Барнаульские застройщики уже четко представляют, что именно будут строить на огромных участках земли и что для этого нужно сделать
Барнаульские строительные компании, выигравшие на аукционах ДОМ.РФ право на многоэтажную застройку более чем 400 га земли, уже подготовили проекты планировок своих кварталов. Они будут строить спальные районы у аэропорта по принципу "новой Москвы". Однако до появления первых высоток – минимум пять лет. О том, что уже сделано, в чем трудности и что предстоит преодолеть, "Толк" поговорил с руководителем ГК "Алгоритм" Андреем Суртаевым, который вместе с коллегами работает над подготовкой территории "в чистом поле" к большой стройке.
Столичный подход
— Андрей Геннадьевич, все застройщики подготовили проекты планировок своих кварталов – уже понятна суть этой части города. Какой она будет?
— Это современный спальный микрорайон с инфраструктурой. То есть тут не планируются крупные точки притяжения, например, учебные корпуса вузов, концертные залы. Но здесь заложены фитнес-залы, больница-поликлиника, дом детского творчества. Также есть намерения создать досуговые центры для молодежи и спортивный кластер.
Эта локация комплексно проектируется по требованиям, которые выше минимальных нормативов по множеству опций — от парковок до озеленения. Требования ДОМ.РФ предлагают решения, которые сейчас реализуют столичные девелоперы при строительстве "новой" Москвы. Тот же "ПИК" или "Самолет". Такая архитектура и компоновка домов группами с закрытыми дворами действительно удобна.
Проект планировки территорий ДОМ.РФ в Барнауле предусматривает комплексное развитие: обеспеченность детсадами и школами, озеленением. Плотность застройки будет существенно ниже, чем в центре — здесь предусматриваются дома преимущественно в 9 и 10 этажей с акцентными блоками до 16 этажей. Когда людям надоедает жить в муравейнике, у них есть возможность жить не в муравейнике.
Застолбили выезды
— Что важного строители уже сделали на текущую дату?
— У нас предварительно согласована транспортная схема и нарезка улиц. Мы собирались в администрации города с архитектурным сообществом, дорожным комитетом и комитетом по строительству и обсуждали это решение. Оно выглядит логичным.
Самое главное – строители, которые заключили договоры с ДОМ.РФ на КРТ этой большой территории около аэропорта, застолбили несколько выездов в центр города. Один — логичный и уже понятный — на Павловский тракт. Второй — на ул. Юрина. Еще один — на пр. Космонавтов. И еще — на ул. Антона Петрова. Эту схему сейчас по заказу строителей прорабатывает "Алтайкоммунпроект". Причем выбранные решения сохраняют ширину ул. Антона Петрова такой, как она идет от ул. Попова, — шестиполосной с трамвайной линией посередине. Она протянется до ул. Звездной.
Застройщик из Оренбурга отбил у алтайских пивоваров участок на окраине Барнаула за 6,5 млн и сможет построить там склады или производство
— Вам не кажется, что строительство трамвайных линий в сегодняшних реалиях выглядит чересчур амбициозно?
— Да, о строительстве инфраструктуры именно для трамваев говорить еще очень рано. Однако на стадии проектирования территории мы закладываем такую возможность. Предложенные решения позволят пустить тут трамваи, когда придет время. Может быть, это будет через 10 лет, а может, через 20–30. Главное, что у города для этого есть возможность.
Если все эти решения реализовать, тогда этот жилой массив реально заживет с точки зрения транспорта: появится ул. Звездная, выезды на Антона Петрова и Юрина, Космонавтов и Павловский тракт.
Трудный вопрос
— Что с сетями? На последнем заседании Союза строителей говорилось о том, что есть сложности.
— Инженерное обеспечение на эту часть города прорабатывается. По СГК, то есть обеспечению теплом и горячей водой, возможности есть. Сложнее по водопроводу и системе канализования. Решения, которые предлагаются сейчас, очень дорогие.
Но решать этот вопрос и для жилого массива, и для промзоны придется. Ну или не строить вообще ничего — ни промышленность, ни жилье. Но мы строители, и у нас нет других вариантов — нам приходится думать вперед.
— Решен ли однозначно вопрос по финансированию строительства сетей?
— Пока нет базы – стоимости проектов. Причем не только на жилой массив, но и на промузел. Мы надеемся в ближайшее время собраться по этому вопросу в краевом минстрое, чтобы ресурсовики получили поручение просчитать стоимость сетей. На сегодня у нас достоверных сумм нет — только прикидки.
Пять компаний, в том числе две из Краснодарского края, поборолись за первый лот ДОМ.РФ — участок земли под многоэтажки около аэропорта
А нужны достоверные сведения, в том числе и по мощностям, которые заберет на себя промышленный кластер, землю под который ДОМ.РФ готовит на аукционы. Она расположена рядом с будущим жилым массивом, и логично запитывать всю эту часть города. В том числе предусматривать, что оплату части работ заберут на себя как раз будущие промышленники.
Если же все затраты по инженерии лягут только на "квадрат" жилья, то квартиры окажутся недоступными. Не будет смысла их строить. Опять же, почему дольщики должны оплачивать, например, энергетику, которая потянется к промышленникам?
— Сейчас со стороны обывателей эта работа выглядит как неподъемная задача.
— Она на самом деле понятная. Оценить и спланировать объемы и задачи можно. Но для этого нужно работать всем вместе: администрации, ресурсовикам, застройщикам. Смотреть стратегически — на 20 и даже 50 лет вперед. Ничего сложного для специалистов в этом нет.
Внезапный дефицит земли
— С какими еще трудностями может столкнуться этот огромный проект?
Застройщики Барнаула ведут тяжелые переговоры с ресурсоснабжающими организациями по подключению новостроек к сетям. Труднее всего, как заявляют девелоперы, они проходят с водоканалом
— Уже сейчас участки ДОМ.РФ разыграны не только под многоквартирные дома. Три лота ушли для строительства промышленной, складской и другой коммерческой недвижимости. Один — компании "Бизнес парк Оренбург", другой — "Технострою" (связан с владельцами "Пивоварни Шпачек") из Барнаула, третий — нам.
И мы, строители, уже сейчас понимаем, что можем не договориться о совместной работе со всеми победителями этих и других аукционов. Не исключено, что кто-то из арендаторов участка просто останется в стороне от всего планирования и финансирования. А потом, когда все будет построено, он просто подаст заявку на подключение своих объектов и получит ее.
Помните, мы говорили о том, что стоимость земли по аукционам ДОМ.РФ сама по себе мизерная? Но если ты выполняешь требования комплексного развития территории: вкладываешься в инфраструктуру, дороги и социальные объекты — то эта земля дорогая. А если не инвестируешь, то эта земля очень дешевая.
То есть можно подождать, когда кто-то построит дороги, сети, и потом продать эту землю кусками. Это нарушает принципы честной конкуренции. Чтобы этого не было, нужен арбитр. Это скорее прерогатива власти — отслеживать ритмичность работы каждого участника освоения этой земли.
Но пока за проектирование дорог платят застройщики жилья. В том числе "делятся" землей своих участков, взятых в аренду у ДОМ.РФ для КРТ, для их проектирования и строительства. Если кто-то отказывается, сосед вынужден компенсировать. Честно это? Наверное, нет.
— Как "Алгоритм" планирует распорядиться кварталом под производственную, складскую и коммерческую инфраструктуру?
— Пока мы его держим, осмысливаем. Вообще, мы взяли его не ради коммерческой выгоды, а для обеспечения развития этого жилого и промышленного массива в целом. Всем, кто сейчас работает над подготовкой этой большой территории под застройку, еще предстоит определить места для размещения крупных инженерных узлов. Это отдельная задача.
Пятилетний горизонт
— В августе–сентябре вы планируете финишировать с подготовкой и согласованием проектов планировок. Следующий этап — получение первых разрешений на строительство. Это должно произойти почти по всем площадкам к лету 2027-го. Успеете?
Застройщики Барнаула ведут тяжелые переговоры с ресурсоснабжающими организациями по подключению новостроек к сетям. Труднее всего, как заявляют девелоперы, они проходят с водоканалом
— По условиям контракта все застройщики должны получить разрешение на строительство первого объекта. Это не обязательно должен быть дом. Например, это может быть здание магазина.
Главное — выполнить требование ДОМ.РФ. Фактически же строительство жилья стартует, только когда девелоперы получат гарантию по обеспечению площадок инфраструктурой — инженерной, транспортной и остальной. Не думаю, что кто-то рискнет продавать квартиры (долевки) уже в 2027 году.
Вообще, основное строительство жилья, думаю, стартует не раньше чем через пять лет, то есть только после того, как уже появится инженерная инфраструктура, дороги и будет понятно, как пойдет их развитие.
Ставить дома в поле не станут. Не исключено, что какие-то отдельные многоэтажки появятся на границе с уже застроенными территориями, но не больше. Да и вообще, это неправильно – заходить в точках. Стартовать нужно комплексно, тогда мы сможем построить комфортный город.
Собственник продолжает переговоры по продаже крупного имущественного комплекса в Барнауле. Предыдущий претендент на покупку отказался от планов
