Блеск и "каннибализм". В Барнауле строят тысячи "квадратов" дорогих бизнес-помещений

На рынке коммерческой недвижимости Барнаула формируется новый сегмент – помещения в центре города, которые позиционируют как бизнес и премиум. К 2030 году должны заработать по меньшей мере 60 тыс. новых кв. метров (примерно треть от площади ТРЦ Galaxy). Это разные форматы – от мультиформатного бизнес-центра до ЖК с помещениями под стрит-ритейл. Но пул резидентов они формируют одновременно и прямо сейчас. Им приходится конкурировать между собой, но главное – сражаться за соискателей в принципе. Наблюдатели не исключают "каннибализма" – перетягивания арендаторов из одного проекта в другой.

"Толк" изучил феномен и узнал, как это новое явление отразится на рынке, а еще выяснил, что ставку аренды будут стараться удвоить и даже утроить.

Что раздали

В 2026 году в центре Барнаула строится сразу несколько крупных локаций коммерческой недвижимости. Информация о них – в слайдах.

"Толк" не указал другие строящиеся в центре Барнаула коммерческие помещения, так как это может быть личный проект инвестора. Также у зданий может быть не определен срок ввода, как, например, у Барнаульского сереброплавильного завода. Или речь идет о небольших по площади объектах.

Работа с предпосылками

Что стало "спусковым крючком" для одновременного строительства "коммерции" в таких объемах в центре Барнаула?

Первое – запрос бизнеса, который хочет "ловить" покупателей без специальных усилий. Для этого идеальна недвижимость в формате стрит-ритейл – помещения на первых этажах для людей, которые шли по делам и решили зайти в кафе, магазин и т. д. А еще для тех, кто работает/ учится/ отдыхает/ решает бизнес-задачи по соседству.

За счет насыщенности этой части города социальными, учебными, культурными, административными и спортивными объектами пешеходный трафик генерируется "как по волшебству". Второго такого места в Барнауле нет и не будет.

В ответ на запрос "коммерции" в проходимых местах девелоперы начали пополнять "запасы" площадей. Например, офисные центры строятся вокруг налоговой службы на пр. Социалистическом.

Но все равно основной фонд здесь представлен первыми этажами "сталинок" или ЖК и офисами конца 1990-2000 годов постройки.

"Главная проблема большей части "готового предложения" — его физический износ: старые здания просто не отвечают техническим требованиям современных арендаторов, в том числе сетевых игроков. Новые проекты в центре учитывают их и оказываются в привилегированном положении на фоне соседей", – говорит Ярослав Поляков, руководитель PR-отдела компании "Мой Дом".

В итоге на стрит-ритейл нацелены все представленные в обзоре помещения.

Еще одна причина "коммерческого бума" – старт проектов, которые "зрели" 10 и более лет. Первые идеи о застройке Речного вокзала еще в 2015 году показывал предыдущий собственник участка Сергей Мудрик, а землю под "Сахаров Парк" команда Анатолия Банных (погиб в 2017 году) купила в том же 2015-м. Рекордсмен по выжиданию – Евгений Ракшин, который приобрел ЦУМ в начале 2000-х, а перестраивать начал только в 2025 году. Тщательный подбор

Наполнение ЖК коммерческими помещениями позволяет создать для взыскательных жильцов соответствующий сервис в шаговой доступности. Они смогут посещать рестораны известных брендов, высококлассный фитнес-клуб с бассейном и СПА, пользоваться бытовым сервисом вроде химчисток и т. д.

Это стало важной составляющей новых проектов. Причем настолько, что девелоперы решились самостоятельно заниматься управлением объектами.

Выбираются разные стратегии. Так, "Домстрой-Барнаул22" заявляет, что не будет продавать площади под бизнес, а займется сам поиском арендаторов.

В "Селфстроит" намерены продавать площади в ЖК "Барнаул" и офисном центре на ул. Гоголя инвесторам и брать их объекты на содержание – заниматься брокериджем. Для этого застройщик запустит управляющую компанию, рассказал "Толку" Владислав Тюнин, руководитель отдела продаж "Селфстроит".

"Девелопер формирует вокруг своего ЖК среду – так, чтобы там не было условно три пекарни и четыре барбер-шопа. Чтобы не получилось так, что человек покупал площадь под дорогой ресторан, а в итоге открыл сетевой алкомаркет. Когда компания сама выстраивает концепт и логику посадки арендаторов, а потом сама управляет ими, то он получает деньги не в моменте, а стабильный арендный поток и хороший отклик от покупателей", – подчеркивает Вадим Руссков.

В этом смысле особняком идет группа компаний под управлением Евгения Ракшина. Для них работа по подбору арендаторов давно стала выделенным направлением.

Чем заселять будем?

Самый главный вопрос, который напрашивается прямо сейчас, – кем будут заселять строящиеся кв. метры коммерческой недвижимости. Ответ девелоперов следующий.

В некоторых проектах они постарались урегулировать вопрос на старте. Например, в ЖК "Колизей" будут запускать "квадраты" очередями. Там стартуют с классического стрит-ритейла в жилых корпусах, а строительство отдельно стоящего бизнес-центра отложили на более позднее время.

Ксения Саяпина, руководитель отдела продаж компании "Мой Дом", сообщает: "Диапазон планировок охватывает и камерный формат вроде кофейни или салона, и крупного якорного арендатора. При проектировании мы ориентировались прежде всего на крупный ритейл, стоматологические сети и общественное питание — форматы, вокруг которых обычно складывается стабильный ежедневный поток людей".

Для ЖК "Сахаров Парк" застройщик запланировал в комплексе свой бизнес-проект – премиальный фитнес-клуб World Class с бассейном (куплена франшиза) на 4,7 тыс. кв. метров. То есть "заселить" осталось только около 30% из запланированных площадей.

"Наш арендатор – это премиальные операторы, якорные и сервисные. Это те бренды, которых Барнаул еще не видел, те сервисы, которые обеспечивают комфорт", – подчеркнули в "Домстрой-Барнаул22".

В ЖК "Барнаул" стилобатную часть одной башни отдали под фитнес-клуб и частный детсад, второй – под торговую галерею с общепитом.

"Это будет небольшой ТЦ, который удовлетворит запросы жителей комплекса, сотрудников офисного центра, а также горожан и гостей Барнаула, которые будут приходить на общедоступную набережную", – Владислав Тюнин.

Вкусно есть и красиво жить

"Толк" опросил девелоперов и выяснил, каких еще арендаторов ищут в проекты.

Рестораны. Ставка делается на известные бренды, в том числе ранее не представленные в Барнауле. Рассматриваются франшизы ресторатора Аркадия Новикова (в Барнауле работает "Сыроварня"), новосибирской "ЯсноРестораны" (в Барнауле представляет "Хочу Пури", по данным "Толка", переговоры ведутся относительно мясного гриль-ресторана "Горячего цеха"). Также в кулуарах звучит название ресторана "Горыныч" — одного из самых известных в Сибири представителей франшизы White Rabbit Family (WRF).

Причем ставка на этот формат делается серьезнейшая. Так, Владислав Тюнин заявляет, что их предложение в "Барнауле" должно составить конкуренцию ресторанным улицам Мало-Тобольской и Льва Толстого:

"Сегодня нет предложения позавтракать, пообедать или поужинать на набережной со свежим бризом, – говорит Тюнин. – Наш проект станет новой точкой притяжения, куда люди будут ехать за тем, чтобы провести время в будни и выходные. Набережные всегда являются самыми востребованными локациями. Так было издревле. Это знаковое место и второго такого мы не видим и не знаем".

Кофейни. Более компактные форматы общепита. Они должны "закрыть" потребность в локациях, где можно быстро перекусить, пообщаться в легком формате.

Фитнес. Для их запуска специально строятся помещения в "Родных берегах-2", "Сахаров Парке", "Барнауле", ЦУМе. В первых трех будут бассейны с 25-метровыми дорожками и детские ванны.

Детский сад для коммерческой эксплуатации. Призван а) закрыть потребность жителей на обучение и присмотр за дошкольниками в шаговой доступности, б) выполнить норматив по обеспеченности соцобъектами населения.

Банки. Финансовые организации сегодня – одни из немногих соискателей помещений для новых офисов. Строящиеся комплексы центра Барнаула ждут у себя их представителей, причем заявляются проекты для VIP-обслуживания. В "Сахаров Парке" анонсирован эксклюзив для клиентов с высоким уровнем дохода и значительным капиталом (приват-банкинг).

Офисы для создания мест труда жильцов и использования потенциала помещений в центре.

Что еще:

пункты выдачи маркетплейсов, бьюти и бытовой сервис – салоны красоты, консьерж-сервис, химчистки, детские комнаты, магазины, стоматология. ЦУМ сам по себе

Особняком в этом плане стоит проект Евгения Ракшина – ЦУМ. Это мультиформатный бизнес-центр, который целиком "заточен" под коммерческие объекты. В офисе девелопера "Толку" сообщили, что, помимо ресторанов, магазинов и офисов, там запланирован первый в Барнауле пятизвездочный отель.

Оператор официально не разглашается, но источники "Толка" полагают, что это может быть федеральный оператор Zont (уже управляет проектом Евгения Ракшана Grand Chalet Altay в "Бирюзовой Катуни").

"Компании семьи Ракшиных сами задают тон рынку и продвигают сформированную концепцию. Они самостоятельно заполняют свои площади и к брокерам обращаются нечасто. Если внешне судить о проекте, это классная и универсальная мультиконцепция. Там будет ресторан, гостиница, апартаменты, торговая галерея. Было бы хорошо, если бы они сегментировались и ушли от ширпотреба и сделали что-то интересное. Но выбор за собственником. Я думаю, что они не ошибутся – это одна из передовых компаний по вопросам девелопмента", – подчеркнул Вадим Руссков.

Ставка не бьется

Нельзя отрицать: заявленные форматы коммерции закладываются в непростых экономических реалиях. Кризис переживает рынок общепита – часть проектов уже закрылась, часть живет за счет дотаций от другого бизнеса собственников. Непросто обстоят дела у торговли. Офлайн-форматы сражаются с маркетплейсами и выживают не все.

Однако, говорит Вадим Руссков, на старте девелоперы или собственники коммерции будут стараться продать или сдать квадраты по максимально высоким и даже запредельным для Барнаула ставкам. Это связано и с уникальной локацией проектов (подобных нет) и со статусом объектов – их красивой архитектурой, современной инженерией, обеспеченностью парковками и т. д.

На текущий момент "вырисовывается" от 1,5 до 3 тыс. рублей за кв. метр и выше. Так, на досках объявлений размещено предложение по аренде офисов класса А в ЦУМе. Ставка – 3 050 рублей за кв. метр. Руководитель отдела коммерческой недвижимости и инвестиций АН "Миэль" Роман Еремин не исключает, что аппетиты могут вырасти и до 5 тыс. рублей за "квадрат" для отдельных компактных помещений с супер-трафиком.

Однако в массе своей пристроить такой объем предложения по желаемой ставке девелоперам будет непросто, считает директор компании TFKgroup Валерий Власов.

"Средний срок окупаемости, который хочет инвестор – 8-10 лет. То есть, чтобы выйти на эти сроки, нужно сдать помещения в аренду по цене от 1% от покупной стоимости. Условно, если мы купили объект за 300 тыс. рублей кв. метр, то ставка должна составлять от 3 тыс. рублей и выше. А еще нужно учесть: если покупать объект на котловане, то до его запуска нужно заложить еще 2 года".

На окупаемость инвестиций в коммерческую недвижимость также будут влиять налоги, коммунальные платежи, индексация ставок и другие затраты.

Но, говорит Валерий Власов, именно сейчас таких ставок на рынке коммерческой недвижимости Барнаула просто нет. По его словам, офисы в центре Барнаула сдаются по цене от 700 до 1,5 тыс. рублей за кв. метр в зависимости от качества и класса здания, его локации, этажа расположения лота, планировки, площади помещения и т.д. Маленькие кабинеты дороже, чем большие.

"В торговых помещениях на первых этажах зданий желаемая ставка для арендодателя – 1,5 тыс. рублей за кв. метр, арендатор готов платить 1-1,3 тыс. рублей. Это нормальная рыночная цена, за которую сдают. В том числе к такой ставке готовы сетевые ритейлеры. В некоторых торговых центрах цена аренды может быть выше. ВТРЦ Galaxy, например, площади сдают от 2 тыс. рублей за кв. метров, потому что даже сейчас там трафик высокий".

Предложения за 1,5 тыс. также встречаются, но в меньшем объеме. Например, сейчас сдается небольшая площадь на пр. Ленина, 1 под общепит. "Сила" места в том, что это популярная ресторанная локация в городе с "якорными" проектами вроде "Сыроварня", "Коробок", "Люрасса" и др. Или за 1,3 тыс. рублей в ЖК "Ютссон" на ул. Пролетарской, то есть в густонаселенном и платежеспособном районе.

Кому сдавать хорошо

"Сегодня можно хорошо сдать в аренду помещения сетям под продуктовые магазины, аптеки (ритейл) и т. д. Но инвестора/арендатора интересуют именно новостройки, то есть места, где высокая плотность населения. В таких локациях ритейлеры не против соседствовать с конкурентами – покупателей всем хватает", – продолжает Валерий Власов.

Что касается других проектов, то тут все сложнее. Потому что малый бизнес, который и запускает кофейни и магазинчики, сейчас не готов развиваться. Посчитав все затраты, поняв перспективы окупаемости, инвесторы ищут другие инструменты. Например, покупают квартиры под сдачу в аренду.

"Посудите сами: небольшое коммерческое помещение около 100 кв. метров сейчас продают за 15-25 млн рублей. За эти деньги можно купить 2-3 хороших квартиры в разных районах города. Для обычного человека такая инвестиция понятнее, чем покупка "коммерции" для сдачи в аренду", – приводит пример Власов.

Руководитель отдела аренды одного из крупных торгово-офисных центров Барнаула, пожелавший не называть себя, также прокомментировал желание девелоперов насытить свои "квадраты" платежеспособными и элитными арендаторами:

"Каждый собственник живет в своих мечтах о люксовом статусе своего объекта, потому что его личный статус и уровень жизни высоки. Он не позволяет ему спуститься на уровень обычных людей, живущих в Барнауле, и здраво оценить происходящее. Каждый считает, что если у него новый красивый строительный объект с огромной сметой, то это уже 100% гарантия успешности брокериджа. А арендаторы таких объектов в день по нескольку штук бракуют на инвест-комитетах".

Еще один наблюдатель за рынком уверен, что девелоперы будут драться за арендатора: "Будет процветать "каннибализм", когда одного более или менее платежеспособного клиента будут перетягивать с одной площадки на другую. Барнаул резко не разбогатеет и не прирастет новыми жителями, если, конечно, не произойдет что-то особенное".

Эксперты полагают, что если экономика России и региона не покажет сюрпризов, то заявленные коммерческие помещения на момент ввода зданий могут отчасти простаивать. Это фиксируется уже сейчас: ЖК сдаются, а арендатор или собственник для бизнес-квадратов в том числе в центре Барнаула все еще не найдены, потому что окупаемость предприятий не просчитывается. Это единичные примеры, но они есть.

Но со временем девелопер нащупает рыночную цену и сможет реализовать такие объекты, так как концептуально они заложены верно. В них действительно есть потребность. Но на это может понадобиться время.

"Почему коммерцию проектируют на первых этажах ЖК? Потому что она при любых обстоятельствах продается дороже, чем квартира. Реализовать построенное удастся, просто девелоперам надо в себя прийти и сделать нормальные цены, а не пытаться продавать по завышенным для Барнаула ценам", – резюмирует Валерий Власов.