Нужен мастер-план. Девелопер предложил способ "перестроить" 100 га в центре Барнаула

Для центра Барнаула необходимо разработать мастер-план и показать в деталях, что именно должно появиться на месте пустырей, ветхой или морально устаревшей застройки, как организовать жизнь людей. На следующем этапе можно будет "нарезать" лоты для комплексного развития территории (КРТ) с обязательствами для застройщиков, которые приобретут их с аукциона.

Идею озвучил руководитель компании "Мой Дом" Павел Князев, который сосредоточился на застройке в центре города и хочет развиваться в сторону масштабирования проектов. На первом этапе он предлагает охватить участок площадью 80–100 га.

Разговор состоялся на бизнес-завтраке 15 июля, организованном ДОМ.РФ со строителями краевой столицы. Что дает мастер-план

С марта 2026 года вступили в силу нормы, которые закрепили статус мастер-плана как документа стратегического планирования. Основной закон еще в разработке, но города уже готовят проекты добровольно (не в обязательном порядке).

Документ отличается от генерального плана, правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и даже проекта планировки тем, что формулирует детальные решения по развитию локации с позиции человека. Например:

он юридически закрепляет требования к высоте зданий на участках, материалам отделки фасадов, функциональному назначению помещений (коммерческие, социальные, жилые и т. д.), благоустройству территорий; описывает нужные транспортные коридоры, инженерную и социальную инфраструктуру (школы, больницы, детские сады), общественные пространства, парки, точки экономического роста, места приложения труда; синхронизирует действия власти, девелоперов и ресурсоснабжающих организаций, чтобы город развивался сбалансированно, а не хаотично.

"Сегодня девелоперы опираются на нормативы проектирования, генеральный план и т. д. При этом работать предлагается только в границах своего участка. Потому рядом с новостройками остаются бесхозные пустыри, — говорит Павел Князев. – Или в центре города появится некрасивый панельный дом фактически без двора".

Почему это нужно Барнаулу

Сегодня застройка центра города тормозится из-за изношенности сетей: подключение каждого нового дома становится все дороже.

В отдельных проектах стоимость технических условий на подключение к воде достигает 30–40 тыс. рублей на кв. метр продаваемой площади. Из-за этого рентабельность строительства стремится к нулю. Ранее "Толк" писал, что из-за этой проблемы ряд проектов в центре города поставлены на "стоп".

Если же говорить о подключении к сетям группы зданий, то цена вопроса для одного будет не столь существенной. Мастер-план опишет такие процессы, а еще ляжет в основу заявки для госфинансирования с подключением средств инвесторов. По такой схеме сегодня реконструируют 5,5 км Зайчанского водопровода за 5,8 млрд рублей.

Есть и другие задачи, которые может решить документ. Например, урегулировать работу градсовета. Его эксперты согласовывают проекты новых зданий на красных линиях города. На практике дискуссии могут возникать на уровне "нравится – не нравится".

"Такой мастер-план скажет, что, условно, на проспекте Ленина допустимо строить дома с оштукатуренными фасадами, а на Красноармейском — сделать упор на объемное остекление – витражи. Что первые этажи зданий должны иметь коммерческую или социальную функцию и т. д. Так все участники получат ориентиры для проектирования и согласования", — говорит Павел Князев.

А дальше КРТ

Готовый и согласованный мастер-план станет руководством для дальнейшей реновации города. Территорию можно будет разделить на отдельные локации и предложить их для комплексного развития территории (КРТ), то есть выставить на аукцион, обязав девелопера освоить их с опорой на мастер-план.

"И тогда девелопер будет четко понимать экономику проекта – что он сможет построить и продать, а что он обязан сделать для развития города, — говорит Павел Князев. – В России уже есть несколько команд, которые могут подготовить подобный документ, – они имеют опыт работы с отдельными городами".

При этом для начала стоит взять не весь Барнаул целиком, а отдельную его часть – центр, рассуждает застройщик:

"Важно заложить системное развитие города. Почему стоит начать с центра? Важно, чтобы центр города был показательным, образцовым. Это всегда удерживает молодое население, создает репутацию города. Барнаулу сегодня можно и нужно заниматься таким планированием".

На текущий момент власть, застройщики, проектировщики и другие участники строительства ждут финальной версии закона о мастер-планах.