С 1 июня банки в России повысят минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке до 20%. А с 1 января 2024-го – до 30%
Центробанк РФ продолжает борьбу с рисковыми ипотечными кредитами. С 1 июня он устанавливает макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по таким кредитам, а значит, банкам будет невыгодно выдавать займы с первоначальным взносом ниже 20%. Поэтому ожидается, что кредиторы начнут повышать его не только по ипотеке с господдержкой, но и по другим кредитам.
А с января 2024-го банки ужесточат требования к минимальному первоначальному взносу и вовсе до 30%. Как пояснили в Отделении Барнаул Банка России, новая редакция соответствующего Указания ЦБ вступает в силу с 1 июня этого года.
В этом году в Барнауле фактическая цена продажи квартир в строящихся домах заметно снизилась по сравнению с концом 2022-го
Сейчас банки не применяют макропруденциальные надбавки по программам приобретения жилья с господдержкой, если показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика составляет менее 60%. А с июня, помимо ПДН, будет учитываться и первоначальный взнос. Другие кредиты, не отвечающие этим требованиям, попадут под более жесткое регулирование. И таких будет большинство.
Для сравнения, сейчас по ипотеке в Алтайском крае порог первого взноса составляет не менее 15% на первичном рынке и не менее 10% на вторичном (в зависимости от разных программ и условий). Например, если самая доступная студия стоит 2,5 млн рублей, то покупателю надо иметь своих накоплений как минимум 250 тыс. рублей.
При покупке семейных больших квартир (от 6,5 млн рублей) необходимо внести хотя бы 650 тыс. рублей. Нередко первый взнос частично состоит из маткапитала.
"В Центробанке всерьез обеспокоились, что все больше ипотек оформляется с низким первоначальным взносом. А у заемщиков растет показатель долговой нагрузки, то есть соотношение выплат и доходов. Если эта доля больше 50-60%, заемщику крайне сложно гасить займы, и это создает угрозу невыплаты. Кроме того, в последнее время все меньше клиентов гасят ипотеку досрочно. Банк России продолжит следить за ситуацией и принимать меры", – сообщает регулятор.
Фиктивное завышение, реальное снижение
А между тем эксперты заявляют, что новые условия сильно затормозят рынок недвижимости.
"У нас многие используют маткапитал, при этом добавляют наличные средства, потому что с учетом возросшей цены он не перекрывает первый взнос. А увеличение первого взноса в два раза будет тяжелым испытанием", – пояснила "Толку" эксперт рынка недвижимости Барнаула Наталия Люлина.
Недоступность ипотеки может привести к падению спроса из-за чего собственники будут вынуждены снижать цены. Если стоимость будет стабильной, то рынок начнет затовариваться, потому что приобрести квартиры на новых условиях большинство желающих просто не смогут. Ранее, еще до серьезного удорожания недвижимости и роста ипотечных ставок многие покупатели уже не располагали собственными накоплениями на первый взнос, даже когда он был лояльным.
С 30 мая все банки, которые после 15 марта продолжили выдавать ипотеку по ставкам ниже рыночных, станут обязаны формировать дополнительные резервы из собственных средств
И на вторичном рынке появилась вполне официальная схема, такая как завышение стоимости (ее поддерживают и сами банки). Она работает так: продавец фиктивно поднимает цену объекта в договоре на 10-20%, оценщики банка ее подтверждают, и кредитор полностью погашает всю сумму собственнику, а покупатель реально никакого первого взноса продавцу не передает.
Не исключено, что с новыми условиями таких завышений будет в разы больше, ведь участники рынка приспосабливаются ко всему. Кстати, продавцы для банковских оценщиков размещают объекты по завышенным ценам и в открытых базах объявлений. Из чего складывается картина удорожания недвижимости, хотя это фикция.
Наталия Люлина говорит: если вторичка не будет продаваться после повышения первого взноса до 20-30% и рынок встанет, не исключено, что власти введут льготные проценты и на этот сегмент. Еще один возможный сценарий – чтобы сделать квартиры доступнее по цене с учетом новых условий, застройщики начнут возводить еще больше маленьких студий. У них – минимальная цена, что повышает шансы заемщиков накопить на первый взнос.
В начале 2023 года в Алтайском крае резко сократилось ипотечное кредитование. Особенно это стало заметным в сегменте новостроек
