Ряд обстоятельств стал катализатором развития рынка доходных апартаментов на Алтае. Они привлекли инвесторов, которые ранее предпочитали покупать квартиры или магазины
В Алтайском крае и Республике Алтай формируется рынок доходных апартаментов – недвижимости, которую можно купить, сдавать туристам в аренду и зарабатывать на этом. Еще три-пять лет назад его не существовало. Сейчас крупные комплексы строят в туристических Белокурихе, Майме, Горно-Алтайске. Девелоперы вместе с управляющими компаниями предлагают пассивный доход с окупаемостью инвестиций в короткие сроки. "Толк" разбирался, почему это стало актуально и какие риски нужно учитывать.
Апарт как явление
Руководители "Алтай Пэлас" объяснили, почему надеются на рост турпотока, к какой роли казино стремятся, чем игроки похожи на горнолыжников и как выкручиваются с кадрами
О рынке доходных апартаментов заговорили недавно, когда девелоперы начали строить комплексы со своей архитектурой, концепцией, идеей, заботиться о маркетинге и привлечении инвесторов – тех, кто купит отдельные номера для размещения туристов (юниты).
В силу стечения ряда обстоятельств у этой ниши рынка появилась целевая аудитория.
"Покупка квартиры в строящемся доме для перепродажи и получения прибыли перестала приносить доход. В том числе из-за отмены льготной ипотеки "для всех", – объясняет Вадим Руссков, руководитель АН "Миэль". – Многие инвесторы аккумулировали капитал на депозитах. Но интерес к "бетону" не пропал, а со снижением ключевой ставки стал еще больше оживать".
Сегодня в фокусе внимания не квартиры, а "другой бетон". Часть инвесторов, располагая капиталом в 35–100 млн рублей, сосредоточилась на коммерческой недвижимости с сетевыми арендаторами — "Пятерочка", "Магнит", "Красное и Белое" и другие, отмечает эксперт:
"Другая часть инвесторов, располагающая 15–20 млн рублей, обратила внимание на возникший рынок доходных апартаментов в туристическом Алтае. В том числе потому, что у них перед глазами пример Сочи, где доходность от недвижимости начала резко расти после Олимпиады 2014 года. Зайти туда с таким капиталом сегодня трудно – рынок недвижимости колоссально перегрет, и стартовых 15-20 млн уже недостаточно. Зато на Алтае можно подобрать интересные проекты".
Цена входа
Стартовая цена входа в доходные апартаменты Алтая сегодня составляет порядка 14-17 млн рублей.
"Верхнюю планку назвать сложно, – поясняет риелтор Елена Коростелева. – Она зависит от массы дополнительных условий: от площади юнита, класса интерьера и т. д. Есть, например, предложение трехкомнатного апартамента площадью около 70 кв. метров за 42 млн рублей в полной комплектации. Включая мебель, текстиль, даже полотенца, тапочки и бокалы".
Обеспечить пассивный доход в таких проектах инвесторам должна управляющая компания (УК). Это может быть сетевой оператор вроде ZONT Hotel Group или Cosmos Hotel Group, который управляет проектами в разных регионах страны, либо компания, созданная девелопером для своего проекта. Задача УК — отстроить бизнес-процессы: от бытового управления объектом до обеспечения загрузки номерного фонда.
Что получает инвестор? Все зависит от того, какие условия сотрудничества предлагаются. Сейчас практикуют два варианта.
Барнаульские застройщики уже четко представляют, что именно будут строить на огромных участках земли и что для этого нужно сделать
Сдача юнита в аренду УК. А та сдает юнит собственника в субаренду постояльцам. С этого дохода формируется гарантированная выплата. Это минимальная, но стабильная сумма. На нее не влияют межсезонные провалы по загрузке номерного фонда. Даже если в юните и в целом в отеле никто не проживал, собственник все равно получит свой доход. В одном из проектов Алтая это 80 тыс. рублей в месяц за самый маленький апартамент.
Партнерство с УК. В этом случае собственник делит с УК и доход, в том числе "максимально-взрывной", но и риски простоев и другие незапланированные расходы. УК, которые уже озвучили свои условия работы в проектах Алтая, декларировали для клиента 50-70% от доходности проекта в целом. Тот же самый маленький апартамент в случае максимально успешной работы в течение месяца принесет до 200 тыс. рублей.
Доход минус расход
Только часть денег, которые поступят на счет собственника юнита, станет его прибылью – пассивным доходом. А с частью придется расстаться. Например, чтобы заплатить налог на прибыль, перечислить средства на содержание общего имущества – расчистку снега, отопление, уборку холлов, коммунальные платежи и т. д.
Также нужно иметь в виду, что УК для обеспечения загрузки номеров может подключать маркетинговые инструменты. Как вариант – в низкие сезоны включать завтраки в стоимость размещения. Еще могут быть затраты на страховку, разовые ремонты, скажем, телевизора, или другие "прочие расходы".
Собственник строящегося бизнес-центра "Ленинский" ищет востребованные форматы помещений и готов инвестировать в их интерьеры и оснащение
Все это описывается в договоре, который предлагает заключить управляющая компания. Там же, кстати, указывается, как юнитом может пользоваться сам собственник. Позволено ли ему останавливаться в комплексе в любое время и не платить за него, или он бронирует номер на общих основаниях. Как вариант – размещается со скидкой.
"В идеале инвестору следует тщательно изучить договор с УК еще на этапе строительства комплекса. То есть тогда, когда цена кв. метра минимальна и инвестиции особенно интересны. Это позволит ему принять взвешенное решение, самостоятельно оценить затраты, а также возможные сроки окупаемости, прибыль и т. д.", — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости и инвестиций АН "Миэль" Роман Еремин.
Однако практика показывает, что не все проекты сразу же получают УК. А значит, какие-то существенные условия инвестирования могут быть неизвестны. Тогда стоит опираться на репутацию девелопера, силу и качество его концепции и строительства. Также тщательно оценивать локацию, где стартует проект. Не лишним будет приехать на объект и оценить его, советуют эксперты.
Нюансы окупаемости
Окупаемость инвестиций, заявленная в рекламных буклетах, составляет около 4,5-8 лет. Максимальный срок просчитан исходя из дохода от сдачи апартаментов в аренду. Он учитывает, что в течение года загрузка номерного фонда составит около 64-70%. То есть сразу учитывается, что апартамент какое-то время будет простаивать.
Минимальный срок окупаемости рассчитан исходя из того, что недвижимость сама по себе будет дорожать – произойдет ее капитализация. Расчет делается из текущего состояния экономики страны и региона, заданных трендов, заявленных проектов, которые повлияют на рынок, курса правительства.
Оптимистичные прогнозы по Республике Алтай, например, опираются на то, что недвижимость в этом регионе дорожает активнее всего. Эксперты РБК-Недвижимость заявляют о 714%-м росте цены кв. метра в новостройках региона за последние 10 лет. Однако так или иначе речь идет только о прогнозах, и ответственность за результат в этом случае девелопер и УК проекта не несут.
Калькулятор как оружие
Эксперты подчеркивают: рынок доходных апартаментов на Алтае молодой. Мало проектов именно в этом сегменте, которые отработали несколько лет и могут подтвердить заявленную эффективность.
Регион привлекает отдыхающих за счет уникальной природы и развития туристической инфраструктуры. По прогнозам экспертов, интерес к региону будет сохраняться
Кроме того, сам формат бизнеса пока вызывает вопросы. Константин Никитеев, возглавляющий АН "Ключ-риэлт", приводит пример курортного Сочи, где развиваются проекты доходных апартаментов: в них заходят один или несколько крупных инвесторов, которые создают свою подконтрольную УК или могут влиять на деятельность сетевого оператора.
"Сможет ли это сделать мелкий инвестор – владелец одного-двух небольших юнитов? Например, оценить, насколько действительно нужен дорогостоящий ремонт, который ляжет в затраты и съест часть их дохода", — рассуждает Константин Никитеев. Поэтому перед каждой сделкой он призывает брать в руки калькулятор и взвешивать все за и против.
"Надо считать все затраты, — предупреждает эксперт. — И не забывать: с прибыли вы еще платите налоги (как ИП или физлицо), а это тоже издержки. Плюс любой объект со временем изнашивается и требует вложений в обновление. При этом надеяться только на рост стоимости — ошибка. Он не гарантирован и не всегда покрывает текущие расходы", — подытоживает Никитеев.
С другой стороны, подчеркивает Вадим Руссков, инвестиции в доходные апартаменты – это предпринимательство с его рисками и прибылью:
"Заходя в такие проекты, всегда нужно оценивать три фактора: надежность девелопера, опыт управляющей компании и локацию. Если один из пунктов явно слаб, то другие должны существенно перевешивать. И да, мы понимаем, что геополитическая ситуация может сложиться так, что инвестиции окупятся в очень короткий срок. А может, он будет длиннее заявленных. Но что мы видим: сегодня окупаемость инвестиций в готовый арендный бизнес составляет около 10 и даже более лет. По доходным апартаментам прогнозы лояльнее. Но, повторюсь, все проекты нужно предметно оценивать".
Ранее планировалось, что на искусственном участке в акватории Ковша построят жилье. Теперь от этой идеи отказались в пользу спортивной темы
