Уникальность текущего кризиса на этом рынке в том, что появилось много граждан, которые понесли свои деньги с рынка коммерческой недвижимости на депозиты под большие проценты
Значительное влияние на экономику сегодня оказывает популярность размещения денег на депозитах. Ставки по отдельным вкладам дотянулись до 30%, и для многих это вызов: стоит ли направлять финансы на развитие бизнеса, инвестировать в "стройку" или правильнее получить бОльшую прибыль на процентах? Одним из направлений инвестиций традиционно был коммерческий сектор рынка недвижимости. Но сегодня, по наблюдениям экспертов, их стратегии связаны с выжиданием выгодных предложений и чутким реагированием на малейшие изменения ситуации.
Сценарии и стратегии
Рынок недвижимости в очередном кризисе – это факт. Брокеры отмечают: в такой ситуации традиционно включаются два сценария поведения инвесторов рынка коммерческой недвижимости.
В Барнауле больше 600 коммерческих помещений заняты пунктами выдачи маркетплейсов. Но пока развитие этого бизнеса "вширь" снижает обороты
- Некоторые предприниматели стремятся максимально сохранить "живые деньги" – наличку. Они нацелены на покупку объектов с существенным дисконтом. Такие появляются в кризис, потому что кто-то оказывается в патовой ситуации и вынужден срочно продавать активы. Например, чтобы погасить кредиты.
"При этом средняя рыночная цена на рынке коммерции может оставаться без изменений в силу растущей себестоимости объектов, – говорит Олег Гильгенберг, брокер, основатель бренда "Алтайская элита". – Профессиональные участники рынка коммерческой недвижимости в такие "тяжелые" времена могут позволить себе заморозить продажи даже в построенном здании, чтобы не терять в цене. Им достаточно ресурсов, чтобы поддерживать свой бизнес за счет других проектов".
- Некоторые предприниматели вкладываются в "бетон" ради сохранения своих денег, так как полагают, что впереди их ждет финансовая неопределенность. Иногда для таких сделок не очень важно: вырастет объект в цене в дальнейшем или упадет. Главное, что его стоимость будет соответствовать текущему положению рынка.
Уникальность этого кризиса в том, что появился большой пул граждан, которые понесли свои деньги на депозит под большие проценты, отмечают эксперты. Это новая стратегия, и какие издержки она принесет – покажет только время.
"Небольшой объект – офис или студия – площадью около 50-70 кв. метров стоит 10-12 млн рублей. Если он удачно расположен и имеет хороший интерьер, благоустройство и прочие характеристики, мы можем его хорошо сдать в аренду – например, по 1,5 тыс. рублей за кв. метр, и ежемесячно получать около 100 тыс. рублей платежа. Если же положить на депозит хотя бы 5 млн рублей, то мы тоже будем получать те же 100 тыс. рублей в месяц", – иллюстрирует тренд Валерий Власов, директор компании TFKgroup.
При этом, подчеркивает он, если собственник этих 5 млн все же решится на покупку названного объекта, то ему придется брать кредит по высокой коммерческой ставке. Ежемесячные платежи по нему не покроют доход даже с супервыгодной аренды.
Депозитная рулежка
Средняя максимальная ставка по депозитам выросла почти до 22% после 21,33% в начале ноября. Это привлекает деньги граждан на депозиты
"Действительно, на рынке рулят депозиты, – говорит Константин Никитеев, директор агентства недвижимости "Ключ-риэлт". – Как это проявляется? Например, объект недвижимости дает какой-то денежный поток собственнику, но он начинает отставать от дохода с банковских вкладов. Наступает переломный момент, когда собственник спрашивает себя: если потеря в прибыли идет каждый день, зачем мне это надо? И тогда объект уходит на продажу, и на рынке появляются позиции, которых раньше не было".
Однако полного доверия к вкладам как способу сохранения и даже приумножения капиталов нет. Валерий Власов отмечает, что его клиенты чутко реагируют на повестку, связанную с прогнозами развития этого инструмента регулирования рынка:
"Время от времени в СМИ появляются комментарии аналитиков о том, что власть и Центробанк опасаются массового вывода денег с депозитов. Эксперты предполагают, что финансы опять массово пойдут в "бетон", а значит, цены поползут вверх. Чтобы не допустить этого, власти могут регулировать вывод средств с депозитов. И когда такие сообщения приходят, мы – участники рынка коммерческой недвижимости – сразу замечаем "ответ". Разом заключается несколько сделок, потому что люди не хотят держать деньги только на депозитах".
Плюс вкладчиков предупреждают, что со стороны банка к суммам на их счетах могут возникнуть вопросы – доход нужно подтверждать. А сделать это не всегда можно легко и просто.
"Я каждый раз удивляюсь наивности этих людей [вкладчиков], – продолжает Олег Гильгенберг. – Одно дело, когда ты профессиональный инвестор и какую-то часть из актива относишь на депозиты разных банков. То есть понимаешь тактику и стратегию инвестирования, представляешь себе риски. Другое дело – ты накопил непосильным трудом условно 20 млн рублей и отнес их в один банк на долгосрочный депозит. С него невозможно быстро снять деньги, что бы ни случилось".
Впрочем, Константин Никитеев обращает внимание, что пока среди инвесторов нет страха, что деньги могут быть заморожены на депозитах:
"Игра все еще идет на повышение ключевой и депозитных ставок. А вот рентабельность проектов уже ниже, чем дает депозит, и это факт, который отражается на рынке. Да, покупатели есть, но они очень тщательно выбирают: восемь из десяти предложений будет отклонено".
На коне и со щитом
Новый спортивный объект должны построить на огромном участке в Индустриальном районе. Вот только экономика такого проекта пока не угадывается
Итак, какие объекты коммерческой недвижимости даже в такой непростой экономической ситуации интересны инвесторам и почему.
Офисы. Покупателей находят небольшие по площади локации в современных офисных зданиях. Такие позиции имеют комфортную стоимость для малого и среднего бизнеса и стартовых проектов. Также эксперты отмечают запрос на локации с проработанным форматом, красивой архитектурой здания и презентабельными интерьерами, хорошей управляющей компанией.
Торговые площади. Спросом пользуются компактные форматы площадью около 100 кв. метров. Они могут использоваться под размещение как магазина, так и пункта выдачи заказов, бьюти-студии и т. д.
Склады. Этот вид недвижимости выигрывает за счет своей универсальности. Помещения можно использовать под размещение товаров, и это в эпоху расцвета маркетплейсов очень актуально – в Барнауле наращивают свои силы Wildberries и Ozon. Но при необходимости склады легко переформатировать под актуальный спрос. Например, под теплую парковку, производство или варьировать площадь под заказчика.
Апартаменты. Это недвижимость на стыке жилой и коммерческой. Она позволяет горожанам и приезжим относительно комфортно решить квартирный вопрос, так как цена квадратного метра существенно ниже, чем в жилых домах. А также не запрещает размещать малый бизнес – офисы, студии и т. д. В отдельных проектах Барнаула это приводит к смешению деловой и жилой функций.
То есть офисы компании могут соседствовать с жилыми комнатами, что неудобно для всех. Однако часть девелоперов этого не допускают и реализуют проект совместно с профессиональной управляющей компанией. Ее задача – сдача в аренду номерного фонда собственников. Последние получают стабильный доход или могут пользоваться помещениями сами.
Земля. Интерес к такому активу с потенциалом под строительство коммерческого здания сохраняется. В текущий период инвесторы нацелены на накопление банка земли для будущей работы. Особенно перспективные локации "удостаиваются" битвы инвесторов и серьезного роста цены. Так на аукционе в начале ноября с молотка ушло 6,2 га. Цена с 20 млн рублей арендной платы в год выросла до 81 млн. Победитель – московская компания "Современные решения".
Участники рынка недвижимости полагают, что объемы строительства и количество сделок будут сокращаться. А вот в отношении цены они дают прогноз только по косвенным признакам
