Проклятье старого замка: владельцы зданий с историей ждут отмены налога на имущество

В России прорабатывают идею отмены налога на имущество для собственников объектов культурного наследия (ОКН). Сейчас от него освобождены только федеральные памятники, и специалисты считают, что льготу нужно распространить и на объекты регионального значения. Инициативу поддерживают и алтайские предприниматели: по их словам, налоги на некогда разрушенные здания после реставрации могут возрастать в десятки раз. И вместо благодарности за бережное отношение к истории бизнес получает "наказание" от государства. При этом собственники и так рискуют своими доходами из-за высоких трат на содержание старины и непростой ситуации на рынке коммерческой недвижимости.

Бийские власти в очередной раз пытаются отдать в частные руки одну из визитных карточек города – "Пассаж купца Фирсова" на ул. Толстого. Несмотря на то, что муниципалитет использует уже распространенную практику, выставляя здание за 1 рубль на старте торгов, предприниматели упорно игнорируют лот.

И отпугивают их не только колоссальные затраты на реставрацию, считает бизнесмен Виктор Долгов, которому мэрия тоже пыталась "сосватать" проблемный объект после успешного восстановления двух памятников архитектуры совместно с партнерами.

"Мы даже общались с Виктором Андреевичем Щигревым (мэром Бийска. – Прим. ред.) на эту тему, но нам пассаж не потянуть – не наш уровень. Это сейчас этот объект рубль стоит, а когда его восстановишь – он будет стоить, по моим оценкам, 1 мрлд. А с него нужно будет заплатить налог на имущество – 2% в год. Это 20 млн, или почти 2 млн рублей в месяц! Представляете, какая должна быть у него окупаемость? Это нереально вообще", – рассуждает предприниматель.

По его словам, владельцы ОКН и так несут несопоставимые затраты на их содержание. Например, фасады зданий нужно регулярно обрабатывать специальным защитным составом, емкости с которым хватает лишь на 10 "квадратов" при стоимости в 3 тыс. рублей. И это лишь одна из многочисленных расходных статей, отмечает собеседник.

Еще один немаловажный фактор для бизнеса – пешеходный и автомобильный трафик: в Бийске, подчеркивает Долгов, он гораздо скромнее, чем в Барнауле, поэтому найти платежеспособного арендатора в историческое здание – нередко задача со "звездочкой".

"Я ездил в Змеиногорск – это вообще очень маленький город, где проходимости толком нет, а там тоже немало старинных зданий. Нужно, грубо говоря, наоборот, "доплачивать" предпринимателям за то, что они их восстанавливают, вместо того чтобы брать с них такие налоги. Я этот вопрос поднимал неоднократно – однозначно нужно пересмотреть подход. Я в администрацию, в край пытался обратиться – все согласны, но Минфин – нет", – продолжает Виктор Долгов.

Сегодня по закону от налога на имущество освобождены только объекты культурного наследия федерального значения. Памятники регионального масштаба облагаются по ставке 2% в год от кадастровой стоимости. Важно отметить, что она увеличивается не сразу после того, как здание "восстает из руин": переоценка объектов недвижимости проходит каждые 4 года. Так, например, в Алтайском крае кадастровая стоимость сооружений капитального строительства будет пересматриваться в 2027 году.

Тем не менее проблема растущего налогового бремени волнует практически всех собственников зданий с охранным статусом.

"Это антиинвестиционная норма. Ну ведь нелепость – вкладывать в объекты недвижимости средства, чтобы потом получить новую кадастровую стоимость и, соответственно, увеличение налогов. Я знаю предпринимателей, которые отдают на налоги на имущество и землю до 50% от валового дохода. А сейчас, когда "валится" арендный рынок, ситуация вообще заходит в тупик. Мы можем столкнуться с волной банкротств в этой сфере. А ситуация с объектами культурного наследия еще более ярко выражена. Предприниматель вкладывает десятки и сотни миллионов в улучшение облика города, а в итоге получает увеличенное налогообложение", – комментирует лидер краевого Союза предпринимателей и собственник нескольких исторических объектов Юрий Фриц.

Сейчас он занимается восстановлением богадельни Пуртова на ул. Пушкина и недавно приобрел бывшую школу им. Тургенева на ул. Аванесова: бизнесмен отметил, что уже морально готовится к новым расценкам.

"Конечно, точную кадастровую стоимость этих объектов предсказать сложно – это может сказать только оценочная организация. Но с учетом того, что они стараются в угоду бюджета максимальные цены ставить, я думаю, она будет малоприятной. Возможно, придется в очередной раз погрузиться в суды по установлению рыночной стоимости. Я не знаю ни одного предпринимателя, который бы не прошел эти круги ада", – продолжает Юрий Фриц.

С коллегами согласен и Евгений Лишин, подаривший вторую жизнь универмагу купеческой династии Суховых на ул. Мало-Тобольской:

"После окончания реставрации сохраняется большая кредитная нагрузка. И конечно, в первую очередь хотелось бы отдавать кредиты, которые к тому же сейчас довольно "дорогие". Памятники архитектуры – это приватизационные объекты, которые находились в собственности государства. По большому счету оно должно было сохранять эти объекты, но этого не делало. Этим приходится заниматься предпринимателям. Поэтому какую-то благодарность от государства, понимание объемов затрат хотелось бы видеть".

Однако было бы некорректно утверждать, что государство безоговорочно предъявляет инвесторам огромные счета: так, в 2022 году в крае ввели мораторий по налогу на имущество на ОКН, который будет действовать до 2030 года. Мера была предложена региональным бизнес-омбудсменом и поддержана губернатором.

По словам уполномоченного по правам предпринимателей Андрея Осипова, идея этой льготы родилась как раз после общения с бийчанином Виктором Долговым, который на тот момент вместе с друзьями спас от разрушения бывшую аптеку Горбунова.

Льгота действует не напрямую: после окончания реставрации здание просто не включают в специальный перечень объектов, налоги на которые исчисляются по кадастровой стоимости.

"Предприниматель реставрирует объект и вводит его в эксплуатацию – все это проходит через наше профильное управление – Алтайохранкультуру, куда передается соответствующий акт. Алтайохранкультура информирует управление по предпринимательству, что такой объект есть. И уже управление в течение 5 лет не включает его в перечень. Налог на имущество существует, но он исчисляется из остаточной стоимости, а не из кадастровой", – поясняет Андрей Осипов.

Через 5 лет действие льготы заканчивается, и у собственника наступает обязанность платить налоги на общих основаниях. Но, несмотря на это, полагает бизнес-омбудсмен, мера все равно выступает заметным подспорьем.

"Мы понимаем, что в первый год надо сдать помещения в аренду, дождаться, пока все въедут. За 5 лет определенная база у предпринимателя накапливается: появляются доходы от арендной платы, и налоги заплатить проще. На самом деле немногие регионы могут похвастать такой схемой, но нам удалось ее ввести. Это серьезная поддержка", – подытоживает бизнес-омбудсмен.

Сейчас в институте уполномоченного намерены проверить, насколько эффективно сработала льгота – Андрей Осипов направил запросы в Алтайохранкультуру и управление по предпринимательству, где должны сообщить, сколько собственников ОКН ею воспользовались и возникли ли у них какие-либо затруднения. Известно, что одним из ее "первопроходцев" стал Евгений Лишин после завершения работ в суховском универмаге в 2025 году.

Тем не менее в перспективе проблема растущей налоговой нагрузки сохраняется, и ее сейчас обсуждают на федеральном уровне: отраслевые издания сообщают, что с подачи общественного совета при Минстрое РФ подготовлен законопроект об освобождении от налога на имущество всех объектов культурного наследия.

По оценкам авторов инициативы, на балансе частных собственников в России сегодня находится около 15 тыс. ОКН, и в случае принятия послаблений выпадающие доходы бюджета могут составить 1,5-2,5 млрд рублей в год. Но вместе с тем появится стимул для инвесторов, которые смогут "уравновесить" потери казны за счет поступлений от развития малого бизнеса и туризма.