"Встань в ласточку". Послание генпланисту Барнаула о стройке в частном секторе

В 2021 году Барнаул всколыхнули градостроительные проблемы. Одна из самых громких – возможность строить многоэтажные дома в частном секторе. Одни считают идею разумной для будущего города, другие говорят, что их выживают из своих домов в маленькие квартиры. Эксперты "Толка" рассказали о проблеме, чтобы проектировщики будущего Генплана города острее прочувствовали ее и подумали над лучшим решением.

Первый Генеральный план Барнаула создан в 1937 году. Еще в советский период в первой половине XX века он был на две трети закрашен в желтую зону усадебной малоэтажной застройки. С каждой корректировкой появляется все больше красных зон под многоэтажки. В 2022 году для Барнаула будут готовить новый Генеральный план. Учитывая, что текущий документ жестко критиковали за недоработку и ошибки, новому обеспечено повышенное внимание. Конфликт интересов

Генеральный план 2019 года изменил зону нескольких территорий, но только в предвыборный 2021 год эта история вылилась в политическую плоскость и стала медийной.

"Была зона для двух– и трехэтажных домов (Ж4), – говорит Людмила Тощенко из поселка Западного, который удачно расположен около парка "Юбилейный". – Мы знали, что никто рядом не построит многоэтажку. Теперь зоны поменяли на Ж1 и Ж2, и это стало возможно".

В Западном и других поселках уверены в корыстном интересе застройщиков к их земле, которые постепенно создают условия для дешевого выкупа. В СМИ, со слов жителей, звучала сумма в 600 тыс. рублей за сотку. Для владельцев домов этого мало, особенно для тех, кто имеет одну-две сотки. Выкупа за нее не хватит даже на однушку.

"А как в ней жить людям, у которых всегда был свой дом и земля?" – говорит Татьяна Ширина из частного дома на Горе, где также возмущены перспективой соседства с многоэтажками.

"У меня есть дом, гараж, баня, погреб, огород. До работы и поликлиники – пешком. А что я получу за семь соток? Разве я возьму за 4,2 млн рублей квартиру 100 кв. метров с отделкой, парковку, дачу, погреб. А компенсация за переезд? Почему я должна платить, если земля нужна строителям, – говорит Тощенко и добавляет, что она и соседи оплачивают благоустройство общей территории. – Когда делали дорогу за бюджетный счет, нас обязали заменить водопровод. По 28 тыс. рублей с каждого дома собирали".

"Будет невыносимо"

Горожане уверены, что новый статус земли хоть и не обяжет отдавать свое имущество за бесценок, но создаст для них невыносимые условия для проживания. Ведь с кем-то застройщик сможет договориться, и тогда по соседству начнут возводить высотки.

"Мама живет в переулке Ядринцева. По проекту планировки, на месте ее дома когда-то будет поликлиника, но пока никто не приходит с предложением о выкупе. Зато дети из соседней новостройки лазят в огород за яблоками. В поселках сталкиваются разные уклады жизни", – говорит Татьяна Ширина.

Еще одна проблема – на таких участках выкупается только земля под жилье. Муниципалитет не формирует участки под соцобъекты, а бизнес физически не может повесить на себя эти затраты.

Если бы квадрат жилья в Барнауле стоил, как в Москве, можно было бы вкладываться и в строительство школ, садов. Рентабельность у нас такая, что этого сделать невозможно, говорил не раз Александр Мишустин, председатель правления Союза строителей Алтайского края.

В итоге, жалуется Ширина, "застройщик "раскопал" множество участков, а школы и сады вокруг не строят. То есть кварталы до конца не осваиваются".

"Вот если бы к нам пришли и сказали: "Мы хотим комплексно осваивать территорию. Давайте мы улучшим ваши жилищные условия, а не ухудшим – выплатим сопоставимые деньги или предоставим недвижимость. Потому что мы захотели купить, а не вы продать. Да ради бога, давайте поговорим", – предлагает Людмила варианты.

Факт

В Барнауле есть перспективные участки под новое строительство. Это один квартал на окраине города, территория Потока, занятая аварийными многоквартирными домами, и участки частного сектора. Особенно мощно идет строительство вдоль переулка Ядринцева. Но социальная инфраструктура не просто не успевает строиться, как, например, в спальных районах. Для нее физически нет места.

Под школу, например, надо около 2 га земли. Выкуп такой территории обойдется в сотни миллионов рублей. Чтобы как-то повлиять на процесс, в городе прорабатываются проекты планировок территорий. Они столбят места под соцобъекты, чтобы там не построили жилье или офисник.

Интерес 700 тысяч

Главный архитектор Алтайского края Виктор Четошников говорит, что смена зон в городе законна и даже необходима. В противном случае это будет фиксация существующего положения, а не развитие.

"Генеральный план потому и план, что предусматривает развитие территории, изменение ее в будущем. В городе в свое время не появились бы проспект Ленина, площадь Советов и часть Обского бульвара, подъем на Гору в створе Красноармейского, транспортные подходы к новому мосту по ул. Мамонтова – все эти элементы городской структуры расположены на месте бывшей частной застройки", – считает Четошников.

По его мнению, градостроительное законодательство чуть ли не единственная отрасль права, где общественный интерес выше частного, и этот принцип распространяется как на владельцев домов, так и на застройщиков.

Андрей Суртаев, руководитель проектной мастерской "АрхИ-Групп", добавляет, что в этом заинтересованы многие: "Если мы будем слушать 20 человек, которые хотят жить в центре города в коттедже, то не услышим 700 тысяч, желающих жить в красивом и комфортном городе".

"Мы видим, что сейчас хорошо продаются квартиры в домах с красивой архитектурой и благоустроенными дворами. Для людей это важно – получать современную городскую жизнь", – говорит Сергей Отмашкин, один из собственников ГК "Союз", которая специализируется на многоэтажной застройке.

"Расселять в первую очередь надо центральную часть города и территорию ближе к центру, – продолжает Юрий Гатилов, руководитель компании "Жилищная инициатива". – Это участки в сторону улицы Песчаной, рядом с Обским бульваром, на выезде из города. Город должен выглядеть красиво в таких важных местах. Чтобы ожили набережная Оби и другие места, надо населять их людьми".

Игра в "договорись"

"В городе нет территорий, которые однозначно подходят для расселения – они разнородны по техническому состоянию строений, степени их инженерного обустройства, не все жители готовы менять устоявшийся уклад жизни. Всегда будут те, кто не удовлетворен", – делится Виктор Четошников. Причина очевидна – отношение предпринимателя/обладателя участка и муниципалитета не регламентированы законом.

"Нет правил определения цены недвижимости для предоставления адекватных компенсаций. Ожидания, что рынок все отрегулирует, не оправдались", – считает эксперт.

"Справедливость для застройщика – это не "жадность, смазанная скупостью", а экономика проекта. Она основана на понятиях прибыли и затрат, – говорил в интервью "Толку" Андрей Щукин, директор компании "ДОМ-Строй" и замдиректора ИСК "СОК". – А для переселенца это, например, возможность получить то, на что у самого возможностей нет. Например: "Сынок, у меня три внука, и поэтому надо 50 квадратов превратить в три однокомнатные квартиры"".

Поэтому желающие получить за сотку 20 млн рублей вместо средних 1,2-1,5 млн или прикипевшие душой к родному дому могут остаться во дворах многоэтажек. Тогда их недвижимость вообще обесценится, а город получит странные ландшафты.

"Градостроители рассчитывали на изменения в Градостроительный кодекс по поводу комплексного развития (предполагает выкуп ветхого жилья, если 30% собственников согласны. – Прим. ред.). Но в итоге частный сектор не относится к этому закону. Он регулирует только расселение многоквартирного жилья", – продолжает Четошников. Также работает механизм расселения аварийных домов, но они должны быть многоквартирными.

Сами застройщики уверяют, что они будут покупать недвижимость только у того, с кем договорятся. А смена зон в городе – это даже плюс собственникам. Так они смогут продать свою землю еще дороже. Но только если захотят.

Генплан, помоги

Частично урегулировать вопрос может новый Генеральный план. Менять основополагающий документ о развитии города задумали в 2022 году. Как сообщили "Толку" в городском комитете по строительству, в конце 2021-го объявят аукцион на подбор исполнителя этой работы.

Виктор Четошников настаивает на том, что это должна быть серьезная научно-исследовательская работа. И большая ее часть – анализ существующей ситуации, чтобы определить территории под снос с учетом износа, инженерного обеспечения, транспортной инфраструктуры. Это поможет определиться со стратегией пространственного развития: Барнаул должен расти вширь, заниматься реконструкцией территорий или и то, и другое.

Второе – надо понять количество площадей для нового строительства с учетом плановых объемов, имеющейся структуры размещения жилья на свободных и застроенных территориях, возможностей застройщиков. Не надо нам закладывать на 25 лет вперед те территории, которые объективно не застроятся.

В интересах города ограничить неконтролируемое "расползание",

"А исходя из существующей концепции Генерального плана, застройщик может точечно зайти на ВРЗ, в район проспекта Коммунаров. Куда угодно. В интересах города – ограничить неконтролируемое расползание, сосредоточить строительство на нескольких относительно компактных площадках, для которых разработать и утвердить проекты планировки, чтобы параллельно с жильем успевать строить социалку, сети, дороги – действительно комплексно развивать территории. Тем самым "не возбуждать" без реальной необходимости тот же поселок Мирный или Гору, нагнетать социальное напряжение", – считает Четошников.

Техническое задание на разработку нового Генплана уже готово, сообщили в городском комитете по строительству. Владимир Бутаков рассказал, что территории для смены малоэтажной застройки на многоэтажную будут подбираться исходя из нескольких принципов.

Территории, приближенные к центру города, с развитой транспортной и инженерной инфраструктурами имеют высокую градостроительную ценность. Там плотность населения может достигать 450 человек на гектар. С точки зрения экономической эффективности их выгоднее застраивать многоэтажными домами.

"Очень важно формировать застройку магистральных улиц. Появление новых и развитие существующих транспортных направлений повлекут за собой строительство объектов инженерного обеспечения, обслуживания, культуры, жилья. Справиться со всеми этими задачами частному сектору не по силам", – говорит Бутаков.

Необходимо решать вопросы по благоустройству городской территории. В соответствии с решениями действующего Генерального плана русла рек Пивоварки и Барнаулки включены в зеленый каркас города. Фактически облагородить их сложно, потому что они закрыты частным сектором.

Появляется возможность сформировать панорамное восприятие города. Новая застройка вдоль бровки надпойменной террасы по ул. Промышленной позволит создать выразительные виды города со стороны двух мостов и рекреационной территории, расположенной в пойме реки. Многоэтажная застройка нагорной части может сформировать панораму города со стороны реки и исторического центра.

"Даже в долгосрочных планах сейчас не стоит задача застроить весь частный сектор Барнаула многоэтажными домами. Предложения по застройке должны опираться на решения Генерального плана, экономические показатели, показатели по вводу жилья, по эффективному использованию городской территории", – комментирует Владимир Бутаков.