Курс на Москву: эксперты оценили, как будут работать инвестиции в недвижимость

Московские эксперты в сфере недвижимости ожидают плавного роста цен на квартиры в ближайшие месяцы: на это влияет и растущая себестоимость самого строительства, и смягчающаяся в части ключевой ставки политика Центробанка. Однако это не означает, что столичные квартиры становятся все более недосягаемыми для жителей регионов: эксперты полагают, что действующие условия ипотеки, напротив, складываются в пользу инвестирования в московский "бетон". "Толк" спросил барнаульского риелтора Оксану Клипенштейн, какой доход способна принести квартира в столице за несколько лет и почему инвестиции – это история не только про богатых.

В стране стремительно растет объем наличных денег: Центробанк констатирует, что в марте-апреле их общая сумма в обращении достигла рекордных 20 трлн рублей, увеличившись на 0,9 трлн. В последний раз столь высокий спрос на "живые деньги" фиксировался в 2022 году, пишет издание "РБК".

В числе причин эксперты называют отток средств с банковских депозитов – люди ищут иные варианты стабильных вложений, среди которых традиционно рассматривают и покупку недвижимости.

Однако риелторы отмечают: те, кто планирует приобрести жилье в качестве инвестиции, сегодня могут ощущать себя на распутье – вложиться в "бетон" в родном городе, с относительно невысокой стоимостью "квадрата" и более предсказуемыми условиями или не учитывать географическую привязку. В частности, в последнее время ряд инвесторов смотрят в сторону курортной недвижимости: тренд набирает популярность и на Алтае, где формируется рынок доходных апартаментов.

Помимо туристических локаций, по-прежнему привлекательной остается Москва. Исключительный статус города, стабильный поток наличных денег, растущее население, высокая востребованность московских вузов, часть выпускников которых остается в столице навсегда – все эти факторы спроса на квартиры в главном мегаполисе страны сохраняются даже в условиях кризиса, отмечает барнаульский специалист в сфере недвижимости, автор телеграм-канала "Кухня риелтора" Оксана Клипенштейн.

"Когда действовала льготная ипотека и цены росли как на дрожжах, особенно в регионах, инвестиции в региональную недвижимость были очень выгодными, так как они короткие, быстрые и дешевые. А когда на рынке наступил кризис, отменили льготную ипотеку – регионы заметно "провисли". А вот Москва "не провалилась" по ценам: ни СВО, ни мобилизация, ни дорогая ставка по ипотеке отрицательно на них не сказались. Мы работаем с Москвой уже пять лет, поэтому можем делать выводы на основе реальных сделок не только покупки недвижимости, но и ее продажи и сдачи в аренду", – поясняет Оксана Клипенштейн.

Снижение ключевой ставки Центробанка должно стать еще одним стимулом одновременно и для оживления спроса, и для роста цен на московское жилье, продолжает собеседница. Так, квартиры в новостройках, по данным издания "РБК", в ближайшем квартале могут плавно "подрасти" на 2-6%.

"В условиях турбулентности инвесторы придерживаются консервативных инструментов – им не хочется лишний раз рисковать, они выбирают точки приложения капиталов с доказанной эффективностью. Нормальный вопрос инвестора звучит как: "Сколько я получу через 2 года строительства дома?" Если мы убеждаем цифрами, показываем отчет о реальных сделках по покупке и продаже объектов – для них это аргумент", – продолжает президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина.

Доводы барнаульских риелторов подтверждаются данными крупнейшей платформы по работе с недвижимостью "Домклик". В качестве примера можно рассмотреть "евродвушку" площадью 37 квадратных метров в одном из домов Новой Москвы: сейчас ее рыночная цена лежит в диапазоне 16,7–19,3 млн рублей, тогда как еще пять лет назад объект стоил 7,5 млн рублей. Только за последний год квартира подорожала на 1,6 млн рублей.

"Мы купили клиенту двухкомнатную квартиру у метро с ремонтом на старте продаж за 13 млн рублей, а, построив объект, продали почти за 25 млн. Даже с учетом уплаченных налогов сумма получилась внушительная. Купил жилье за наличные деньги региональный предприниматель для проживания сына-студента", – делится Марина Ракина.

Эксперты подчеркивают, что покупка квартиры в Москве доступна не только тем, кто уже владеет заметным инвестиционным портфелем или располагает колоссальными накоплениями. Для старта инвестиций достаточно суммы для первоначального взноса по ипотеке: в 2026 году минимальный порог входа на московский рынок составляет от 2 млн рублей.

Один из характерных в этом отношении кейсов в практике Оксаны Клипенштейн – история жительницы Барнаула, которая в 2023 году приобрела квартиру в Новой Москве за 9,3 млн рублей, имея на руках только 1,4 млн рублей собственных средств. В 2025-м жилье было продано уже за 13,6 млн рублей, в результате чего после погашения долга перед банком у инвестора осталось на руках 5,7 млн рублей.

Риелтор подчеркивает, что инвестиционная деятельность четко регулируется законом, и часть этой суммы владелица уплатит в качестве налога. Но даже несмотря на это, вложенный капитал по итогу дал трехкратный прирост.

Готовое жилье, построенное с привлечением средств инвесторов, охотно покупают для жизни в столице, продолжает эксперт. В частности, упомянутую квартиру приобрела семья из Томска, что еще раз подтверждает стабильность миграционных потоков и востребованность столичного жилья.

Несмотря на отмену льготной ипотеки и пересмотр условий по другим кредитным продуктам, у инвесторов остаются возможности приобрести недвижимость на комфортных условиях.

"После вала спроса, когда с 1 февраля ввели новые правила по семейной ипотеке и цены повышались каждую неделю, сейчас застройщики пошли в другом направлении – они снижают цены, чтобы адаптировать их под покупателя. В итоге мы имеем очень хорошие скидки в 1–1,5 млн рублей на квартиры с ремонтом в топовых локациях в рамках МКАДа", – поясняет Оксана Клипенштейн.

Также, по словам риелтора, застройщики готовы снизить нагрузку на клиента в части ежемесячных платежей: например, некоторые игроки могут предложить субсидированные ставки, закрепив в первый год ипотеки 0,1% годовых и 10% – в последующие два года. Таким образом, по подсчетам эксперта, платеж за студию на первом этапе может составить порядка 20 тыс. рублей.

"Этой возможностью пользуются инвесторы, а также родители, чьи дети планируют поступать в вузы Москву в 2027–2028 годах: спросом в мае пользуются студии стоимостью 10–11 млн рублей с ремонтом у метро и "однушки" с ремонтом за 12,5–14,5 млн рублей. По скорости бронирования этих лотов мы видим, что застройщик попал в целевую аудиторию. Прогноз по студиям мы можем видеть на графике у застройщика: по его данным, через 3 года стоимость этого лота составит почти 14 млн рублей", – продолжает Оксана Клипенштейн.

Такая конъюнктура рынка позволяет инвестору идти по пути не только "покупка-продажа": учитывая столичные ставки на аренду жилья, приобретенная недвижимость способна также приносить стабильный пассивный доход в течение многих лет, с параллельным закрытием платежей по ипотеке.

Однако тем, кто задумается о вложениях в Москву, аналитики советуют внимательно отслеживать динамику предложения: в силу того, что инвесторы традиционно предпочитают квартиры с небольшой площадью, доступным чеком и максимальным приростом цены – такие объекты могут становиться дефицитными.

Этот тренд подтверждают и эксперты РБК: по их данным, пул доступных московских новостроек стоимостью до 10 млн рублей за последний год уменьшился в 6,6 раза.

erid: 2W5zFHuum7P

Рекламодатель: ИП Клипенштейн О.А., ИНН 222301316218