В 2024 году в поселке "Ботаника" под Барнаулом начнут строить первые дома. Проект оказался настолько востребованным, что девелопер собирается устроить аукцион на земельные участки
В 2024 году "Фирсова слобода" проведет аукционы на участки в новом поселке "Ботаника". Землю предложат билдерам – профессиональным строителям коттеджей. Это ответ на запрос рынка, а еще возможность быстро и качественно возводить комфортные поселки, рассказал "Толку" директор компании Михаил Кочетов.
Гигантская "Ботаника"
– Михаил Иванович, вы анонсировали новый поселок "Ботаника" весной 2023 года. Какой он?
– Это большой проект. Общая площадь участка 170 га, на котором разместится 1,2 тыс. домовладений. Весь объем мы делим на четыре пусковых комплекса. Первый, на 270 участков, распродан осенью, и в июле 2024-го мы отдаем его под застройку. Пока в этой части будут щебеночные дороги, но через год, когда фундаменты и стены домов построят, мы положим асфальт. После этого большегрузы не смогут проезжать к участкам первого пускового комплекса "Ботаники".
Генпланом мы предусмотрели много интересных идей. Например, выделили участки под коммерцию: большой и маленькие магазины, кафе, беби-клуб, амбулаторию с аптекой, спортивный зал. Мы планируем строить здания самостоятельно, но готовы обсуждать формат с будущими операторами.
– Для школы получилось выделить участок?
– Да, но мы не будем ждать, когда государство профинансирует ее открытие. Даже если это получится, как гарантировать хороший педагогический коллектив? А именно он превращает стены в настоящую школу. Мы ведем переговоры с потенциальными операторами для запуска в "Ботанике" начальной школы на платной основе. Мы уверены, что только такие форматы – с оплатой услуг – будут развиваться в поселках.
– Что еще интересного в поселке?
– Нам и нашим клиентам очень понравился формат поселка "Палитра" с большими лесопарковыми зонами. Но там сам ландшафт определил эту изюминку. На участке, где расположится "Ботаника", леса меньше, поэтому мы сохраняем имеющийся под общественные зоны, а другие пространства озеленим.
В "Ботанике" будет несколько локаций для отдыха, пешеходные аллеи и бульвар. И чтобы у нас получилось сформировать такое пространство, мы сами будем строить коттеджи на границе с ними. Только так можно избавиться от знаменитых глухих заборов из профлиста, которые не украшают поселки. Еще в этом проекте мы уходим от опор для линий электропередачи. Уже решено, что кабели уйдут в грунт, а для уличного освещения будут установлены торшеры. Мы же хотим жить в цивилизованном мире!
Продажи по-новому
– Когда начинаются продажи участков во втором пусковом комплексе?
– Весной. И на этот раз мы окончательно уходим от розницы на опт. Мы сформируем лоты по 8–20 участков и продадим их через торги. Вообще эта схема работает давно. Например, в Северной Америке рынок ИЖС представлен девелоперами и билдерами (строителями). Первые готовят концепцию поселка, строят и проводят сети, дороги и дальше сформированные из участков лоты выставляют на продажу. Вторые – это профессиональные строители. Они выкупают лоты и начинают возводить и продавать дома.
В нашем случае девелопером выступает компания "Фирсова слобода", а билдерами могут быть все, кто потянет выкуп крупного лота и строительство домов. Мы не ограничиваем в желании никого – ни риелторов и частников, ни застройщиков. Но мы нарежем лоты так, как видим развитие поселка, а не как удобно билдеру. Пусть покажет себя и сделает свой кусочек улицы красивым.
Продажа участков оптом – это правильная схема, которая позволяет быстро осваивать огромные площадки и при этом быть постоянно в контакте с рынком и покупателями. Если мы в одиночку одномоментно построим 1,2 тыс. домов, кто их купит? Да и где взять финансирование на такой проект?
"Палитра" на финише
– Поговорим о реализованных проектах. В 2023 году вы работали над поселком "Палитра" на 590 участков. Он закончен?
– Весной продали последние участки, но за нами остаются работы по благоустройству. Для региона это необычный проект с обширными лесопарковыми территориями. Вот их и надо приводить в порядок: формировать прогулочные зоны с дорожками и места для отдыха, возможно, досаживать деревья и кустарники. Мне понравилось, как облагородили парк "Изумрудный". Возьмем за основу такой подход.
– Планировалось, что в "Палитре" будет социальная инфраструктура. Удалось реализовать задуманное?
– Практика показывает: отдаешь инвестору землю, а она пустырем стоит или там воткнули дома. Потому мы решили строить коммерческую недвижимость самостоятельно.
У нас есть проект многофункционального здания, который можно делить на две или четыре части в зависимости от задач. Также одно здание в поселке строится под амбулаторию и аптечный пункт. Еще есть идея сделать беби-клуб.
Эту недвижимость мы передадим профессиональным операторам и будем уверены: если, например, здание строилось под магазин, там и откроется магазин. Также в поселке остается сформированный земельный участок под муниципальную школу.
– С сетями тоже все закончили?
Все больше жителей региона стремится жить на земле. Рассказываем, какие проблемы обсудили участники круглого стола, посвященного развитию малоэтажного строительства
– В "Палитре" есть освещение, газ, вода. Но мы честно говорим, что пока вода не питьевого качества. Чтобы привести ее в соответствие санитарным нормам, в 2024-м мы запустим полноценный водозабор. Это сложное инженерное сооружение, в котором, помимо скважины, есть резервуар чистой воды, очистные блоки, насосная станция. Сейчас все подготовительные работы сделаны, оборудование оплачено и получено.
Построенные сети передаются в собственность ТСН (товарищества собственников недвижимости), которое создается вместе с новым поселком. Также организована сервисная компания, которая организует охрану, обслуживание дорог, содержание общественных зон, вывоз мусора и так далее. Это логично, когда строится несколько сотен домов. И такой подход реализуется в других наших проектах, включая "Ботанику".
– Люди готовы платить за такой сервис?
– Если сначала приходилось убеждать, то теперь многие понимают, что комфорт стоит денег. В "Палитре", например, ежемесячный платеж составляет 1,9 тыс. рублей с домовладения. Большая часть суммы отдается за контроль въезда на территорию. А без него никуда. В противном случае все будет разрушено большегрузами и т. д.
"Продавал, не успев купить"
– Михаил Иванович, 2023 год почти закончился. Что особенного вам запомнилось?
Новые коттеджные поселки Барнаула и пригорода заметно отличаются архитектурой домов от тех, что были заложены десять и более лет назад. Рассказываем о главных трендах
– То что происходит в последнее время на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) иначе как безумием назвать не могу. Последний бум спроса связан, во-первых, со спекулятивными сделками, когда земельные участки стали инвестиционным инструментом. Во-вторых, в 2023 году земля под застройку и готовые дома оказались более доступными по цене, чем квартиры в городе.
В результате мы наблюдали уникальную картину: человек сидит у нас в офисе и оформляет землю и тут же ему звонят о ее покупке. Купив участок за 800 тыс. рублей, он перепродавал его за 1–1,5 млн, поэтому стоимость сотки разогналась до новосибирских и даже питерских цен, судя по отчетам "Циана".
Продажа земли частникам и инвесторам – это не лучший сценарий для развития поселков, потому что появляются участки не для застройки, а для перепродажи. А когда она состоится – одному инвестору известно.
При таком подходе наша модель бизнеса работает на пределе возможности, но я не вижу необходимости ее менять. Искусственно созданный ажиотажный спрос прекратится, думаю, примерно через год. В его снижении мы ничего страшного не видим. Ну будем не по 200 участков в месяц продавать, а по несколько десятков. То есть вернемся в нормальный режим работы и будем больше эффективности получать на сделанные вложения. Но план работ на будущий год у нас мощный. Постараемся отвечать запросам даже такого непростого рынка.
Михаил Кочетов, директор компании "Фирсова слобода".
"Фирсова слобода"
Тел: +7 (3852) 22-62-45
fs.office@list.ru
https://t.me/firsova_sloboda
botanika22.ru
palitra22.ru
LjN8KZwDT
Рекламодатель: ИП Слободян А.Д., ИНН 222404634251
