Пан или пропал. Застройщики 400 га Барнаула просят власть помочь спроектировать сети

Застройщики 400 га на окраине Барнаула просят власть создать компанию для проектирования и финансирования строительства инженерных сетей. Это позволит решить вопрос рационально, взять дешевые инфраструктурные кредиты, а в дальнейшем избавит от конфликтов между конкурентами. Девелоперы готовы финансировать работы, но власти настаивают на том, что это коммерческая задача, к которой они не могут подключаться по закону.

14 апреля Союз строителей Алтайского края провел совещание девелоперов с представителями мэрии Барнаула, краевого минстроя и ресурсоснабжающих организаций по комплексному развитию территорий (КРТ). Говорили про земли ДОМ.РФ около аэропорта. В течение 15 лет там должны построить 2,4 млн кв. метров жилья и необходимую инфраструктуру. По предварительным оценкам минстроя, на это уйдет до 24 млрд рублей. "Нужен арбитр"

Напомним, участки под жилье на этой территории достались "Жилищной инициативе", "Алгоритму", "Союзу" и "Азимуту". Сейчас они готовят проекты планировок, в 2027 году обратятся за первыми разрешениями на строительство. Но чтобы получить их, необходимо понимать, как площадка около аэропорта будет подключаться к сетям. При этом готовить проект нужно на всю территорию разом.

"Нужен один оператор, который будет проектировать магистральные сети для подачи воды, тепла, электроэнергии. Потому что каждый застройщик сам по себе не подведет всё необходимое к своему участку. Даже если он сможет оплатить работы, это будет нерационально и бессмысленно. Не может быть восемь тепломагистралей или несколько понижающих подстанций", – отметил руководитель "Алгоритма" Андрей Суртаев.

Он также пояснил, что невозможно просто суммировать потребности кварталов в мощностях, чтобы определить нагрузку на сети для всего северо-западного района. Так девелоперы получат избыточную себестоимость строительства сетей.

Андрей Суртаев предложил создать единого оператора на базе администрации города:

"В итоге на ее баланс и передадут построенные сети. А мы как застройщики возьмем на себя пропорциональное финансирование работ. Так необходимо сделать еще и потому, что в будущем застройщики могут не договориться друг с другом. Пока мы вместе шагаем. Но чем ближе к реализации наши проекты, тем больше будет обостряться конкуренция. Нам нужен арбитр".

Создание "единого заказчика" с органами власти в составе учредителей также позволит в дальнейшем получить госгарантии под инфраструктурный кредит ДОМ.РФ. Его ставка будет равна действующей ключевой ставке плюс 2%. В ряде городов такие структуры работают. Они готовят земли под застройку, а потом за плату передают их девелоперам.

В комментарии "Толку" председатель правления Союза строителей Александр Мишустин добавил:

"Сегодня застройщики не могут отвлечь 500 млн – 1 млрд на проектирование сетей, например, взять их из других проектов, потому что там есть свои обязательства. Эти деньги появятся, только когда начнутся продажи жилья, то есть через 3-5 лет. Но для этого сейчас нужно организовать проектирование сетей, потому и нужны инфраструктурные кредиты. Ресурсоснабжающие организации не имеют резервов по своим инвестпрограммам, и работать бесплатно они не будут".

Запросы со "звездочкой"

Представители ресурсоснабжающих организаций также хотели бы получить одно экспертное техзадание на работу с территориями ДОМ.РФ. Пока же до них доходят разрозненные данные, в том числе противоречивые запросы со стороны самой госкорпорации.

Так, Водоканал сначала получил запрос на 40 тыс. кубометров воды для кварталов, а 1 апреля – на 22 тыс. кубометров. У СГК сначала запросили мощности на 270 гигакалорий (Гкал), а потом – на 376. А у "Россетей" – данные по подведению к участку 124 мегаватт.

Замдиректора компании "Россети" Михаил Ковальчук отметил: "Это явно завышенные цифры. Это треть от всего текущего потребления Барнаула".

Власти не готовы

На совещании стало ясно: региональные и городские власти не готовы включаться в такую компанию. Вице-мэр Барнаула Андрей Федоров напомнил: застройщики осознавали, участвуя в аукционе ДОМ.РФ, что идут в "трудный" проект – приобретают землю без понимания, как будут тянуть туда сети и строить соцобъекты. Он пояснил: "Управление единого заказчика не может выполнять ту функцию, которой вы пытаетесь его нагрузить".

Министр строительства края Иван Гилев добавил:

"Мне видится создание вами девелопера с коммерческим уставным капиталом, который начнет работать с ресурсовиками. Если мы заведем туда бюджетную организацию, это все поломает. Потому что сегодня финансировать какие-то условия [организации], которые направлены чисто на коммерческий интерес, законом запрещено. [Работа может быть направлена] только на социальную выгоду населению. /…/ Просто я сейчас слышу: пусть кредит возьмет краевое или муниципальное учреждение, а потом с нас попытаются взять эти средства".

Однако Иван Гилев обещал обсудить этот вопрос на уровне губернатора Алтайского края Виктора Томенко и поискать возможные решения. Например, предоставить квартиры для детей-сирот. Такой подход мог бы обосновать социальную составляющую участия власти в уставном капитале компании, выполняющей роль единого заказчика.

"Табачок врозь"

В конце совещания девелоперы остались обсудить посыл со стороны власти. Как сообщил "Толку" Александр Мишустин, пока расстались на том, чтобы еще раз продумать вариант создания компании – единого заказчика. Такая структура должна появиться, считают в Союзе строителей, но кто станет ее учредителем – вопрос открытый.

Однако на рынке есть и другая точка зрения. Один из экспертов пояснил "Толку" – вопросы конкуренции девелоперов не праздные. Уже сейчас отдельные участники освоения полей ДОМ.РФ косвенно заявляют, что намерены идти на освоение самостоятельно – за счет своих ресурсов. Так, ГК "Союз" готовит проекты планировок самостоятельно, тогда как "Алгоритм", "Азимут" и "Жилищная инициатива" передали работу одним проектировщикам.

"В такой ситуации компании максимум могут централизованно проработать проекты по подключению к сетям, чтобы отдать внятные техзадания ресурсовикам. Например, через ДОМ.РФ. А дальше идти на освоение своих "полей" самостоятельно. Дружба дружбой, а табачок врозь", – отметил эксперт.

Между тем госкорпорация ДОМ.РФ располагает большим пулом свободных земель в Барнауле. Участки отведены под строительство коттеджных поселков, промышленных и коммерческих предприятий. Речь идет о сотнях гектаров, также не обеспеченных сетями и дорогами, – работу по их созданию в конечном итоге должны будут взять на себя девелоперы, заложив затраты в стоимость кв. метра. По оценкам Ивана Гилева, сумма только в отношении разыгранных 400 га варьируется от 12 до 24 млрд рублей.