что рынок загородного жилья находится в кризисе. Выживут далеко не все игроки. Победителем окажется тот, кто сможет перестроить свою работу в изменившихся реалиях. А для этого нужно объединение усилий, чтобы создать продукт, отвечающий современным запросам потребителей, в том числе по соотношению цена/качество", – объяснил Михаил Кочетов.
Совместным проектом компаний станет ЖК "Ботаника". Это огромный микрорайон жилой застройки на 1,2 тыс. домовладений общей площадью 174 гектара. Из них 100 гектаров выделено непосредственно на участки для жилья.
В поселке отданы большие территории под рекреацию, под размещение социально-бытовых объектов. Детально проработаны въездная зона и бульвар. "Будем тщательно прорабатывать детализацию размещения деловых объектов, чтобы не было условно ангаров, куда загоняют арендаторов", – рассказал Кочетов.
В ЖК впервые реализована концепция "чистого неба", когда весь поселок не пронизывают гирлянды проводов: "Единственные столбы, которые у нас стоят, – это линия в 10 кВ. Все остальные сети лежат в грунте".
Проектом предусмотрено строительство детского сада и начальной школы. "При этом мы понимаем, что нагружать муниципалитет этими задачами сложно, он и так делает все возможное в рамках бюджетных возможностей. Поэтому сегодня ведем активные переговоры с частными операторами", – сообщил директор "Фирсовой Слободы".
Компании намерены предложить рынку линейку продуктов, которая бы закрывала все возможные запросы человека, решившего переехать на землю. Здесь возможность купить уже полностью оснащенный сетями участок под дом мечты – для частного лица и пул участков – под комплексную застройку компаниям, которые хотят попробовать свои силы в сфере ИЖС без каких-то колоссальных вложений.
"Мы готовы выделить какую-то локацию на выбор из существующего банка земли, создать мини-квартал или фрагмент улицы, где можно реализовать единый подход в стиле и архитектуре", – объяснил Михаил Кочетов.
Компании также смогут выступить и в качестве подрядчика и построить жилье, полностью готовое к эксплуатации. "Если кто-то хочет реализовать свои дизайнерские задумки, пожалуйста, есть вариант дома без отделки, но в высокой степени готовности. Можно выбрать готовый дом, куда бы человек зашел и просто начал жить".
2W5zFHxXEgx
Рекламодатель: ИП Слободян А.Д., ИНН 222404634251
