Сегодня инвестиции в недвижимость Барнаула – это сложный, рискованный и малодоходный путь, требующий глубокой экспертизы и долгосрочных вложений
В 2025 году стратегия инвесторов меняется вслед за событиями в экономике и на политической арене. Когда-то проверенные решения подвергаются сомнению и даже могут давать существенный сбой. Депутат АКЗС и эксперт рынка девелопмента Ксения Белоусова полагает, что недвижимость по-прежнему может работать как инструмент инвестиций, но успех сделки зависит от множества факторов.
Парадоксы роста
– Ксения Александровна, решение об инвестициях в недвижимость опирается на динамику рынка за значимый период. Как он менялся в Алтайском крае за последние пять лет?
– С 2020 года рынок недвижимости в Алтайском крае демонстрировал устойчивый рост. В условиях пандемии на фоне запуска программы льготной ипотеки спрос резко вырос — особенно в сегменте новостроек. Это привело к существенному росту стоимости жилья.
По актуальным данным*:
- На первичном рынке (новостроек) в Барнауле с 2020 по 2025 год зафиксирован рост средней цены квадратного метра на 100–110%.
- На вторичном рынке цены выросли примерно на 80–90%.
- Основной рост цен пришелся на 2020–2022 годы. В 2024–2025 годах динамика заметно замедлилась: в 2024 году — рост около 7–10%, в первой половине 2025 года — примерно на 4–5%.
Проект уже получил одобрение мэра Москвы Сергея Собянина. Сейчас алтайские специалисты приступили к разработке рабочей документации
Но рост цен на жилье не сопровождался сопоставимым повышением реальных доходов населения. По данным Росстата, совокупный прирост реальных располагаемых доходов в 2020-2025 годах составил порядка 25–30%, тогда как цены на жилье выросли в два раза.
– Что это значит на практике?
– Это означает снижение покупательной способности населения: все больше семей не имеют возможности приобрести жилье даже при льготных ипотечных условиях.
Точка входа как риск
– То есть не только отмена льготной ипотеки стала барьером для покупателей?
– Нет, не только. Отмена массовой льготной ипотеки в 2024 году и последовавшее за этим снижение покупательского спроса – это дополнительный фактор риска для инвесторов. Он "поддержал" затухание спроса.
Небольшой участок в центре Барнаула продается в два-три раза дороже аналогичных. Но это необычный лот — он находится в очень перспективном месте
В текущих условиях застройщики особенно стремятся быстрее реализовать оставшиеся квартиры в проектах на финальной стадии. Им нужен капитал для пополнения счетов эскроу, чтобы держать минимальный процент по проектному финансированию. А также чтобы вкладываться в последующие проекты. Чтобы стимулировать продажи, они прибегают к локальному снижению цен по непроданным квартирам.
В результате может складываться ситуация, когда квартиры, приобретенные позже, оказываются дешевле тех, что были куплены ранее в этом же доме.
– Это может расстроить инвестора, который вошел в проект на пике его цен, и остановить тех, кто планировал покупку.
– Да, это снижает мотивацию перепродажи и создает риск обесценивания ранее сделанных вложений. Фактически речь идет о прямом ценовом откате, зафиксированном в отдельных проектах Барнаула во втором полугодии 2024 года и начале 2025-го. Для инвестора это означает риски снижения стоимости объекта уже после покупки, особенно в случае быстрой перепродажи.
Кроме того, инвестирование в жилье на текущем этапе сопровождается рядом серьезных рисков.
- Низкая ликвидность объектов, то есть возможность быстро продать и выручить деньги. Сроки экспозиции квартир на рынке увеличились. Средняя квартира в Барнауле продается от 3 до 6 месяцев.
- Ограниченный потенциал роста цен. В условиях насыщения рынка и снижения платежеспособности покупателей возможности дальнейшего удорожания квадратного метра ограничены.
- Ценовая неопределенность. Риск приобрести объект на пике локальной цены, особенно если застройщик вскоре снизит прайс на оставшиеся квартиры.
Уже не спекуляция
– Сегодня можно забыть об инвестициях в недвижимость?
Тренд на многоэтажное строительство существует уже больше 100 лет. На него никак не повлияли изменения последних лет: ни отмена льготной ипотеки, ни повышение ключевой ставки
– Однозначно можно сказать, что покупка жилья с инвестиционной целью — это сегодня не спекулятивный инструмент с гарантированной доходностью.
Это финансовое решение, требующее анализа локального спроса, стратегии выхода и резервов на непредвиденные расходы.
Несмотря на перечисленные сложности, недвижимость по-прежнему остается инвестиционно привлекательной — но не повсеместно.
Потенциал доходности сохраняется в мегаполисах (Москва, Санкт-Петербург) и городах с растущим экономическим кластером, таких как Новосибирск, Казань, Екатеринбург. Там отмечается спрос со стороны студентов, молодых специалистов и арендаторов.
– Что нужно учесть инвестору, чтобы его вложения были успешными?
– Нужно оценивать ликвидность локации недвижимости, в которую решено инвестировать. Например, близость к транспортным узлам, вузам, деловым кластерам — критично важные факторы. Все это повышает привлекательность объекта.
Речь идет не только о высотной и среднеэтажной, но и другой жилой застройке. Перспективный план отражен на карте градостроительного зонирования
Также я неоднократно писала в своем telegram-канале, что следует анализировать репутацию застройщика: есть ли у него недострои, фиксировали ли переносы сроков ввода жилья и т. д. Такие факторы становятся особенно заметными рисками на переохлажденном рынке.
Наконец, инвестору нужно быть готовым к высокому порогу входа в проект. В крупных городах начальная стоимость однокомнатной квартиры в новостройке начинается от 6–7 млн рублей. Это делает подобные инвестиции малодоступными для среднего покупателя из Алтайского края.
В этих условиях инвестиции в недвижимость становятся нишевым инструментом, доступным не всем. Они теряют массовую привлекательность, которую имели в период льготной ипотеки.
Расширяй портфель
– На какие инструменты может обратить внимание среднестатистический инвестор из региона?
– На фоне высокой стоимости квадратного метра и умеренной доходности от аренды все больше инвесторов рассматривают банковские и фондовые инструменты. Они стали альтернативой инвестициям в недвижимость.
- По данным Банка России, максимальная средняя ставка по депозитам для физических лиц на срок до 180 дней составляет 17,3–17,85 % годовых (срок до 90 дней — около 17,34 %, срок 91–180 дней — около 17,85%).
- Федеральные СМИ отмечают, что в первой декаде июля доходность по трехмесячным вкладам составляла около 18,66 %, шестимесячным — около 17,96 % годовых.
- Крупнейшие банки (Сбербанк, ВТБ, ПСБ и другие) к середине июля установили ставки 3–6‑месячных вкладов на уровнях 17–18%, что уже опустило среднюю доходность ниже 18%.
Даже при снижении ключевой ставке ЦБ до 18% (25 июля 2025 года) банки предлагают доходность по депозитам, которая остается привлекательной и превышает доходность от аренды жилья в среднем по стране.
Что это меняет для инвестора
- Доходность депозитов уже не 10%, а около 17–18 % годовых, в некоторых банках возможна ставка до 19–20% на короткие сроки или специальные условия.
- При этом доходность от аренды квартиры в Барнауле традиционно составляет 4–6% годовых, то есть в 3–4 раза ниже, чем по краткосрочным депозитам.
- Даже со снижением ключевой ставки и смягчением банковской политики реальные доходы по депозитам остаются более стабильным и предсказуемым инструментом при горизонте инвестиций до года.
– Давайте подведем итоги: что важно учесть инвестору сегодня?
За период 2020–2025 годов жилье в Барнауле подорожало почти в два раза, тогда как доходы выросли менее чем на треть. Это породило разрыв между стоимостью недвижимости и реальной платежеспособностью населения.
Сегодня инвестиции в недвижимость Барнаула – это сложный, рискованный и малодоходный путь, требующий глубокой экспертизы и долгосрочных вложений. Рынок недвижимости перестал быть массовым инвестиционным инструментом и вернулся к статусу нишевого, требующего профессионализма.
Для большинства инвесторов региона банковские депозиты с их рекордной доходностью представляют собой гораздо более рациональную, доступную и надежную альтернативу.
– При каких условиях стоит выводить деньги с депозитов?
– Переход из банковских вкладов в другие активы может быть оправдан при ряде рыночных условий. Например, существенное снижение ключевой ставки (ниже 10-12%), повышение динамики роста цен на жилье в сравнении с доходностью по вкладам или появление высокодоходных облигаций (инструменты с доходностью выше депозитов на 3–4 п. п. при умеренном риске могут стать альтернативой).
А вот чтобы недвижимости снова привлечь массовые инвестиции, необходима в первую очередь экономическая стабилизация – увеличение реальных доходов населения, восстановление деловой активности. Актуальным также будет и повышение доступности ипотеки.
Таким образом, инвестору важно отслеживать не только текущую доходность депозитов, но и общую макроэкономическую картину. Недвижимость способна вновь стать приоритетным инструментом вложений, но только в условиях, когда ее ценовой рост и арендный поток обгоняют альтернативные формы инвестиций.
Затухание активности на рынке недвижимости региона — ожидаемый результат повышения ставок по ипотеке. Однако отрасль все-таки жива
