Рынок недвижимости в России и в Алтайском крае сегодня очень подвижен. В октябре он удивил всплеском активности, но у него есть свои причины
По итогам октября алтайский Росреестр зафиксировал двукратный рост объемов продаж новостроек и зарегистрированных ипотек вопреки прогнозам о падении рынка после отмены льготной ипотеки. Эксперты объясняют феномен "вбросом" лимитов по льготной семейной программе. А еще "впрыскиванием" в недвижимость денег "из чулок" и с депозитов граждан. На этом фоне обостряются маркетинговые войны девелоперов, а цены на "вторичку" начинают настойчиво давить вниз. "Толк" поговорил с экспертами и узнал, каков рынок недвижимости прямо сейчас.
Ипотечные сводки
В октябре в Алтайском крае зарегистрировали 3 736 ипотек против 1 680 в сентябре. Таких показателей не было с июня 2024 года – месяца, который предшествовал полной отмене льготной программы "для всех" под 8% годовых.
Цена квадратного метра жилья в Барнауле достигла 150 тыс. рублей и стала непосильной для большой части населения, считает Андрей Замороко
У "приятного" всплеска ипотечной активности есть объяснения, рассказала "Толку" Светлана Назарова, руководитель экспертного отдела компании "Миэль":
"Сейчас объем выдачи зависит от лимитов на "семейную" программу, которые получают банки. В сентябре их было недостаточно. Один из ведущих банков очень быстро раздал отпущенную ему сумму. В октябре же вопрос уладили перераспределением средств, ранее предоставленных другим банкам".
Риелтор отмечает, что работать приходится в ситуации постоянно меняющихся условий. Банки могут ограничивать выдачу, например, незарплатным клиентам или тем, кто не готов предоставить первоначальный взнос существенно больше тех 20%, что установлены базовыми условиями программы.
"В практике были случаи, когда на уже одобренную заявку не хватало лимита. Если переоформить кредит под выбранную квартиру в другом банке не удавалось, клиент ждал новые лимиты. Очередь копилась, и, когда появлялись средства, банки спешили оформить выдачу", – поясняет Светлана Назарова.
В конце октября лимиты вновь закончились, но федеральные СМИ сообщили, что правительство РФ предоставит ДОМ.РФ (оператор распределения средств банкам на льготные программы. – Прим. ред.) 350 млрд рублей на увеличение лимита. Транш адресован льготной программе "Семейная ипотека", написал ТАСС со ссылкой на Минфин РФ. Пока рынок этих денег не увидел, но рассчитывает на них.
Долевки на разогреве
Отчасти "вброс" лимитов поддержал и рынок новостроек. Алтайский Росреестр сообщает: в октябре оформлено 1 099 договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве против 480 в сентябре. Это тоже рекордный показатель начиная с июня.
Однако, говорит руководитель АН "Ключ-риэлт" Константин Никитеев, не все так однозначно в таких показателях. Он напоминает, что девелоперы привязаны к банковским кредитам и обязаны пополнять эскроу-счета по обозначенному графику. Если не выдерживать ритм продаж, то застройщику могут существенно увеличить ставку. Чтобы избежать этого, он покупает у себя квартиры, оформляя их на родственников и доверенных лиц.
Впрочем, руководитель регионального Союза риелторов Марина Ракина замечает, что подобные утверждения невозможно подтвердить фактами:
"При регистрации мы просто видим: один продал, другой купил".
Кроме того, застройщики и раньше старались привлечь партнеров-инвесторов, которые выкупали по несколько квартир по специальной цене с рассрочкой платежа. Тем самым они финансово питали процесс строительства.
Дмитрий Дворядкин, руководитель АН "Династия 24", добавляет: в оптимистичную отчетность Росреестра октября попадают также сделки переуступки. То есть покупатель долевки не дожидается окончания строительства дома и перепродает свои "квадраты" другому человеку. Также он сообщает, что строители не могут похвастаться хорошими продажами новостроек:
"Уже один тот факт, что риелторам стали предлагать комиссию за сделку не в 2%, как раньше, а в 5%, о многом говорит".
"Этот пациент скорее болен, чем здоров. Скоро жирок, накопленный строителями в период льготной ипотеки, растеряется. Тогда мы увидим настоящий рынок, обеспеченный реальной платежеспособностью людей. Выровняются и объемы строительства. Жилья будут выдавать столько, сколько могут купить", – подытоживает Константин Никитеев, характеризуя состояние рынка новостроек.
С депозитов – в бетон
Эксперты "Толка" говорят, что рынок недвижимости "слезает с иглы льготной ипотеки", которая в период расцвета обеспечивала до 80% сделок на рынке новостроек. Все больше покупок оформляется за "живые", незаемные средства.
"Ведь до расцвета льготной ипотеки сделки также заключались. Но в месяц в нашем регионе их было не тысячи, как отчитывался в последнее время Росреестр, а несколько сотен. Деньги приходили за счет приезжих с Севера, переезжающих из сельской местности, вслед за реализацией урожая и т. д., – говорит Никитеев. – К этим же показателям мы и приходим".
Также наличка на покупку жилья стала постепенно "выдергиваться" с депозитов. "Каждая третья сделка идет без использования ипотеки. Или с займом совсем небольшой суммы, которая погасится, например, после завершения текущей сделки", – отмечает Марина Ракина.
Эксперты наглядно продемонстрировали, какая доля семей может позволить себе арендовать квартиру и при этом осуществлять необходимые повседневные расходы
Дмитрий Дворядкин добавляет: "До тех пор, пока ключевая ставка не дотягивалась до 20%, люди оптимистично несли свои сбережения на депозиты под 16% годовых. Но когда ставка превысила этот порог, все чаще стали звучать другие настроения. А буквально на днях одно федеральное издание процитировало аналитиков: не исключено, что средства на депозитах могут замораживать. Уже неприятно, согласитесь".
Как следствие, отмечают эксперты, деньги с депозитов стали доставать и вновь понесли в старый добрый бетон. А "чулки" распотрошили еще раньше, опасаясь, что инфляция сожрет накопления окончательно.
Что еще меняется
- Вторичный рынок получил приток покупателей, которым теперь недоступна льготная ипотека. "Покупая б/у квартиру, люди могут рассчитывать на меньшую стоимость "квадрата", а также получить уже готовое жилье, а не тратить силы и средства на ремонт", – говорит Диана Фомина, руководитель Центра недвижимости "Метрис".
- Рынок аренды жилья укрепляется. Жилплощадь, накопленная инвесторами, ремонтируется, обставляется мебелью и техникой и сдается в наем. Константин Никитеев полагает, что цена в этом сегменте будет расти: "Рентабельность в год должна подняться с 3-4% до 8-10%. Это нормально".
- Риелторы делают ставку на элитную недвижимость. Диана Фомина связывает это с тем, что отмена льготной ипотеки и галопирующие рыночные ставки на кредиты скорее касаются населения с невысоким или фиксированным доходом, например госслужащих. Целевая аудитория жилья бизнес-класса менее подвержена такому влиянию.
Что будет с ценами?
Но главное, говорят эксперты "Толка", начинаются подвижки по стоимости кв. метра. Еще пару месяцев назад речь шла о торге – когда в процессе общения с реальным покупателем продавец уступал 100 и более тыс. рублей за объект. Сегодня, говорят Марина Ракина и Дмитрий Дворядкин, на вторичке наблюдается не только торг.
Цена квадратного метра в новостройках Барнаула растет не только из-за инфляции, но и благодаря повышению класса комплексов, которые планируют строить
"Новые объекты сразу выставляют на продажу по сниженной цене. За квартал в среднем цены на вторичку "присели" примерно на 5%. Тренд подтверждается аналитикой "Дом.клик." Мы настраиваем покупателей на то, чтобы они сразу объявляли цену, которая соответствует текущему состоянию рынка. Ведь риелтор не заинтересован в том, чтобы по полгода продавать один объект. С несговорчивыми продавцами мы просто не работаем. Они все равно придут к нам летом или чуть позже, сократив ожидания на 300-700 тыс. рублей в зависимости от типа объекта".
На фоне такой риторики несколько странно может выглядеть повышение прайсовой цены кв. метра от застройщиков, о котором риелторы сообщили "Толку" в начале октября. Дворядкин полагает: начинаются зрелые маркетинговые войны.
"Вы же знаете, как устроены новогодние распродажи в торговых центрах? Хороший продавец повышает цены месяца за два до часа икс, а потом, когда покупатель привык к высоким ценникам, устраивает акции", – приводит аналогию эксперт.
Константин Никитеев настаивает: рынок со временем должен вернуться в состояние, когда цены на "первичке" не должны превышать "вторичку" больше чем на 10-20%. На это настроена политика Центробанка. Однако пока текущие события скорее увеличивают этот разрыв.
"Наверное, сегодня одна из приоритетных стратегий – покупать жилье и вообще недвижимость, которая вам по карману. Время ипотеки прошло, а вот актуальность сохранения денег в бетоне – нет. История показывает, что в период кризиса цены могут падать, и заметно. Но потом они возвращаются и вновь растут", – добавляет Дворядкин.
В 2025 году на аукцион могут предложить огромные территории около барнаульского аэропорта. На них можно будет построить многоквартирные дома
