Золотая жила или тернистый путь? Что нужно знать инвестору в алтайскую недвижимость
В 2025 году стратегия инвесторов меняется вслед за событиями в экономике и на политической арене. Когда-то проверенные решения подвергаются сомнению и даже могут давать существенный сбой. Депутат АКЗС и эксперт рынка девелопмента Ксения Белоусова полагает, что недвижимость по-прежнему может работать как инструмент инвестиций, но успех сделки зависит от множества факторов.
Парадоксы роста– Ксения Александровна, решение об инвестициях в недвижимость опирается на динамику рынка за значимый период. Как он менялся в Алтайском крае за последние пять лет?
– С 2020 года рынок недвижимости в Алтайском крае демонстрировал устойчивый рост. В условиях пандемии на фоне запуска программы льготной ипотеки спрос резко вырос — особенно в сегменте новостроек. Это привело к существенному росту стоимости жилья.
По актуальным данным*:
На первичном рынке (новостроек) в Барнауле с 2020 по 2025 год зафиксирован рост средней цены квадратного метра на 100–110%. На вторичном рынке цены выросли примерно на 80–90%. Основной рост цен пришелся на 2020–2022 годы. В 2024–2025 годах динамика заметно замедлилась: в 2024 году — рост около 7–10%, в первой половине 2025 года — примерно на 4–5%.Но рост цен на жилье не сопровождался сопоставимым повышением реальных доходов населения. По данным Росстата, совокупный прирост реальных располагаемых доходов в 2020-2025 годах составил порядка 25–30%, тогда как цены на жилье выросли в два раза.
– Что это значит на практике?
– Это означает снижение покупательной способности населения: все больше семей не имеют возможности приобрести жилье даже при льготных ипотечных условиях.
Точка входа как риск– То есть не только отмена льготной ипотеки стала барьером для покупателей?
– Нет, не только. Отмена массовой льготной ипотеки в 2024 году и последовавшее за этим снижение покупательского спроса – это дополнительный фактор риска для инвесторов. Он "поддержал" затухание спроса.
В текущих условиях застройщики особенно стремятся быстрее реализовать оставшиеся квартиры в проектах на финальной стадии. Им нужен капитал для пополнения счетов эскроу, чтобы держать минимальный процент по проектному финансированию. А также чтобы вкладываться в последующие проекты. Чтобы стимулировать продажи, они прибегают к локальному снижению цен по непроданным квартирам.
В результате может складываться ситуация, когда квартиры, приобретенные позже, оказываются дешевле тех, что были куплены ранее в этом же доме.
– Это может расстроить инвестора, который вошел в проект на пике его цен, и остановить тех, кто планировал покупку.
– Да, это снижает мотивацию перепродажи и создает риск обесценивания ранее сделанных вложений. Фактически речь идет о прямом ценовом откате, зафиксированном в отдельных проектах Барнаула во втором полугодии 2024 года и начале 2025-го. Для инвестора это означает риски снижения стоимости объекта уже после покупки, особенно в случае быстрой перепродажи.
Кроме того, инвестирование в жилье на текущем этапе сопровождается рядом серьезных рисков.
Низкая ликвидность объектов, то есть возможность быстро продать и выручить деньги. Сроки экспозиции квартир на рынке увеличились. Средняя квартира в Барнауле продается от 3 до 6 месяцев. Ограниченный потенциал роста цен. В условиях насыщения рынка и снижения платежеспособности покупателей возможности дальнейшего удорожания квадратного метра ограничены. Ценовая неопределенность. Риск приобрести объект на пике локальной цены, особенно если застройщик вскоре снизит прайс на оставшиеся квартиры. Уже не спекуляция– Сегодня можно забыть об инвестициях в недвижимость?
– Однозначно можно сказать, что покупка жилья с инвестиционной целью — это сегодня не спекулятивный инструмент с гарантированной доходностью.
Это финансовое решение, требующее анализа локального спроса, стратегии выхода и резервов на непредвиденные расходы.
Несмотря на перечисленные сложности, недвижимость по-прежнему остается инвестиционно привлекательной — но не повсеместно.
Потенциал доходности сохраняется в мегаполисах (Москва, Санкт-Петербург) и городах с растущим экономическим кластером, таких как Новосибирск, Казань, Екатеринбург. Там отмечается спрос со стороны студентов, молодых специалистов и арендаторов.
– Что нужно учесть инвестору, чтобы его вложения были успешными?
– Нужно оценивать ликвидность локации недвижимости, в которую решено инвестировать. Например, близость к транспортным узлам, вузам, деловым кластерам — критично важные факторы. Все это повышает привлекательность объекта.
Также я неоднократно писала в своем telegram-канале, что следует анализировать репутацию застройщика: есть ли у него недострои, фиксировали ли переносы сроков ввода жилья и т. д. Такие факторы становятся особенно заметными рисками на переохлажденном рынке.
Наконец, инвестору нужно быть готовым к высокому порогу входа в проект. В крупных городах начальная стоимость однокомнатной квартиры в новостройке начинается от 6–7 млн рублей. Это делает подобные инвестиции малодоступными для среднего покупателя из Алтайского края.
В этих условиях инвестиции в недвижимость становятся нишевым инструментом, доступным не всем. Они теряют массовую привлекательность, которую имели в период льготной ипотеки.
Расширяй портфель– На какие инструменты может обратить внимание среднестатистический инвестор из региона?
– На фоне высокой стоимости квадратного метра и умеренной доходности от аренды все больше инвесторов рассматривают банковские и фондовые инструменты. Они стали альтернативой инвестициям в недвижимость.
По данным Банка России, максимальная средняя ставка по депозитам для физических лиц на срок до 180 дней составляет 17,3–17,85 % годовых (срок до 90 дней — около 17,34 %, срок 91–180 дней — около 17,85%). Федеральные СМИ отмечают, что в первой декаде июля доходность по трехмесячным вкладам составляла около 18,66 %, шестимесячным — около 17,96 % годовых. Крупнейшие банки (Сбербанк, ВТБ, ПСБ и другие) к середине июля установили ставки 3–6‑месячных вкладов на уровнях 17–18%, что уже опустило среднюю доходность ниже 18%.Даже при снижении ключевой ставке ЦБ до 18% (25 июля 2025 года) банки предлагают доходность по депозитам, которая остается привлекательной и превышает доходность от аренды жилья в среднем по стране.
Что это меняет для инвестора
Доходность депозитов уже не 10%, а около 17–18 % годовых, в некоторых банках возможна ставка до 19–20% на короткие сроки или специальные условия. При этом доходность от аренды квартиры в Барнауле традиционно составляет 4–6% годовых, то есть в 3–4 раза ниже, чем по краткосрочным депозитам. Даже со снижением ключевой ставки и смягчением банковской политики реальные доходы по депозитам остаются более стабильным и предсказуемым инструментом при горизонте инвестиций до года.– Давайте подведем итоги: что важно учесть инвестору сегодня?
За период 2020–2025 годов жилье в Барнауле подорожало почти в два раза, тогда как доходы выросли менее чем на треть. Это породило разрыв между стоимостью недвижимости и реальной платежеспособностью населения.
Сегодня инвестиции в недвижимость Барнаула – это сложный, рискованный и малодоходный путь, требующий глубокой экспертизы и долгосрочных вложений. Рынок недвижимости перестал быть массовым инвестиционным инструментом и вернулся к статусу нишевого, требующего профессионализма.
Для большинства инвесторов региона банковские депозиты с их рекордной доходностью представляют собой гораздо более рациональную, доступную и надежную альтернативу.
– При каких условиях стоит выводить деньги с депозитов?
– Переход из банковских вкладов в другие активы может быть оправдан при ряде рыночных условий. Например, существенное снижение ключевой ставки (ниже 10-12%), повышение динамики роста цен на жилье в сравнении с доходностью по вкладам или появление высокодоходных облигаций (инструменты с доходностью выше депозитов на 3–4 п. п. при умеренном риске могут стать альтернативой).
А вот чтобы недвижимости снова привлечь массовые инвестиции, необходима в первую очередь экономическая стабилизация – увеличение реальных доходов населения, восстановление деловой активности. Актуальным также будет и повышение доступности ипотеки.
Таким образом, инвестору важно отслеживать не только текущую доходность депозитов, но и общую макроэкономическую картину. Недвижимость способна вновь стать приоритетным инструментом вложений, но только в условиях, когда ее ценовой рост и арендный поток обгоняют альтернативные формы инвестиций.